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去中介化二手房交易可行吗？头部中介机构重构交易链流程
二手房相关政策频发
8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》。通知称，对于交易活跃的热点地区，广州住房政策研究中心在过去一年二手住房网上签约交易价格的基础上，综合考虑评估价格、周边一手房地产交易价格等因素，形成二手住房交易参考价格，及时发布。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台应对上市房屋进行比较自查，不得发布价格虚高的二手房。这意味着去年下半年以来广州二手房价的野蛮疯长即将迎来最强的暴击。此前，深圳、上海等城市纷纷发布二手房指导价，对市场影响立竿见影，相关城市二手房成交量迅速跌至冰点。
8月19日，杭州二手房交易监管服务平台增加了“个人独立挂牌住房”功能。截至8月29日，杭州主城区个人挂牌住房数量从90套增加到970套，增长近10倍。
8月12日，青岛市住房和城乡建设局发布了《青岛市存量房交易网上备案办法(征求意见稿)》公开征求意见的通知。通知明确，房地产经纪机构和房屋租赁企业应遵守存量房交易网上管理的各项操作规程，将房屋信息上传到服务平台，并对提供和填写的信息的真实性和合法性负责，并公布房屋验证码。同时，股票房屋交易双方同意监督交易资金的，当事人应当签订交易资金监督协议，办理房屋网上签约备案。交易资金不得挪作他用，房屋转让登记完成后应立即转让。存量房买卖由房地产经纪机构撮合，佣金也应纳入资金监管范围。
“积极出台二手房参考价是近期各大城市房地产稳定的重要政策，各类城市普遍出台。这种控制主要集中在交易活跃的热点地区，尤其是一些学区和地段较好的项目。后续政策将继续收紧。特别是随着此类二手房参考价格的发布，银行信贷也将被参考。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，杭州首次建立房东直销模式，对二手房交易和中介生态有很大影响。从这种模式来看，它意味着去中介化，或弥补了原有中介服务的一些缺点。目前，约85%的二手房交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对较低。即使对于这样15%的交易，交易风险也很大，因为没有平台支持。杭州率先在全国搭建直销平台，具有创新意义，也能提高直接交易的比例。它为房东和购房者在交易模式上增加了更多的选择。此外，这种模式对中介机构有一定的挑战，相关中介机构需要研究此类平台的影响或影响。在未来的二手房交易中，传统中介包揽所有交易的模式确实会发生变化。
专业人士做专业的事情
9月1日，记者走访了青岛多家房地产中介店。“在杭州推出这个平台之前，它实际上已经运行了相当长的时间。青岛目前还没有杭州等官方发布的二手住房交易监管服务平台，但客户可以独立交易二手住房。虽然没有类似的交易比例数据，但份额很小。此外，一些个人住房缺乏验证环节，不确定房屋的真实性和产权是否清晰，存在风险。德友绍兴路店工作人员告诉记者，二手房交易的过程其实很复杂。中介不仅推荐房子，陪他们看房子，还提供很多服务。例如，房屋的早期筛选、房屋的安全、房东是否有抵押贷款、负债率等，中介机构应提前调查，中介机构还应帮助买方进行价格谈判、签订合同、转让、银行贷款流程、转让流程等，中间付出了大量的努力。“以前，一些客户通过我们看房子，但为了节省中介费，他们私下与房东交易。结果，没想到房东欠了高利贷，房地产抵押，无法正常转让。客户后悔了。工作人员表示，目前青岛市场二手房独立交易的业主大多局限于亲友或老社区关系密切、相互信任、知识渊博的邻居。
据记者介绍，通过中介买卖二手房，买家需要支付大量费用。目前，青岛市场的一般成本水平为房屋总金额的2%-3%。在贝壳北签约服务中心，葛女士刚刚完成了签约。”我忙于找到合适的房子，也不知道房地产交易的过程。虽然5万或6万元的中介费很痛苦，但与近300万元的房子相比，我们仍然应该把安全放在首位。“葛女士告诉记者，她以前也想买朋友或同事的房子，但价格不容易谈论。熟人越熟，讨价还价就越尴尬。最后，她通过中介帮助将价格降低到心理预期。她觉得中介费也值得。
据链家经纪人介绍，房东的期望总是高卖出，上市价格一般明显超过市场实际交易价格，正常市场条件下溢价率约为5%，下行市场将达到5~10%，基于此，客户必须在经纪人的帮助下，协调买卖双方协商，达到双方认可的交易价格。此外，通过中介机构的润滑，买卖双方可以打破陌生人之间的信任障碍，加快交易完成。总之，专业人士还是要做专业的事情。
二手房签约“智能化”
“正规中介机构给客户带来的第一件事就是安全保障，比如贝壳现在提供资金监管、律师签约见证、安心承诺等。整个服务贯穿于交易前、交易后的物业交付。其次，让整个过程更加方便，包括一站式签约，买卖双方不用来回跑，节省了很多时间。“据贝壳北签约服务中心相关负责人介绍，与房地产中介店直接签订销售合同的传统形式不同，贝壳集中签约模式将房地产交易合同签约程序从门店分离出来，转移到更完整、更专业的签约服务中心。有房地产交易意向的买卖双方将在房地产经纪人的陪同下前往签约服务中心，提供房屋销售合同签订、签约风险控制管理、金融服务、交易计划定制、后期一站式处理等核心服务。与传统的商店签约相比，这种集中签约和在线交易流程的新服务模式可以消除商店签约的缺点，确保交易订单的每个环节的顺利进行，使交易更容易。集中签约模式本质上重构了房地产交易链流程，创造了新的服务体验场景，创造性地为房地产中介行业提供了新的解决方案。
资料来源：青岛财经日报
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