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强制复习！如何计算商业贷款、公积金贷款和组合贷款？有案例分析
随着金三小阳春的到来，上海楼市进入了持续火热的阶段。据多多新房上海站统计，上周(3.11-3.17)上海楼市共开盘6个项目，临港新城海上风华首次开盘610套房，当日去化约50%。
上海房地产市场如此火爆，许多持有房票的朋友也准备搬家。但当你高兴地看到房地产并开始计算资金时，你会发现买房贷款实际上是一个“甚至数学老师也会头疼的问题”。今天，我们将根据实际情况为您提供科普商业贷款、公积金贷款和组合贷款的区别？
案例背景：
小杨和他的妻子刚刚获得了在上海买房的资格。他们都是第一次买房，这对夫妇在其他地方没有房子和贷款。
最近在房多多看中了位于宝山罗店云麓的城市(据悉，云麓的城市已于3月17日启动滨水叠别墅，总价391万，建筑面积约105-124平方米。)，面积75平方米，总价285万。
夫妻情况大致如下：
1)税后家庭收入2万元；
2)夫妻公积金基数为1.2万元；
3)夫妻公积金余额为5万元，补充公积金为1万元；
云麓之城
2-4室75-124㎡宝山罗店总价约285-342万
云麓之城效果图
纯公积金贷款
如果小杨以家庭名义和纯公积金贷款买房，作为主贷款人，他最多可以贷款120万元买这套总价285万的房子。这样，他的首付需要165万左右。如果按等额本息偿还，每月需要偿还约5222元/月的贷款。
解释:首先要考虑公积金的使用条件。影响公积金贷款的因素很多，包括公积金余额、补充公积金余额、公积金基数、贷款人年龄、是否为首套、公积金贷款次数等。首次公积金贷款利率很低，只有3.25%。如果你真的只想要纯公积金贷款，高首付是关键。
TIPS：如果你想计算你能借多少公积金贷款，你可以问上海公积金中心。
纯商业贷款
小杨和他的妻子想把公积金贷款作为未来的替代品，所以他们使用纯商业贷款。因此，这对夫妇需要准备的首付款约为100万元。由于小杨和他的妻子资格很好，他们获得了商业贷款的95%折扣，最终决定选择30年的等额本息贷款。因此，他们的月供应为9544元/月。
注：不是每个人都能得到95%的抵押贷款折扣，这需要贷款人有足够好的资格，资格主要体现在银行信用调查、是否申请小额贷款、贷款结算、逾期还款等；夫妻工资总额需要每月支付的两倍以上才能获得资格贷款。
组合贷款
最后，小杨认为，虽然首付是100万，但月供还是有点高。因此，这对夫妇决定考虑使用组合贷款。他们考虑使用120万公积金贷款，剩下的65万商业贷款。但由于商业贷款较少，贷款人未给予95%的抵押贷款利率折扣，最终贷款利率为4.9%，等额本息30年的月供为8672元/月。
考虑到这对夫妇的工资和首付水平，小杨和他的妻子最终选择了组合贷款来买房子。
最后，多多新房上海站推荐几栋与云麓之城总价相当的楼盘，让大家更直接地了解楼盘与自身购房能力的匹配程度。
万科启宸
2-4室75-118㎡宝山罗店总价约297-467万
目前也有75个项目㎡户型在售，总价约285万起。
万科启辰效果图
东宸源着
3-4室77-120㎡浦东临港新城总价约209-468万
项目在售的92㎡户型总价250万左右
东辰源于效果图
海上风华
3室90-120㎡浦东临港新城总价约240-321万
项目90㎡户型总价在240万左右。
海上风华效果图
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