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房地产市场低迷，海南出台限时新政:将两套首付降至40%、试点二手房“带押过户”
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李贝贝见习记者梁宝欣深圳报道
海南“放松”了房地产市场。9月17日，海南省人民政府办公厅发布《关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复促进行动计划》和《海南省稳定经济助企救助发展特别措施(2.0版)》的通知》(以下简称《通知》)。特别提到了稳定房地产开发投资的措施。
根据措施，海南省实施了房地产市场新政策，如二手房首付比例降至40%、二手房“带押转让”登记试点等。值得注意的是，这些稳定房地产开发投资的措施被海南正式总结为“挖掘潜力，扩大有效投资”。
值得注意的是，这是一种“保质期”的放松。海南省人民政府在本通知的最后一点提到，本特别措施自公布之日起实施，有效期为2022年12月31日。
尽管出台了一系列措施来提振房地产市场，但海南最引人注目的限购政策并没有改变。
降低首付，试点“带押过户”
全文约1.5万字，涉及“稳定房地产开发投资”的措施仅200多字。但是字数少，信息量大。据了解，共有六个方面：确保今年计划开工的5万套安全住房在9月底前全面开工，加快已建成的安全住房配售；出台加强城市更新规划和土地利用保障的综合政策；为改善居住条件，再次申请商业个人住房贷款购买普通商品房的居民，最低首付比例不低于40%；探索未设立住房公积金贷款抵押二手住房“抵押转让”登记试点；适当增加住房建设用地指标，支持“一城一政策”灵活使用信用工具，满足刚性和改善住房需求；研究合理调整城市更新商业项目产权分割最小单位的建设面积。
对此，9月19日，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《中国时报》记者采访时表示，8月24日，国务院常务会议（以下简称“国家常务会议”）提出“允许地方政策灵活利用信贷等政策”。海南房地产政策调整也是会议精神的积极落实，海南政策放松更多体现在降低首付比例，增加二手房交易便利性。降低二手房交易成本，提高交易效率，更好地支持刚性和改善住房需求的释放。
9月19日，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇佳向《中国时报》记者指出，国家常务院提出“一城一策”实施信贷政策，相当于对过去各地过于紧张的调整政策给出了明确的指示，海南在此背景下进行了调整。
具体来说，鉴于第二套住房首付比例的下降，陈文静认为，调整后居民第二套住房购买门槛下降，有利于改善购房者的房地产情绪和财务压力，促进改善需求的进一步释放。
“自2018年海南实施全岛限购以来，对海南房地产市场产生了巨大影响。但对于海南来说，建立全岛自贸区、推进新兴产业落地、建设配套公共服务、吸引海南百万人才等。此外，7月和8月海南的疫情非常严重，给地方财政带来了巨大压力。房地产可以作为地方财政的重要补充。此外，无论是海口还是三亚，都是非热点城市，因此有必要向其他城市学习，将二套房的首付比例降低到40%。李宇嘉说。
陈文静还指出，今年以来，受疫情影响，海南城市宏观经济下行压力加大，居民收入预期减弱，短期房地产市场调整压力不减。
市场低迷激活二手房交易
统计局数据显示，2022年1月至7月，海南商品房销售面积380.9万平方米，同比下降17.0%。其中，商品房交易同比下降10.9%。1月至7月，海口商品房销售面积172.5万平方米，同比下降26.9%；三亚商品房销售面积69.6万平方米，基数较低，同比增长5.3%。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1月至8月，海口和三亚新房价格分别下跌0.35%和1.30%。8月，海口新房价格环比略有上涨0.05%，三亚新房价格环比下跌0.02%，新房价格波动，整体保持稳定。2022年1月至8月，海口和三亚的二手房价格分别上涨了1.2%和0.4%。8月，海口二手房价格环比略有上涨0.06%，三亚二手房价格环比略有上涨0.03%。
