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在上海买什么样的二手房可以尽量少交税？

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众所周知，一线城市的房价很高。根据幸福里APP的数据，2021年6月上海二手房平均价格为每平方米6610元，一套100平方米二手房平均价格在600多万元左右。同时，在上海买二手房可能要交几十万元的税，三四线城市可以直接买房。上海办税费贷划算吗。

今天小边告诉你在上海买什么样的二手住房可以尽可能少地缴纳一些税。本文分为三个部分，一个是上海房地产市场专有术语介绍，二是二手住房税分析，三是在上海买二手住房省税技巧。

一、介绍上海楼市专有名词

1.90平方米的房地产

为什么要提到90平方米的房地产？由于房屋的建筑面积与契税税率密切相关，契税的分界线为90平方米，我将在第二部分介绍详细信息。

2.首套房

符合购房资格的上海户籍或非户籍人士在购买第一套房时可享受一系列税收优惠政策。购买第二套房时几乎没有优惠政策。上海税费贷款。

第一套房是指购房者在购房时名下没有房产，只要符合这一条件，就可以视为第一套房买房，这是税收方面的第一套房概念。

贷款政策不同，更严格。不仅在购买房地产时不能以房地产的名义拥有，而且也不能有贷款记录。

换句话说，如果买家最初通过贷款买了一套房子，然后买了一套房子，以取代出售的财产，在计算税费时作为第一套房子，但贷款不能享受第一套房子的政策。

由于今天只谈上海二手房买卖的税收问题，第一套房的定义是税费。上海买房税费贷。

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3.普通住宅

主要涉及增值税，增值税是二手房销售的大部分费用。因此，普通和非普通住宅对二手房的税收至关重要。

上海的二手房是否被视为普通住宅，必须同时满足以下条件。

(1)建筑面积小于等于140平方米；上海农商银行税费贷。

(2)房子的总楼层大于或等于5层，看清楚是总楼层高而不是你买的楼层；

(3)内环房屋总价不得超过450万元，内外环不得超过310万元，外环不得超过230万元。

再次强调，必须同时满足上述三个条件才能算作普通住宅。

4.满二、满五和唯一的满五和

满二、满五是指二手房上次交易至本次交易的时间间隔。比如小王2018年6月从小张那里买了房产，2021年6月准备卖给小林。两笔交易相隔三年，属于满二但不属于满五。

提醒大家两点，一是从房产证上的日期开始计算满二或满五的起点，而不是上次交易签订合同的日期；二是今年上海新楼市调控政策出台后，满二对交易税几乎没有影响，其他省份也可能有影响。工行税费贷划算吗。

唯一针对卖方的是，这次出售的房产是卖方名下唯一的房屋，卖方名下没有房产。

二、上海二手房买卖税分析

首先，二手房屋销售中产生的税费并非全部由买方承担，但在实际操作中，卖方会要求手价，这相当于卖方将自己的税费转移给买方。谁承担税费，是每人支付还是由一方承担都可以协商。甚至所有的税费都可能由卖方承担。允许扣除的税费是什么。

事实上，无论谁承担税费，结果都是相似的。假设税费各付，卖方可以通过提高房价继续转移税收成本。只要买卖双方不需要纳税，这也是本文的核心观点。税费贷几年划算。

增值税、个人所得税、契税、印花税(暂免征收)可能发生在二手房买卖中，其中增值税和个人所得税由卖方承担，契税由买方承担。

1.增值税

对于普通住宅，满五的房屋不需要缴纳增值税；不满五的，按交易价格计算缴纳增值税，公式为交易总价/(1) 5%）*5%。税费贷。

公式中除以1 5%是因为房地产交易价格本身包含增值税，所以需要进行价税分离，首先转换不包括增值税的部分。这涉及到税法和数学知识。如果你不理解它，你就不需要深入研究它。记住公式。税费贷是什么意思。

此外，缴纳增值税意味着需要缴纳城市建设税和两项教育附加费，但总额很低，不再重复。

对于非普通住宅，满五个房屋的纳税公式为(本次交易价-上次交易价)/(1) 5%）*5%；增值税按交易价格计算缴纳，公式为交易总价/(1) 5%）*5%。上海买房贷款政策。

