上海房产抵押贷款可以用来付首付吗-天津低首付购房调查:变相“首付贷”横行，灰色通道仍存

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天津低首付购房调查:变相“首付贷款”猖獗，灰色通道依然存在

彭红侠/发自北京

“只需6万元，武清市龙湾城板块，配套设施成熟，全洋房社区，首付6万元即可购买。”最近，天津10%首付甚至数万元首付的消息充斥着许多中介机构的朋友圈。

“现在市场很难做到，许多房地产开始降低首付。”天津当地一家房地产经纪人表示，与其他房地产相比，这个项目没有那么多常规，只要首付6万元，剩下的90%可以贷款。

记者调查发现，目前天津降低首付项目，这些穿着“背心”首付贷款资金来源，除了上述直接贷款，开发商提供自己的资金“预付款”首付分期付款，中介和房地产开发商将银行机构信用消费贷款转化为首付“曲线”。

“这种行为不符合国家有关部门的规范性文件规定，也违反了国家倡导的房屋和住房不投机。”北京中明律师事务所高级经济学家、律师宋庭民表示，提供“首付贷款”或“首付分期付款”是一种应该纠正的投机性房地产投机行为。通过银行首付信用贷款降低首付比例是违法的。

住房和城乡建设部、中国银行业和保险监督管理委员会等监管机构相继打击各类变相首付贷款违规行为，明确禁止消费贷款等资金流入房地产市场，打击中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放购房首付贷款的行为。然而，截至目前，天津房地产市场配置方式的灰色渠道尚未完全被阻断。

变相“首付贷款”非法入市

“如果你没有足够的首付，你也可以买。”天津当地一家房地产经纪人表示，该地区的许多房地产可以采取不同的方式降低首付门槛。例如，位于淮河的星河国际可以提供首付分期付款，开发商可以提前支付资金，2年免息，年还款50%。

“申请项目首付贷款至少需要10%的首付，剩下的20%可以贷款。与抵押贷款相比，首付贷款是一个‘小头’，两年内无息还款压力不大。”然而，星河国际房地产顾问也承认，如果公司预付首付贷款在2年内不能按时偿还，将被公司起诉，影响信用记录。

武清区某项目通过与中国建设银行、中国农业银行等金融体系合作，首付6万元取得购房资格。“首付本来应该是30%，现在首付不到10%就能买到，相当于银行帮买家垫钱。”项目房地产顾问说。

与上述低首付操作略有不同，位于滨海新区的李高阳光海岸通过第三方“过桥资金”帮助购房者获得首付贷款。据项目房地产顾问介绍，“首付”可贷10-15万元，5-10年还清，月利息，年利率5%-8%。“这是银行的产品，但需要第三方公司评估后才能确定哪家银行可以申请多少额度。”

与房地产顾问含糊其辞相比，负责该项目的中介直言不讳地表示，他们可以通过“消费贷款”补足首付款。他说，银行的“消费贷款”是一种信用贷款。银行将钱存入客户卡，客户每月还款，购房时可直接使用卡内余额。

中国银行业和保险监督管理委员会于2013年发布了一份文件，明确规定“消费贷款”不能用于购房，贷款目的应以发票作为证明材料。然而，中介机构表示，这些证书可以通过担保机构的一站式服务来完成。银行通常没有精力逐一审查。即使消费贷款用于购房，它通常在实际操作中“视而不见”。

提高金融风险

“如果首付贷款占首付比例的1/2或更高，如2/3，贷款利息超过15%，在这种情况下，一旦买方的个人支付能力出现问题，就有很大的违约可能性。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各种变种首付贷款不仅扩大了房地产市场的金融杠杆，吹响了房地产市场的泡沫，而且透支了购房者的偿付能力，并将房地产市场的风险传递给了银行业等金融体系，需要高度警惕。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也表示，变种首付贷款仍然存在，表明私人金融管理存在不足。监管部门应严格规范房地产金融服务平台的业务范围和准入标准。相关部门和银行系统应要求评估机构进行合理评估，理顺定价机制。对于非法评估和严重高评估，应通过曝光和行业禁止进入进行清理。

事实上，早在2016年，许多地方就出台了“停止”首付贷款的政策。2016年3月，深圳市金融办公室、互联网金融协会发布通知，了解深圳首付贷款情况，严禁企业开展高杠杆抵押贷款业务。同年3月，上海房地产市场新政“上海九条”还提出，银行应加强对购房者首付款的验证，购房者应承诺首付款为自有资金，违反承诺作为公共信用信息服务平台的不诚实行为。中央政治局会议还多次强调“住房不投机”，严禁资金非法流入房地产市场，监管不断打击，为什么反复禁止非法挪用现象？

民生银行研究所研究员李欣表示，许多机构使用一些隐藏的手段来避免验证，银行验证成本非常高。此外，如果银行要求每位客户提供消费凭证，不仅会降低客户消费的便利性，降低客户的消费意愿，还会被不需要提供消费凭证的类似竞争机构直接抢走客户。同时，许多消费是基于在线支付的，很难提供消费凭证。

首付贷款屡禁不止，也与当前楼市无关。根据中指研究院数据，今年第一季度，天津楼市供应面积108.78万平方米，同比下降60.35%；交易面积150.23万平方米，同比下降41.18%，是2014年以来同期最低值。截至3月底，天津商品房去化周期已达28个月，较去年同期增长68%，尤其是武清等远郊地区。

在房地产市场下滑的环境下，房地产企业面临着巨大的销售压力。今年1月至5月，百强房地产企业平均销售额为273.9亿元，同比下降50.7%。百强房地产企业平均销售额为199.9亿元，平均销售面积为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

“虽然市场环境不景气，但国家有关部门相继出台了降低首付比例、降低住房贷款利率的信贷措施。这些政策是在防范系统性金融风险的硬约束下提供的最大支持空间。如果你不能再突破，你将变相突破。宋庭敏表示，部分城市房价与购买力的矛盾，以及市场繁荣的恢复，也需要坚持政府有形的手和市场无形的手，实现合理的土地资源配置和价格、供需、竞争、风险机制等市场机制，实现房地产市场的健康稳定发展。

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