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商品房“放大招”逃避限购

资料来源：北京日报

二手房中介经纪人可以转让贷款“牵线搭桥”

虽然是商品房，但可以贷款；房地产已经为买家注册了一家好公司，只等待转让——在房山绿地诺亚方舟悦大厦销售办公室，被称为“商业购买限制令”的“3月26日新政策”就像一张废纸。

2017年3月26日，北京限购商品房：新项目不得出售给个人，银行也暂停贷款。在过去的两年里，尽管开发商为了逃避购房限制而协助购房者代理公司，但随着住房和城乡建设部门的严格执法，它们基本上消失了。然而，记者最近几天的调查发现，一些房地产现在采取了更隐蔽的措施：不仅提前注册公司，还可以贷款解决买家的资本周转问题。

逃避限购

做好公司向买方转让所有权

总价125万元可以买到50平方米的房子，靠近房山大学城地铁站，旁边是房山唯一的三级医院。在绿地诺亚方舟悦大厦的销售办公室，销售人员刘峰不断向买家抛出房地产优势。

再诱人的条件，也绕不过这个楼盘的自然“劣势”：50年产权，商品房。此前，商品房被许多开发商包装成“商品房”。2017年，该市发布了3.26项新政策，对高温不降、疯狂炒作的“商品房”提出限购令。

根据政策，个人不再可以购买新的商品房。但在绿地诺亚方舟悦大厦的售楼处，这一限制已经突破。

刘峰介绍，该项目由绿地集团开发，目前由另一个投资者介入销售，公司已注册房屋，每栋房屋都挂在不同的公司名下。”买方签订合同后，投资者注册的公司直接转让给买方，然后开发商与买方合作办理正式的网上签约。”他说。

表面上绕来绕去的招数其实是为了避免限购。记者注意到，近两年来，住房和城乡建设部门不断加大执法检查力度，防范商品房限购，但开发商仍“上有政策，下有对策”，不断开发新的规避措施。

最早，开发商在销售商办房时，往往会采取代理公司的方式；这种方式很快被住房和城乡建设部门制止后，房山区“金宇糖”＋“去年，该项目被发现以“无税、无注册公司”等宣传口径出售，以股权转让的形式转让公司，同时转让相应的商品房作为公司资产；现在，绿地的技巧是一样的，但更隐蔽。

能办贷款

质押股权只需30%的首付

公司转让和转让只是第一步。岳公馆逃避限购的关键在于能够办理贷款，这也是其最大的卖点。

根据政策，商业和办公项目应严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改为生活用途；商业银行暂停个人购买商业项目的个人购买贷款。

既然明确禁止贷款，为什么悦公馆可以开口？

“这与购买商品房的抵押贷款不同。”刘峰解释说，公司转让给买方后，房屋也正式挂在买方拥有的公司名下，买方可以以公司名义向银行申请质押股权以获得贷款。根据政策，该贷款的最低首付只有30%，甚至低于普通商品房的首付；贷款期限最长为20年，略低于抵押贷款。

这种贷款方式在北京过去和现在销售的商业项目中非常罕见。至于贷款方式是否可靠，刘峰直言不讳地说：你可以放心，你已经和一家知名银行谈判了贷款事宜。

对于购房者来说，这种购房和贷款方式真的可靠吗？本市一家知名房地产企业负责人向记者解释，这种公司抵押贷款将使购房者面临更高的贷款利率。年利率一般在7%以上，月供直接增加；以公司名义购买房地产后，相关税费每年近5000元；此外，未来上市的成本和难度将更大。

中介“帮忙”

我爱我的经纪人秘密代理

在向不合格买家出售商品房的过程中，另一方悄悄发挥了自己的力量。记者调查发现，知名中介“我爱我的家人”是销售办公室和买家之间的联系。

有看房经历的陈先生说，最初向他推荐绿地诺亚方舟悦大厦项目的是我爱我的经纪人。当记者作为买家咨询我爱我的另一个经纪人时，他也推荐了同一个项目。经纪人声称这是我爱我的代理人销售的项目。

无论是开发商还是中介机构，在销售中都不能宣传居住用途或避免限购。房山区拥有最大的商业存量，启动了为期一个月的专项整改行动，要求开发商和代理公司签署承诺书，其中之一是：不在销售场所和其他媒体宣传“无限购买、注册、豪华服装、LOFT、买一层送一层”等敏感字样，不以任何方式宣传商品房可用于居住，不为个人避免商品限购代理工商登记。

巧合的是。最近几天，陈先生还接到了我爱我的经纪人张乐的销售电话。这一次，它还以低总价出售了一处位于顺义南法信地铁站旁的商业建筑。该建筑名为机场7号。

“你可以以100万元的总价买一套，高度4.2米。”张乐介绍，对于机场7号逃避限购的措施，开发商可以帮助购房代理公司承担1.2万元的代理费，开发商可以承担1万元；虽然房地产不能办理贷款，但开发商也支持分期付款。买房时，先付50%的房款，再付50%的房款。

在调查过程中，我爱我的经纪人向我们的记者证实，绿地诺亚方舟悦大厦、机场7号等商业和住宅项目在我爱我的外国网站上看不到，但经纪人可以在网上看到。

“现在不叫这种房子‘商品房’，都叫‘商品房’。”我爱我的经纪人张乐向记者坦言，经纪人表面上不会告诉买家“商品房可以用来居住”，但谁买回房子就活不下去了。因此，限购令和承诺书成了表面文章。(文章中介经纪人姓名为化名)(记者曹政)

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