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原创 2024-05-19 09:11·老丁是个生意人
2024年4月30号，政治局会议再提房地产去库存！而上一次提去库存，是2015年。在2015年的那次，去库存是用房地产涨价来完成的！
大家好，我是老丁
这次中央政治局会议对房地产的定调出现了新的变化，此次会议未提及“房住不炒”和“三大工程”，本次会议强调“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。随后一些天，全国多个地方便陆陆续续出台了房地产“以旧换新”的政策，以及杭州、西安等地彻底放开房地产限购的政策。
这些政策动作都指向一个方向，那就是——去库存！
本期视频，我们看看当下的地产环境和宏观环境，并对本轮房地产去库存中，以旧换新和放开限购等政策做出解释和预判，并观察这些对房价又会产生怎样的影响？
一、 宏观环境与地产库存
CPI 0.1%，GDP 5.3%，消费增速3.1%，M2增速 8.3%
当下中国的宏观经济情况，是处在一个货币相对宽松，但是物价低迷，消费也还没有被提振起来的环境中。好在经济增速整体还是平稳的，不过经济的增量部分，也主要依靠政府的投资规划。这就意味着难以持续，居民消费没有被提振起来，经济的运行就难以出现良性循环。
而房地产环境，房企债务高企，恒大为首的一批房企已经倒下了。而且还对社会造成了很大影响。站在2024年五月初，我们再回头看部分龙头房企相关的数据，会看到为首的几家房企，万科的资产负债率仍然在72.7%，偏高。保利发展资产负债率在75.88%，绿地控股88%...甚至还有的，已经很久没有公布财报数据了。总的来看，房地产企业的债务风险也还没有化解完成。
而在房地产成交量低迷的环境面前，房企卖不出房，就意味着资金无法回笼，债务更加难以化解。
而且这个现象不是今天才出现的，是从2021年中之后，这样的状态一直持续到现在。虽然疫情放开之后，楼市也跟随出现了一段时间的短暂成交量回暖，不过杯水车薪。成交量长时间保持在低位，大批房子就一直扣在房企手里，积压到今天，导致房地产库存再次出现了过剩！
其实从2023年开始，二手房的成交面积就已经超过新房了。所以新房的库存已经无法直接代表现有房地产的库存情况。
所以我们用两个指标来看当下房地产的库存水平，库销比和去化周期。
库销比，即商品住宅待售面积 / 商品住宅现房销售面积。我们看下图，不论是广义的库销比还是狭义的库销比，在2024年3月，都触及到了中国近二十年来的历史高点。全国狭义库销比达到8.6个月，相比2016年的高点还要高出2个月，而广义库销比已经接近50个月，这样的数据反映出，当下中国的房地产库存已经到了前所未有的程度，大批量的房子没人买。在这点上，和八九年前的情况，是比较相似的（如图）。
再看去化周期，截至 2024年3月末，克而瑞80城去化周期达到24个月，也创下了新高。其中一线、二线、三线平均去化周期分别为 18个月、22个月、31 个月（如图）。
最为严峻的是三线和三线以下的城市，在人口持续流出，经济发展基本停滞的前提下，还保有大量的房产库存，对当地的房企、银行、地方财政，都会带来负面影响。不过这也没办法，今后房地产分化，大多数小城会走向鹤岗化，既缺少成交量，也难以出现高价格，这也是大势所趋。政府为了保住不发生系统性金融风险，也很难让房价短期快速且大幅度地跌下来，所以小城市更多时候面临的窘境是，表面价格没跌，实际上是因为没有成交量。想卖房的人，按市场价挂牌难以成交，如果想卖出去，可能要低很多个价位才可以达成。
当下政府的痛点是：提物价、促消费、化债务。CPI需要提升，因为要尽快摆脱通缩，让经济走向正轨。消费需要提振，因为经济需要良性持续发展。房企债务需要化解，因为这是当下的几大金融风险之一。
而完成这些目标，最好的办法就是把过剩的房地产库存卖掉。
所以本次政治局会议之后，按照地方的政策来看，本轮去库存大体上是两种模式，以旧换新+放开限购。
二、 房地产将如何去库存？以旧换新+放开限购
房地产“以旧换新”有两种方式，一种是市场化以旧换新，房企与中介合作，有换购意向的居民向房企缴纳新房定金，房企为换购居民锁定新房房源，同时中介机构优先销售客户的旧房。旧房交易成功后，则达成新房交易（如图）。目前深圳、南京、济南、宁波等城市都有推出。这种模式只能说提升了原本的市场效率，规模有限。
第二种是政府收购式以旧换新，地方通过城投平台对居民的旧房进行收购，收购价基本按照市场价，不过这个置换有要求，旧房的收购价格不可以超过居民新购住房的价格，目前普遍限制在80%以下，所以居民拿着旧房的资金，自己再额外添一部分钱，以此来置换新房。而城投平台收购了旧房之后，可以转卖、租赁，或者充当当地的保障房，目前大多都是充当了保障房，因为各地政府原本的计划当中也有保障房建设任务（如图）。
保障房建设为什么在近几年出来，主要是因为中国的棚改已经走到尾声了，但是中国人还有大批的住房需求，同时房企也遇到了资金周转等问题。这个我们在两年前《保障房建设》的文章里提到过。然后我此前对于未来中国的住房格局，也有相关的表述，有房的人住自己的房子，住一辈子。没房子的人，就租房住，不管是租政府的保障房还是租别人的房，也是住一辈子。
最近两年房企债务都这么高了，房子都这么难卖了，但是政府依然在限价。这其实也表明了政府的立场，它只为金融风险负责，不为价格负责。今天之所以政策再次出手，其实也是在为化解金融风险负责。
说这段话，就是为了引出这个，本轮去库存的第二个法宝——放开限购。
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