海南“深入挖掘房地产市场潜力，扩大有效投资”，不仅在新房方面，而且在二手房方面，明确表示将探索二手房“抵押转让”登记试点。
鉴于海南探索二手住房“转让”的原因，李玉佳指出，一方面，海南早期大量新房销售主要是投资者，现在投资者想卖房子，如果可以转让，可以降低交易成本，缩短交易周期，促进二手住房市场的良性循环。
“另一方面，海南很难大规模建造新房，但与此同时，新人才进入海南。在这种情况下，激活二手房交易是不可避免的。”李宇佳说。
此外，陈文静还指出，二手住房“抵押转让”表明居民购买二手住房抵押贷款，无需偿还抵押贷款可以转让、抵押和发放新住房贷款，同时节省资本成本，也可以提高二手住房交易效率，有利于刺激二手住房市场交易活力，促进住房消费，南京、深圳等城市出现二手住房“抵押转让”案例，预计未来会有更多的城市跟进。
放松限贷，但不放松限购限制
业内人士指出，这是继“515海口新政”之后，海南又一次放松房地产调控政策。在海口今年5月15日出台房地产市场政策之前，第二套房首付比例为70%，
2022年5月15日，海口市住房和城乡建设局宣布支持购买改善性住房。申请商业贷款购买第二套住房但未结清原住房贷款的，首付比例不低于50%。
当时，海口市住房和城乡建设局也明确表示，在海南定居的引进人才自定居之日起购买住房，享受当地居民同等待遇；未在海南定居的人才，本人及其家属在海南省无自有住房的，可在海口市提供个人所得税或社会保险缴纳证明12个月以上，可在海口市购买一套住房。
现在海口市的购房政策怎么样？
9月19日，海口市住房和城乡建设局向《中国时报》记者透露，其他省份居民在海口购房首付的比例为70%；海南省居民首付比例为30%，支持购买改善性住房。申请商业贷款购买第二套住房但未结清原住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手房是第一次购房或结清原公积金贷款的，首付比例不低于30%。
据三亚房地产经纪人介绍，三亚之前第二套房的首付应根据第一套房贷款是否已还清来确定。过去，第二套房的首付基本在50%左右。
值得注意的是，虽然这次政策调整进一步放松了海南省两套房首付比例，但并没有进一步放松限购。
与此同时，9月19日，海南房地产中介王杰（笔名）还向《中国时报》记者指出，海南房地产市场调整，购买限制政策没有改变，但第二套住房的首付比例发生了变化。
为什么海南政策调整只放松限贷政策而不放松限购政策？
对此，李宇嘉表示，“因为这一轮调整主要是基于疫情形势、经济稳增长压力、楼市形势等。对海南来说，整体住房供应不大，住房有限，如果限购放松，就会担心投资者的大规模涌入。海南全岛限购是一项长期战略。现在房子的供应量这么多，如果再放松限购，可能会导致房子的供应量无法上升。”
值得注意的是，海南对房地产市场的调整是一个“保质期”的放松。海南省人民政府在《通知》的最后一点提到，本特别措施自公布之日起实施，有效期为2022年12月31日。
为何要出台“限时”政策？
李玉佳指出，无论是稳定增长还是稳定经济，压力都相对较大，迫切需要出台相关政策（促进经济）。国家常务委员会明确提出，实施“一城一政策”的信贷政策是分阶段的，应灵活调整。
据了解，8月31日，国家常务委员会再次提到房地产，强调“支持刚性住房需求和改善住房需求，地方政府应‘一城一政策’充分利用政策工具箱，灵活利用阶段性信贷政策和交付楼专项贷款”。
值得注意的是，在8月23日的国家常务会议上，地方政府允许使用信贷政策，合理支持刚性和改善住房需求。8月31日的声明增加了“分阶段”三个词，这也表明信贷政策只是一个分阶段的政策。与其他城市相比，海南房地产政策的调整给了这一“分阶段”更明确的时间范围。
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