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想捡漏法拍房，清场难，税费高，请注意这些风险

想捡漏法拍房？清场难，税费高，请注意前方的高能风险！

随着新冠肺炎疫情对经济和生活影响的减弱，上海法拍房市场正在复苏。

据上海国拍统计，5月份上海法拍住宅总成交量为110套，较4月份上涨约44%；7月份交易172套，比6月份上涨72%左右。

法定拍卖行的来源主要是银行贷款纠纷、私人贷款纠纷、国家没收和财产所有权。近年来，由于价格普遍低于市场价格，在一些城市没有购买资格的限制，法定拍卖行受到了许多购房者的青睐。那么，购买法定拍卖行是否划算呢？法律风险是什么？

法拍房不是白菜的价格

根据《最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网上拍卖规定》），网上司法拍卖的起拍价不得低于评估价或市场价格的70%。如果拍卖是流动的，在第二次拍卖的基础上，第一次拍卖的价格最多可以打八折。因此，第二次拍卖的房屋起拍价可能是市场价格的5.6%。

在北京、上海、广州、深圳四大城市中，上海是目前唯一一个完全不受限制的城市。

但事实上，在上海，捡漏法拍房的概率正在降低。

根据上海国拍的统计，5月份法拍房成交价格低于评估价格的标的占总成交量的32%，68.18%以上的标的高于评估价格；7月份68%以上的标的高于评估价格。

蓝鲸法律拍卖创始人、国家注册拍卖师王胜兰告诉《中国商业新闻》：“自今年3月下旬以来，上海法律拍卖行溢价严重，500万元以下法律拍卖行基本溢价为5%~20%。据我们统计，平均每栋房子有8人参与拍卖，最多有50多人参与拍卖。大多数人认为他们可以捡起漏洞的法律拍卖行现在可以超过市场价格购买。”

疫情过后为什么法拍房溢价？

法拍房市场是上海二手房市场中一个相对较小的市场。2019年，上海二手房市场交易量约24万套，法拍房市场交易量约1703套，仅占二手房交易量的0.7%。

王胜兰告诉《中国商业新闻》，越来越多的用户只需要买房子。首先，由于疫情，很多人认识到了房子的重要性。一些在上海努力工作的外国人回到上海后急于买房。第二，由于疫情，很多客户的孩子不能出国，很多江浙客户来上海买房。

“此外，受疫情影响，法院还没有开门，处理案件的速度会变慢。去年上海法拍房上架3000多套，成交1700多套。疫情也导致今年法拍房上架数量减少。”王胜兰说。

法拍房的坑

毕恭还担心拍卖行会有后续的法律纠纷。“如果房子已经定居，买家需要自己解决，拍卖网站不会详细说明情况，这很烦人。如果最后一个坚持不搬家，也许你必须再次提起诉讼。”毕恭说。

拍房不是拍脑袋就能拍的。王胜兰告诉《中国商业新闻》，根据她的估计，上海30%~40%的拍房或多或少都有问题。

几年前，吴伟在上海宝山区拍下了一套法拍房，没想到会遇到清场问题。

“当时，房主因为常规贷款被骗，把房子抵押了出去。房子被拍卖后，房东呆在里面。法院不负责清算，他欠下的小额贷款公司经常骚扰他。”吴伟告诉《第一财经》记者。

直到2019年底，吴伟通过各种渠道终于通过扫黑除恶的春风收回了房子。

吴伟说：“收回房子后，我做了一件简单的衣服，卖掉了。幸运的是，当时购买的价格很低。我算了算。本金还没有损失，但近年来租金已经损失。”。

如果法国拍卖行有长期租赁记录，拍卖公告将显示“租赁拍卖”，但私人签订的租赁合同一般没有租赁记录。王胜兰提醒法国拍卖行买方，在拍卖交易前，必须调查法国拍卖行的租赁情况。如果拍卖完成后与承租人协商清理房屋，一旦承租人坐在地上，买方的风险就太大了。

转让和税收问题也是法国拍卖行买家经常遇到的障碍。

2017年，蓝心在上海虹桥地区拍卖了一套法国拍卖行。拍卖结束后，发现实际面积比公告面积小2平方米。此外，拍卖时同意下一个家庭承担所有税费。原业主只办理预告登记，不办理正式产证，二次转让成本要高得多。

