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住房贷款利率高，网上传播的几种“贷款转移”方式可行吗？
大河报·豫视频记者韩懿亭
“我买了房子，但我站在高位。看着目前4.1%的贷款利率，我感到非常难过。”一对在2020年底在郑州买了新房的年轻夫妇告诉记者。
8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业贷款中心宣布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.65%，以前为3.7%；在此之前，超过5年的LPR是4.30%，4.45%。
随后，记者从银行获悉，郑州部分银行同时调整了抵押贷款利率，首套抵押贷款利率最低降至4.1%。出售的许多房地产也表示，“可以按照目前4.1%的贷款利率执行”。
高位站岗，
两年前买房的月供多了一千元
“我们是2020年10月买的房子。总价165万，贷款100万，30年等额本息还款。当时5.88%的抵押贷款利率每月支付5918.57元。如果按照郑州最新4.1%的最低抵押贷款利率，每月支付4831.98元，相差近1100元！想想心里还是挺不平衡的。”男方小陈说。
记者梳理数据发现，郑州房贷利率今年开启了“过山车”模式，从年初第一套5.37%下降到4.25%，再到现在的4.1%。前两年房贷利率大多稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度达到6.37%。几乎所有申请房贷的买家都踩到了利率的高点。
据陈骁介绍，他们买的是未来的房子，明年10月才能交房，这意味着他们必须每月支付1000多元的租金才能偿还贷款。如果5.88%的抵押贷款利率可以降低到4.1%，这部分租金即使省了，“所以每月多出1000元对我们来说非常重要。”
在这种情况下，小陈和他的妻子开始寻找“自救”的方法。“你需要贷款吗？年利率直接降到4%”，“我不能帮你买宝马，但我可以帮你省一辆宝马”。。。当他们看到这样的广告时，他们会直接忽略它，但现在他们开始关注它。
打开微信好友列表，小陈向记者展示了他保存的几个中介联系方式，声称可以“转贷”，从“夫妻直接转贷”开始。、从“经营贷”到“经营贷”、“转公积金贷款”，应有尽有，五花八门。
那么，这些“降息”的方法在现实中真的可行吗？
“经营贷”：属于违法行为，
一经核实，后果严重
事实上，商业贷款已经存在多年，主要是银行为中小企业主或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房地产抵押贷款和其他担保方式向银行借款，以振兴个体企业的资金。中介口中的“以贷换贷”是指购房者在贷款公司包装后，更换年利率为3.6%-3.84%的商业贷款和年利率为4.9%甚至5%以上的抵押贷款。
记者此前曾联系郑州银行负责信贷业务的工作人员张先生，了解银行目前对“房贷转经营贷款”的审查情况。
据他介绍，“监管机构明确禁止商业贷款进入房地产市场，对‘商业贷款’的审查一直非常严格，银行也有商业贷款申请风险控制措施，如为了防止部分借款人申请商业贷款临时虚假公司的风险，部分银行将要求借款人名下的公司至少建立半年或一年的持续业务记录，此外，在借款人申请商业贷款时，银行将调查其名下公司的经营状况、资金流动、实际经营地点等，确保贷款合法合规。”
“夫妻转贷”：属于假卖房套贷
“夫妻贷款”模式是一种“转售”模式，即双方以“假卖房”交易的形式从银行获得贷款，先偿还原有抵押贷款，然后以新的贷款利率向银行贷款。
据中介王先生介绍，“夫妻一定比普通亲戚更安全，转让契税免除，手续费更低。”当记者问及“夫妻之前怎么办理房贷买卖房产”时，王先生说:“银行系统和民政系统没有联系，他们找不到婚姻。我们可以做一份假交易合同，银行会按照正规的房屋买卖贷款去。”
对于手续费，王先生说：“我们会根据每个家庭的情况制定不同的计划，手续费从几千元到一万元不等。
那么，这种行为有相关的法律风险吗？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，这种做法是非法和不合理的。虽然国家不禁止夫妻之间的销售，但从实际操作方法来看，显然不是真正的销售关系，而是欺骗银行贷款，然后使用最新的抵押贷款利率来贷款。从法律的角度来看，实际上是违法的。经核实，该交易行为可能无效，也可能面临银行终止合同，要求提前还款，并追究违约责任。因此，不建议采取一些非法的方式来降低抵押贷款成本，也不要相信一些中介机构的“诱人”建议。
“商转公”：方法比较靠谱，
但门槛不低
“商业转移”是将已办理的商业住房贷款转换为公积金贷款。转换的目的是公积金贷款利率很低，转换后可以节省更多的利息，属于官方认可的手段。但目前，“商业转移”对申请人的公积金贷款金额和城市公积金贷款金额要求较高，合格申请人不多。
“郑州现在规定，只有‘省级’公积金才能享受‘商业转移’，像我们这样的‘市级’不能处理。”市民楚女士向记者抱怨。记者了解到，郑州目前缴纳“省级公积金”的单位并不多，一般包括省政府、省发展改革委员会、省教育部、省级高校等单位，市级公积金的服务范围相对较广，包括大多数企业单位。
由于门槛高，能成功办理“商转公”业务的买家并不多。在这种情况下，一些中介机构推出了“3万元可以办理郑州公积金贷款“商转公”业务”。
对此，郑州市住房公积金管理中心相关负责人表示，根据现行政策，省级住房公积金可以从2019年3月起办理“商转公”贷款业务。2015年以来，由于郑州市住房公积金资金缺口较大，郑州市住房公积金开始暂停“商转公”贷款业务。直到今天，“商转公”贷款业务还没有放开。他提醒，如果房地产经纪人声称“花钱”是假消息，也要求公众加强预防，小心被欺骗，造成不必要的损失。
“转按揭”：目前，该政策还没有引导这种操作模式，
可行性不高
“抵押贷款转移”也成为郑州房地产市场最近的热门词汇。是指跨银行间的贷款转移。例如，借款人按5.88%的抵押贷款利率在A银行办理住房抵押贷款。后来，他以各种方式结清了A银行的贷款，然后在B银行以当前的抵押贷款利率重新办理贷款手续，目的是降低贷款利率。
记者查询资料后发现，2008年转抵押业务一度盛行，后来被叫停。据当时有关报道，“2009年新年第一天，四家国有银行总行放宽了股票抵押贷款优惠利率措施：只要基准利率在2008年10月27日前实施0.85倍，没有不良信用记录，原则上可以申请10%的折扣利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应的规则。”
多年后，转让抵押贷款业务再次被高利率的月供应商提及。最近，许多市民在互联网上呼吁：“我希望放开银行的‘转让抵押贷款’政策，让人们可以自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。”
不久前，据报道，一家银行在河南郑州开通了一个小规模的股票住房抵押贷款利率渠道，并表示只选择一些高质量的客户，只针对原抵押贷款银行是银行，银行内部转账，不能跨银行。根据网上聊天记录，该业务每月有配额限制，不是熟人不做，（利率）基本上是4.15%到4.45%，这是工业（银行）的高质量客户。
8月29日上午，兴业银行总行相关人士回应上述网传消息，称“假的，郑州分行已发起投诉。”
一些业内人士表示，在当前的经济环境下，各部门应创造条件，让股票抵押贷款客户和新抵押贷款客户享受相同的利率折扣，这将对房地产市场交易的恢复和房地产市场情绪的复苏产生积极的影响。
然而，还有另一种观点认为，股票抵押贷款客户应尊重合同精神，遵守与银行的抵押贷款合同，试图“转移贷款”是不正确的。
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