举例：买房税费贷款。

小王想买小张的房子，交易总价600万元，上次交易价300万元。

如果最后一笔交易距离这笔交易不到五年，比如小张在2017年买入，那么这笔交易的增值税是600万/(1) 5%)*5%=28.57万元。上海公积金贷款政策。

例如，如果上一笔交易持续了五年多，比如小张在2015年购买，增值税=(600万-300万)/(1) 5%)*5%=14.28万元。

一些朋友说，普通住宅可以免征增值税。是的，但这所房子在上海不能属于普通住宅，至于原因可以看上面。

2.个人所得税

卖方出售的房屋属于五年以上唯一的房屋，即上次交易的例子，如果交易间隔超过五年，且是卖方名下唯一的房地产，则直接免征个人所得税。这是一项关键政策，请记住！

对于普通住宅来说，个人所得税计算公式有两种，可以自行选择。一是按交易全价计算，公式为*1%(交易价-增值税)；二是按差价计算，公式为*20%(本次交易价-上次交易价-增值税)。

对于非普通住宅，自行选择也有两种方式。全价计算公式为*2%(交易价-增值税)；差价计算公式同上。

用上面的例子，假设房子满五但不是唯一的，用上面的例子计算的增值税是14.28万元。

个人所得税全价计算:(600万*14.28万)*2%=11.71万元。

个人所得税差价计算:*20%=57.14万元(600万-300万-14.28万元)。上海住房贷款政策。

显然，全价计算后缴纳个人所得税更划算。一般不需要自己选择，税务局会直接按照低计算方法收取。

3.契税

契税必须缴纳，只有多缴和少缴的区别，没有免税的可能。

北京、上海、广州、深圳的房价较高，因此实施了与全国其他地区不同的契税政策，优惠税率适用较少。当然，在上海买卖二手房是按照北京、上海、广州、深圳的政策执行的。

第一套房:建筑面积小于等于90平方米的公式为(交易价-增值税)*1%；建筑面积大于90平方米的公式为*1.5%(交易价-增值税)。

二套及以上情况下：无论房屋建筑面积为多少公式，均为*3%(交易价-增值税)。

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假设买家小王名下已经有了房子，还是用上面的例子。计算处的增值税为14.28万元。

本次交易所需缴纳的契税=(600万-14.28万)*3%=17.57万元。上海公积金贷款50万要求。

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三、节税小技巧

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从以上分析可以看出，上海二手房交易产生的税费确实很高，在不违法的情况下，有几点可以起到节税的作用。

1.尽量选择满五唯一的二手房

在选择房子时，试着看看卖家满足唯一的房子。只要满足满五的唯一条件税贷利率。

个人所得税可以直接免征。同时，五年级以上的普通住宅直接免征增值税，五年级以上的非普通住宅缴纳的增值税远低于五年级以下。税率贷。

2.注意普通住宅和非普通住宅总价的临界点

房地产是否是普通住宅取决于同时满足三个条件。事实上，最重要的是总价。如果你想买的二手房价格超过临界点，你不必考虑这一点。相反，你可以和房东谈谈。

比如交易的房子在内环，总价在440万左右。由于内环普通住宅总价必须低于430万元，可以和房东商量430万元，直接免征增值税，节省的增值税可以和房东分成一半。税贷利息多少。

3.好好利用首套房的名额

上海的房地产市场限制非常严格。家庭可以买两套，单身只能买一套。第一套房的贷款利率和贷款总额远好于第二套房。因此，我们应该充分利用第一套房的配额。如果家里的老人或孩子名下没有房地产，他们可以考虑以自己的名义买房。当然，这必须综合考虑。每个家庭的情况都不一样。有时经济决策不是最重要的。上海还允许税费贷吗。

4.88平方米的房子可能比92平方米的房子更划算

房子有多合适？如果你需要超过120平方米的三居室住房，你不必考虑这一点。但是，如果你想买两个房间或三个小房间，你应该考虑建筑面积是否可以控制在90平方米以内，特别是在购买第一套房时。

90平方米内的第一套房契税税率为1%，比90平方米以上的第一套房低0.5%。不要低估这0.5%。在上海买房意味着几万元的契税差异。

纳税是公民的义务。我们绝不主张逃税，但国家可以充分利用法律允许的范围内的避税或享受税收优惠。

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