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案件重点：老赖出租抵押房地产逃避强制执行，法院如何解决？
“债务还款，真实”是众所周知的社会共识，但在上海杨浦区，有被执行人强行将抵押物出租给外人，上海杨浦区人民法院（以下简称上海杨浦法院）根据申请执行人的意愿将拍卖程序延续到租赁到期。然而，被执行人再次租赁抵押财产，申请执行人申请恢复案件执行，法官不能联系被执行人，在承租人的协助下启动拍卖程序，同时通过公告向被执行人发送相关法律文件，被执行人了解情况后迅速将所有欠款汇入法院账户。
案件被海门法院移送执行
2014年8月19日，江苏省海门市人民法院就江苏省某银行诉张某、刘某金融贷款合同纠纷作出一审民事判决:
法院判决
一、被告张某自本判决生效之日起十日内返还原告江苏某银行贷款本金90万元；
二、被告张某在本判决生效之日起十日内支付原告江苏某银行期间3150元利息和逾期罚息；
3.被告张某未履行上述一、二项债务的，原告江苏某银行有权在108万元范围内优先拍卖、出售张某、刘某位于杨浦区国顺路的房屋价格...
案件生效后，江苏省海门市人民法院将整个案件移送执行，因为主要执行财产，即抵押财产，位于上海杨浦法院辖区内。
上海杨浦法院受理海门法院移送的材料后，立即向被执行人张发出执行通知书、传票等法律文件，要求他出庭调查有关事实并申报财产。经查询，被执行人名下除判决明确的抵押财产外，无其他可执行财产。经上门核实，该房产已租给外人经营面馆，租赁期至2016年。通知申请执行人上述情况后，表示暂时不需要法院拍卖财产，申请终止执行程序，租赁到期后恢复执行。
法院宣布拍卖涉案房地产
2016年，申请执行人申请恢复案件执行，法官发现张与承租人续签了5年的租赁合同。申请执行人向张某、刘某了解情况，结果通过其送达地址、户籍、手机等方式无法联系。上海杨浦法院向实际承租人发出协助执行通知，要求其将租金交给法院，同时启动房屋评估和拍卖程序，并以公告的形式向被执行人发送相关法律文件。
2018年3月23日，上海杨浦法院裁定拍卖被执行人张某、刘某以杨浦区国顺路某号房屋名义(带租约)。
2018年5月14日，上海杨浦法院在淘宝上发布公告，定于2018年6月26日至同年6月29日进行网上司法拍卖。
2018年7月，张来到上海杨浦法院执行中心了解情况。他说，他在网上看到了他的房子的拍卖，撤回了，现在又继续拍卖了。法官告知了案件，并送达了相关的法律文件。张当场表示，他认为房子是外人使用的，法院将因涉及外人的问题而暂停拍卖。现在我愿意还钱，我希望法院不要以他的名义拍卖房产。
执行法官严厉谴责其逃避债务，并告知其在2018年7月17日上午拍卖开始前履行判决确定的义务的，可以撤回拍卖。
被执行人多次到申请执行人处协商，希望先归还本金，利息需要一段时间才能收取。申请执行人不同意该计划，称除非所有本息都还清，否则拍卖不可能撤销。
拍卖前一天终于还清了欠款
2018年7月12日，被执行人再次来到法院，表示愿意偿还，并将与申请执行人的协商结果告知法院。
2018年7月16日，在拍卖开始的前一天，被执行人将所有欠款汇入法院账户。当天，法院决定撤销杨浦区国顺路某房屋的拍卖措施。
2018年7月19日，申请人接到承办法官的传唤后，前往法院，当场归还被执行人的产权证书和抵押证书，并向被执行人出具相关材料进行抵押清理。
2018年7月23日，被执行人打电话给法院，表示已办理抵押权清除手续。
什么是“买卖不破租赁”？
在这种情况下，被执行人错误地认为，只要他将其名下的财产出租给其他省市的同胞进行经营，并且是其名下唯一的财产，法院就会暂停其财产的拍卖。看到法院“真实”，只是匆忙出现，谈判，偿还债务，但法律已经知道避免执行的手段，并发布了相关的法律法规。
法律中有一个原则——“销售不打破租赁”，即即即使销售标的物有租赁，也不会影响销售的有效性，但原租赁合同继续有效。拍卖交易当然适用于一种销售。
需要指出的是，根据最高人民法院《关于审理城市租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》，有两个例外：
一是房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变更；
二是房屋在出租前已被人民法院查封。
根据上述规定，被执行人出租房屋的行为不能阻止法院开始拍卖程序。本案申请执行人申请租赁拍卖，是为了避免因房屋退出而拖延太久，影响债权的实现。
随着法院“基本解决执行难”的深入，各种法律法规和司法解释的不断完善，被执行人可以用来避免执行的所有法律漏洞都被封锁。
来源｜上海市杨浦区人民法院
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