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德誉评估|评估案例集-国家租赁土地使用权抵押评估案例
国家租赁土地使用权抵押评估案例
评估对象的基本情况
委托方拟以国家租赁土地使用权和在建工程为抵押，委托评估公司进行抵押价值评估。
该地块位于北京**区。北京**房地产开发有限公司根据《国有建设用地使用权租赁合同》和补充协议[编号：**字（2011）第*号]获得租赁土地使用权，使用权类型为租赁。
上述合同的重要条款如下：
1、宗地位置：北京**区E**地块，东至**路，南至**路，西至规划绿地，北至**办公室。
2、宗地类型：独立
3、宗地面积：31972平方米(最终以确权发证面积为准)。
4、土地使用:北京**区工业配套公共租赁住宅项目建设用于居住。
5、土地使用权租赁期限：70年，自本合同签订之日起计算。
6、土地使用权交付：出租人自本合同签订之日起将租赁土地交付给承租人。出租人同意在交付土地时，该土地已达到自然地貌平整，并已通过市政道路、自来水、天然气、雨水、污水、电力和信息管道。清洁能源应在路东区集中供热厂启动前自行解决。
7、年租金标准：在土地使用权租赁期限内，出租人同意承租人以年租金的形式逐年缴纳土地租金，年租金标准为87元/平方米。
8、国家和本市土地租金标准调整规定出台前，年租金调整暂按每五年租金标准调整10%执行。
9、承租人应在每年12月15日前缴纳下一年的租金，并办理年租金缴纳登记手续。
截至估价基准日，剩余土地租赁期限为67.42年。2014年*月*日，北京**房地产开发有限公司取得北京市人民政府颁发的《国有土地使用证》，证号为:北京**国有(2014年租赁)第**号。
根据《建设工程规划许可证》及其附件及附图[2013条(开)建字**号]，规划建筑面积如下：
截至本估价基准日，本项目正在进行主体结构施工，其中1#-3#、5#-7#住宅楼建在地上9-11层，4#综合楼建在地上1层，8#商业楼未开工。
一、价值内涵
《土地管理法实施条例》于1998年12月24日颁布，明确规定国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日，国土资源部发布的《关于规范国有土地租赁的若干意见》（以下简称《意见》）明确规定，国有土地租赁是指国家向用户出租国有土地，由土地用户与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同并支付租金的行为。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是转让方式的补充。国有土地租赁，承租人取得租赁土地使用权。承租人按照规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政管理部门同意或者按照租赁合同的规定，可以转租、转让或者抵押租赁土地使用权。租赁土地使用权的转租、转让或者抵押，必须依法登记。
需要指出的是，国有土地租赁与国有建设用地土地使用权租赁有本质区别。出租人对土地开发必须符合法律规定或土地使用权出让合同约定的标准，才能出租出让或转让土地使用权等有偿方式取得的土地使用权。
在本案例中，委托人与北京市国土资源局**分局签订的《国有建设用地使用权租赁合同》、合同规定的土地使用期限、土地使用目的、租金支付方式、金额和增加。有关详细规定，委托人应当按照合同约定的规划条件进行开发建设。因此，委托方的租赁行为属于国有土地租赁。由此获得土地权利的土地使用者一般称为国家租赁土地使用权。
二、国有土地租赁权能否设定抵押贷款
根据本意见第六条的规定：“国有土地租赁，承租人取得租赁土地使用权。承租人按照规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或者按照租赁合同的规定，可以转租、转让、抵押租赁土地使用权。租赁土地使用权的转租、转让或者抵押，必须依法登记。”
但是，国家租赁土地使用权抵押是附带条件。根据《意见》第六条的规定，“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，可以抵押租赁土地使用权。”可以看出，国家租赁土地使用权抵押是随地建筑物抵押的。
