上海房产抵押担保公司-新法实施后，开发商还需依照原合同继续承担阶段性担保责任么?

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杭州银行对上海京合实业14.38亿债权转让进行了拍卖 起价为3.44亿元

观点网络新闻：2月8日，根据阿里巴巴法律拍卖平台，杭州银行总行关于上海景和实业有限公司债权转让项目已拍卖，初始价格为3.44亿元。

据观点新媒体报道，截至债权基准日2022年11月30日，杭州银行股份有限公司上海分行依法享有830324722.12元债权本金、607093164.41元利息(含罚息)、905万元预付费用、1438322886.53元债权总额。

担保方式为上海景和实业有限公司、上海朱源企业发展有限公司、叶罗斌以其名义担保25套、200个停车位，位于上海鲁班路615号、617号汇通生活广场商铺、办公楼。

抵押物的所有人是上海京和实业有限公司。抵押物属于汇安生活广场的一部分房地产，位于瞿溪路和鲁班路的交界处。抵押物的具体范围是上海鲁班路615号、617号商铺、写字楼等25栋房屋，总面积15173.78平方米（其中地面面积5732.66平方米，地下面积15173.78平方米）、2层9441.12平方米)和200个停车位，土地的性质是商业的。抵押品目前的租赁状态。

本文起源于观点网

新法实施后，开发商是否需要按照原合同继续承担阶段性担保责任？

在预售商品房交易中，开发商的阶段性担保责任非常普遍。《民法典》实施前，由于抵押预告登记不具有优先赔偿效力，一般合同文本规定，开发商分阶段担保的保证期应当自预售房屋产权证书和抵押证书提交银行收据之日起止。但新法实施后，《担保制度解释》第五十二条明确规定，抵押预告登记在特定条件下可以具有优先赔偿效力。当银行对预告登记的抵押品享有实质性抵押权时，开发商是否仍需继续按照原合同承担阶段性担保责任？

最近，上海金融法院审理了一起金融贷款合同纠纷案件，采用合同解释的方法，从分阶段担保责任的目的和性质、商品房预售交易行业实践，明确：分阶段担保是担保银行贷款后，房屋抵押贷款风险前的担保，房屋抵押担保相互继承，而不是共存。抵押权证书只是抵押权取得的表现，而不是权利本身。当银行可以实质性行使抵押权时，应免除开发商的阶段性担保责任。

上海金融法院

三级高级法官

二庭综合审判

法官助理

2009年12月，G银行(贷款人、抵押权人)与严某、王某某(借款人、抵押人)、严某某(其他抵押人)、K公司(担保人)签订贷款合同，约定:

G银行向严某和王某提供个人住房贷款购买案件涉及的房屋。如果借款人未能按照合同规定按时偿还贷款本金和利息，贷款人有权宣布贷款提前到期，并要求立即偿还所有贷款本金和利息以及其他应收账款，并处置抵押品；贷款人、借款人和其他抵押人应当办理抵押登记手续，申请房地产抵押登记证，并提交贷款人保管。借款人应当自申请房地产权利证之日起10日内，将证书复印件提交贷款人收据；k公司为合同贷款提供分阶段连带责任担保，担保期间自贷款之日起至抵押物房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件提交贷款人收据之日起，担保人完全履行担保责任，贷款人债权全部清偿，担保人可以向借款人追偿。

合同签订后，G银行按照合同向严某指定的K公司账户发放贷款。涉案房屋于2009年12月24日办理预购商品房抵押预登记，2011年3月26日办理K公司权利人首次登记，但未办理房地产权证或正式房地产抵押登记手续。

自2020年7月起，严、王多次逾期还款，G银行决定提前收回所有贷款本息，并向法院提起诉讼，要求严、王共同归还未偿贷款本息和逾期利息，如严、王不能偿还，要求K公司为严、王还款义务承担阶段性担保责任，并有权实现房屋抵押。

一审法院判决：

严某、王某归还G行贷款本息及逾期利息，K公司对严某、王某的付款义务承担连带担保责任，驳回了G行的其他诉讼请求。

G行、K公司拒绝接受一审判决，分别向上海金融法院上诉。

经审理，上海金融法院认为：

第一，本案的法律适用。

本案有两起实体纠纷：

抵押权预告登记权人是否可以优先赔偿抵押财产；K公司是否应承担阶段性担保责任。

争议1的法律事实是2009年12月24日设立抵押预告登记。事实发生在《民法典》实施前。当时的法律没有规定预告登记具有优先赔偿效力，担保制度的解释也有规定。根据最高人民法院的规定<中华人民共和国民法典> 《民法典》和《担保制度解释》的规定适用于《时效性若干规定》第三条。

争议2的法律事实是2009年12月10日签订的《贷款合同》中关于阶段性担保责任的约定，根据最高人民法院的适用情况<中华人民共和国民法典> 《合同法》、《担保法》的有关规定适用于《时效条例》第一条第二款。

二是关于G行享有的房屋抵押权。

虽然本案涉及的房屋直至本案诉讼时尚未办理抵押登记，但这是由于严、王、严因个人原因未能配合造成的。因此，G银行“房地产登记”的条件客观上没有，本案抵押预告登记仍处于有效状态。根据《担保制度解释》第五十二条第一款，G银行享有本案涉及房屋的抵押权。

第三，关于K公司的阶段性担保责任。

虽然贷款合同规定，K公司的担保责任应当自房屋产权证书和抵押证书提交G银行收据之日起终止，但该条款的解释不仅应当局限于使用的单词和句子，而且应当探索当事人的真诚，并结合行为的性质和目的、交易习惯和诚信原则进行解释。由于旧法没有规定预告登记的优先赔偿效力，开发商通常为银行提供阶段性担保，以确保贷款发放后和房屋抵押设立前的债权风险。因此，阶段性担保和房屋抵押担保是相互继承的，而不是并存的。在这种情况下，G银行和K公司的真诚也是如此。在银行可以实质性行使抵押权的情况下，如果认为可以继续享受开发商的连带责任担保和房屋抵押的双重担保，无疑会违背双方签订合同的目的，违反诚信原则，缺乏经济目的和合法性。

因此，上海金融法院改变了K公司对严某和王某的还款义务不承担阶段性担保责任的判决，并支持G银行对涉案房屋行使抵押权的诉讼请求。

法官心语

在处理新旧法联系过程中发生的民事、商业纠纷时，应当充分尊重当事人的合同目的。根据行业惯例，分阶段担保是担保银行在房屋抵押设立前的债权风险，与房屋抵押无关。通过分析交易的合理性，否认银行获得双重担保的可能性，符合商业逻辑和交易习惯，实现司法判断与商业预期的耦合。

在房地产行业下行趋势、资产负债率高、资本流动性放缓的背景下，阶段性担保责任作为房地产行业潜在债务的重要组成部分，通过明确开发商阶段性担保责任的解除条件，实现债务负担的分配正义，在一定程度上也将有助于房地产行业的长期稳定发展。

预售商品房交易是中国房地产行业的一种重要业态，开发商的阶段性担保条款在其中具有普遍性。通过本案的判决，梳理预售商品房交易各方的正确合理规则和预期，有利于加强诉讼来源管理，减少交易中潜在诉讼的发生。

来源上海金融法院

文字|童蕾周楠

负责编辑张巧雨

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