在上海法律拍卖行的购买过程中，一般是各缴税款，买方只需承担契税，原房东承担个人所得税、增值税和印花税。但在个别法律拍卖行的拍卖公告中，也会出现“所有税费均由买方承担”的情况。

“我为这所房子付了所有的税。第一次被执行买房时需要办理契税，第二次拍卖交易增值税和个人所得税。蓝欣说：“如果被执行人不出面，税务局将默认按最高缴纳系数的3%征收第一次契税。如果被执行人出面证明这所房子是他家唯一的房子，契税只需缴纳1.5%，成本差异将超过10万元。更重要的是，增值税将全额征收5.35%，这是一个非常高的成本。”

为了解决这一系列问题，蓝心终于找到了当时开发商的集团公司，并多次找到被执行人处理后续问题。

王胜兰说：“为了避免合法拍卖房屋转让的困难，买方应在拍卖前仔细阅读拍卖公告，确认税收负担，最好查询房地产历史交易记录和生产调整信息。”。

王胜兰提醒法国购房者特别注意一些无法转让的房屋类型：市政配套房屋的所有权以市政机关名义登记，只有具体人员才能办理转让；部分公共房屋的部分产权或全部产权属于国家，转让条件非常恶劣；未经批准的历史保护建筑不得出售、交换、赠与；土地性质为集体土地房屋，即“小产权房屋”无产权证书。

“我们的一位客户曾经喜欢静安区的办公室，比市场上的房子便宜200万到300万元。完成调整后，我们发现房子买不到。最大的异常是：18年前，房东当时的购买价格是20万元，差价达到580万元；由于是办公性质，房东必须缴纳60%的税费，即300多万元。因为同意所有的税收买家承担，如果拍摄，房子和市场上的住宅价格相似，未来的销售税也很高，没有任何投资价值。"郭韧说。

法国拍卖行与税收相关的坑也可能涉及补充地价。郭韧介绍说，一位买家在拍摄一家商店并在交易中心申请生产证书时发现，买家需要补充高昂的地价，因为这所房子也是一栋商品房，只有在补充地价后才能正常进入市场流通。

如何护送司法拍卖？

目前，主要的网络司法拍卖平台有：公开拍卖网络、淘宝网络（阿里拍卖）、京东网。拍卖网站将列出许多重要的购房参考信息，如房屋类型、拍卖现状、所有权、是否租赁、是否占用、户籍、税收承担方式、欠款等。但拍卖公告通常标明：法院不承担标的缺陷担保责任。投标人决定参与投标的，视为完全了解拍卖财产，接受拍卖财产的所有已知和未知缺陷。

司法拍卖不能像普通网上购物那样在7天内退还。《网上拍卖条例》第二十四条规定，买方在拍卖后悔拍卖的，保证金不予退还。拍卖后悔拍卖的，原买方不得参加投标。

对于高风险的法律拍卖行，法律将如何护送买家？购房者如何规避风险？

上海浦东新区人民法院执行局法官赵丽瑞表示，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条，人民法院裁定拍卖交易或者以流动财产偿还债务后，除依法无法移交的情形外，拍卖财产应当在裁定送达后15日内移交买受人或者承担人。被执行人或者第三人占有拍卖财产而拒不移交的，应当强制执行。

最高人民法院多次要求：执行法院不得在拍卖公告中表示法院不负责清理，即原则上应当在拍卖前清理。外人或者被执行人在拍卖房屋转让交付后侵犯买受人的居住利益和占有权的，买受人可以依法起诉或者报告执行法院，人民法院将追究有关人员的法律责任。

此外，法院还为拍卖提供整个拍卖辅助工作，包括但不限于推广、样品、投标人登记、协助登记、转让、纳税等，不收取任何中介费。

“上海有40多家拍卖行入围法院辅助机构，法院决定哪家拍卖行负责哪个拍卖项目。辅助法院做一些拍卖工作，拍卖公告中的信息一般由这些辅助机构制作，法院确认；辅助机构还负责看房子，接客户咨询电话，但一般不解释和调查公告以外的内容。”王胜兰告诉《中国商业新闻》。

“拍卖网站还将提供律师调整、委托样品、转让许可证、税务计算等第三方拍卖服务。至于它是否真的能帮助买家避免风险，这也取决于服务提供商的专业能力和资源。”王胜兰说。

(应受访者要求，毕恭、蓝心、吴伟为化名)

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