在本案中，评估对象属于国家租赁土地使用权，同时与在建项目一起抵押，符合《意见》第六条关于国家租赁土地使用权抵押的有关条件。
三、估价技术路线
根据本意见第六条的规定，租赁土地使用权只能根据合同租金与市场租金的差额和租赁期限进行估价，土地租赁合同在抵押权实现时转让。
承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权的价格。土地租赁权益是承租人在承租期内占有和使用承租土地的收入现值高于合同土地租金现值的部分。分析价格结构，包括已支付的土地费用和合同权益。因此，评估的基本技术路线是在租赁期间扣除合同土地租金后获得土地净收入余额的折现值。相应的评估方法是收入法；其次，当承租人在租赁土地前支付相关土地费用时，也可以从成本方式进行评估；第三，因为租赁土地可以转换为转让土地，转让后的地价可以作为租赁土地使用权的价格减去出让金。
▼租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，在未来租赁期间寻求租金差额现值的一种方法。具体来说，市场租金和合同租金的现值应根据市场租金和合同租金的变化规律进行模拟，并选择合适的数学模型计算。两者之间的差异等于租赁土地使用权的权益价格。
▼租赁土地残余法。租赁土地残余法是假设承租人在租赁土地上建造建筑并出租，从房地产总收入中扣除租赁总成本和建筑纯收入，获得租赁土地纯收入，以适当的土地资本化率恢复土地纯收入，获得租赁土地使用权的权益价格。
▼出让金扣除法。出让金扣除法是租赁土地使用权余额作为租赁土地使用权的价格。出让金扣除法以租赁土地在租赁期间可以优先办理出让手续转让为出让土地的规定为出发点。
▼租赁土地成本法。租赁土地成本法是根据承租人取得和开发土地的成本之和，加上适当的利息、利润和可能共享的土地增值，估算租赁土地使用权的价格。租赁土地成本法类似于土地估价中常用的成本接近法。土地取得和土地开发成本应按照估价日的客观成本标准重置和累积。
四、案件难点
▼(1)估价方法的选择
在四种方法中，租金差额还原法和租赁土地残余法更注重土地可能的盈利能力。出让金扣除法是基于补充出让程序时的权益分配，租赁土地成本法的原则是基于资本重置。租赁土地成本法与一般成本接近法的主要区别在于，由于土地增值收入一般被视为土地所有者的权益，因此不能全额计算土地增值收入。但在《土地租赁成本法》中，承租人可以分享部分土地增值收入，其数额难以定义。使用这种方法会很困难。
租金差额还原法适用范围广，租赁土地残余法适用于有盈利能力的租赁土地使用权，出让金扣除法适用于租赁土地使用权，租赁土地成本法适用于承租人为原土地使用者，土地使用为工业、仓储租赁土地使用权。
在许多方法中，本评估采用租金差额还原法作为主要评估方法。其中一个关键因素是合理估计市场租金。市场租金应为客观租金，而不是估价对象的实际租金。通过市场调查，在比较和纠正大量类似交易实例的基础上确定。
在北京土地市场，国有土地租赁的比较案例很少。在目前难以通过市场比较获得市场租金的情况下，估价人员用土地经济租金代替市场租金。
“土地经济租金”是指土地租赁的正常租金回报。
其公式为：土地经济租金=期待土地年净收入 有关税费。
预期土地年净收益是指一定土地资产预期的年投资收益。
在本案例实践中，利用市场比较法获得周边地区类似用途的二级土地市场价格，可视为当前最佳市场价值和最低投资价值，乘以租金比或年度转换恢复获得“土地经济租金”，并考虑相关税费，主要包括相关土地税、必要的土地维护费和管理费等。
通过市场比较法获得与租赁土地使用权相同的国有建设用地使用权市场价格，转换为每月预期的“市场租金”，与合同租金的差额是租赁期内的年盈余收入，然后利用收入恢复原则，将盈余收入恢复为土地租赁价格的估价期。土地租赁权的价格可以用年租金表示，也可以用未来年租金的贴现值表示。在这种情况下，我们采用的是未来年租金贴现值的累积。
收入还原法的计算公式如下：
v＝(a'/r)[1—1／(1＋r)n]
式中v：土地租赁权价格；
a'：盈余租金，a'＝市场租金－合同租金；
r：还原土地租赁权利率；
n：剩余收益年。
▼(2)确定收益期限
根据本意见第六条的规定，“国有
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