大连一些中介贷款正规吗多少钱|二手房交易风险多居间服务谨慎合规

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二手房交易风险多，中间服务谨慎合规

近年来，二手住房交易活动不断改善。在实际销售过程中，买卖双方委托房地产经纪公司提供中介服务，办理交易手续。因此，涉及二手住房中介销售的诉讼案件也在逐年增加。在中介服务中，有的中介承诺可以办理贷款，但逾期未办理，有的房屋被查封，无法转让，有的涉及签订中介合同后是否需要承担中介费。《法律日报》记者选择了江苏省连云港市两级法院审理的相关案件，通过案件解释，提醒二手住房交易市场，买卖双方和中介公司都应严格遵守法律法规，促进中介服务市场的健康发展，维护市场诚信交易。

但承诺贷款没有兑现

中介机构负责赔偿损失

王某想购买刘某的房产，于是向一家中介公司咨询购房事宜。由于担心个人信用问题，王某多次向中介公司咨询是否可以办理购房贷款，并将个人信用信息相关材料信息交付给中介公司。

经核实，中介公司明确告知王某能够成功办理相关购房贷款。后来，王与刘和中介公司签订了房屋销售合同和中介服务合同，同意由中介公司办理贷款。协议签订后，王向中介公司支付了1.5万元的中介费，并向卖方支付了5万元的购房定金。后来，当王准备向刘支付首付并申请银行贷款时，中介公司告诉银行，由于信用调查问题，他不会贷款。

贷款不能，房屋销售合同不能履行，王支付的押金不能退还。三方发生争议，谈判失败，王向连云港市东海县人民法院提起中介公司诉讼，要求退还6.5万元的中介费和押金。

经审理，法院认为中介公司依法对王的损失承担赔偿责任，王还有一定的义务审查是否可以办理购房银行贷款，因此判决中介公司按总损失的80%承担赔偿责任，其余由王承担。中介公司拒绝接受，并向连云港中级人民法院提出上诉。经调解，中介公司赔偿王50500元。

法院结束后表示，本案能否成功办理购房银行贷款是王某是否同意签订合同的重要考虑因素。中介公司没有提供足够的证据证明其已经履行了积极的调查义务，也没有明确提示可能无法处理购买贷款的风险，只是通知王可以处理购买贷款，过失行为导致客户王错误的意思，因此，中介公司应对王支付定金和佣金损失承担赔偿责任。由于王还有义务审查他是否可以申请购房银行贷款，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院裁定中介公司承担80%的责任，王承担20%的责任。

房屋被查封，难以过户

卖方违约支付佣金

2017年，李买了张的房子，中介公司是中介，三方签订了房屋中介销售合同，合同约定：合同签订后，买卖双方的责任导致合同无法履行，违约方应向中介公司支付合同约定的中介费。在合同签订之日，买卖双方应分别与中介公司签订佣金确认书。

在合同履行过程中，由于涉案交易房屋被法院查封，无法办理房屋转让手续。因此，A中介公司向连云港市海州区人民法院起诉李和张，要求他们支付佣金。

经审理，法院认为张、李分别与A中介公司签订了佣金确认书，同意在房屋转让当月向A中介公司支付佣金。现在，由于张的房子被法院查封，合同无法履行。根据三方签订的《房屋中介销售合同》的有关规定，违约方向中介公司支付合同约定的双方中介费，张应承担支付全部佣金的民事责任。随后判决张某依法向甲方中介公司支付佣金。

法官提醒，本案还涉及司法机关或者行政机关依法查封房屋签订合同的有效性。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封、限制房地产权利的，不得转让。本规定不是强制性规范，不影响房屋转让合同的有效性，合同仍然有效。因此，买卖双方和中介公司在交易中应注意检查房屋所有权是否清楚，是否有查封，以避免合同有效但实际无法办理产权变更手续的不利后果。

中介服务存在缺陷

支持退还中介费

高某与中介公司签订了房屋独家销售委托协议，后来中介公司促使高某与程某签订房屋销售协议。在协议履行过程中，由于该房屋已以高的名义在线签署，因此无法以原预定的方式更名，各方发生争议。程某向连云港市海州区人民法院提起诉讼，高某也提起了反诉。经审理，法院判决终止双方的房屋销售合同，高某退还了程某3万元的定金。

后来，高某向法院要求中介公司退还中介费，并赔偿与程某及本案诉讼中承担的案件受理费、律师费等损失。法院审理后判决，中介公司自判决生效之日起十日内返还高的中介费11300元；驳回高的其他诉讼请求。

法院结束后介绍，在房屋销售中介活动中，中介公司作为专业中介，委托事项和中介服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注意审查核实与交易相关的房屋产权、房屋是否具备销售条件等重要信息。本案中，中介公司应及时核实涉案房屋是否具备更名条件。即使中介公司在与高签订房屋独家销售委托协议前核实房屋没有网上签字，有更名条件，在促进买卖双方签订房屋销售合同前也应再次核实情况，因为房屋销售合同没有明确核实，但客观上不能履行，中介公司提供中介服务存在重大缺陷，收取中介费应返还。然而，中介公司并没有故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或提供虚假信息，中介公司不应对高的其他损失承担赔偿责任。

看完房间后，中介带跳单

买方应承担违约金

张某与一家中介公司签署了《看房确认书》，同意该中介公司将房屋带走。如果他成功购买，他将支付房屋交易价格的1%作为佣金。此外，双方还同意，如果客户在第一次看房后接受了客户的服务，跳过客户直接或通过客户以外的第三方私下达成交易，违约金将按房地产评估总价的3%支付。

协议签订后，中介公司工作人员带他去看涉案房屋后，常通过其他中介机构与涉案房屋业主达成协议。中介公司随后将常起诉连云港市海州区人民法院，要求他支付违约金。

法院审理后认为，张已与中介公司达成协议，跳过对方私人交易，应向受托人支付违约金，综合考虑各种因素，法院裁定张赔偿中介公司违约金1万元。

双方都拒绝接受一审判决，并向连云港中级人民法院提出上诉。二审法院审理后，认为一审判决事实明确，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

法官表示，本案双方签署的《看房确认书》中约定的禁止跳单条款旨在禁止买方使用中介公司提供的房屋信息，对双方都具有约束力。看房后，张私下通过其他中介机构与房东达成买卖协议，未能提供证据证明其房屋信息不来自中介机构，属于违约行为。由于双方对佣金协议没有明确区分中介介绍费用和贷款、转让程序等房屋交易后续费用，法院综合考虑中介公司提供的实际服务、房价、佣金协议等因素，作出上述判决。

因此，衡量买方是否跳过订单的关键是买方是否利用中介公司提供的住房信息、机会和其他条件进行交易。如果同一住房信息由多家中介公司发布，买方通过正当渠道获取住房信息，有权在多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司，则该行为不属于跳转违约。

合同法的有关规定

第九十七条合同终止后未履行的，终止履行；履行的，当事人可以要求恢复原状，根据履行情况和合同性质采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第四百二十四条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供媒体服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条居间人应当向委托人如实报告有关订立合同的事项。

中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并承担损害赔偿责任。

城市房地产管理法相关相关相关法律

第三十八条下列房地产不得转让：（1）以转让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件；（2）司法机关、行政机关依法裁定、决定扣押或者限制其他形式的房地产权利；（3）依法收回土地使用权；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意；（5）有争议的所有权；（6）未依法登记领取所有权证书的；（7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

老胡点评

近年来，我国二手房市场日益活跃，成交量在房地产市场中的比例不断上升。但是，在二手房买卖过程中，相关各方之间的矛盾也越来越多，成为影响社会和谐稳定的潜在因素。有的是因为房屋存在质量缺陷，或者出售的房屋被有关部门查封扣押，无法转让或转让；有的是因为买方信用调查存在问题，无法获得购房贷款，对买房心有余而力不足；有的买卖双方耍小聪明，占小便宜，打算摆脱中介，“跳单”；此外，由于中介公司在中介服务过程中粗心大意，未能履行审慎检查义务，最终使买卖双方无法达成交易，给客户造成经济损失。

所有这些，都反映出二手房市场仍需进一步规范。一方面，二手房买卖双方应加强诚信观念和法治思维，如实说明房屋质量，不夸大或隐瞒，不串通或违反协议。另一方面，二手房中介要牢固树立信誉重于泰山的理念，进一步提高职业道德和能力，掌握与二手房销售相关的法律、政策和知识，勤勉认真检查委托人的委托事项，切实维护委托人的合法权益。同时，相关行政执法部门应遵循“谁执法，谁普及法律”的法律责任制原则，加强法律知识和法治精神培训，重视二手住房销售法律法规，使买卖双方自觉运用法治思维和法治处理问题，解决纠纷，促进二手住房市场的健康有序发展。

来源:法制日报

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