上海如何办理房产抵押登记手续——房产抵押

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买二手房怎么不入坑，签协议前需要做哪些准备？

购买二手房

中介表示，根据你的情况

有购房资格

可签订购房合同

但是你发现你没有资格买房子

购房合同还有效吗？

房屋不能转让

需要承担责任吗？

听听律师怎么说

本期嘉宾

上海国战律师事务所

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在这种情况下，房屋买卖合同无效吗？

孙潘潘律师表示，不符合限购政策的房屋买卖合同也是双方的真实含义，不违反法律法规的，应当合法有效。

律师孙盼盼遇到的类似案例

1.购房合同的标的房屋为拆迁安置房，未达到法定年限，不能办理转让。房价上涨后，卖方要求确认无效并返还房屋。

法院认为，在审判过程中，涉案房屋已达到转让条件，原卖方应当按照合同协助办理房屋转让。

2.买方不符合限购政策，但买方起诉时已满足购房资格，要求卖方配合转让。

法院认为，购房合同有效，卖方应协助转让。

不能转让是否要承担责任？

不符合限购政策并非不可预见、不可抗力等可以免除责任的情况，因此需要按照协议承担定金损失或违约责任。

孙潘潘律师建议，如果因社会保障年限问题没有购房资格，可以与买方协商是否同意延期网上签约转让手续。

律师提醒

孙潘潘律师仔细提醒您，二手住房交易过程涉及巨额住房交付、网上签约备案、产权转让、住房交付、户籍迁出、物业清洁、其他权利限制等环节。在签订协议前，需要进行严格的背景调查，控制交易过程，尽可能缩短交易周期，避免交易风险和诚信风险，尽可能避免交易过程中可避免的信息不对称造成的损失。

01严谨的调查

调查对象包括交易双方和标的物的信息。交易双方包括买卖双方。

有必要检查买方的方面

1.是否符合上海限购政策，可到涉案房屋区级房地产登记中心咨询窗口进行咨询核实。

2.需要抵押贷款的，可以联系抵押贷款银行及相关部门核实自己的条件是否符合条件。

需要核实卖方的方面

1.是否有正在进行的诉讼，是否被列入破坏信任和限制高消费的名单。孙潘潘律师说，他曾经处理过一个案件，买方支付首付和网上签约，在转让前，标的房屋被法院司法查封，买方必须要求卖方通过诉讼返还房屋，因为卖方想通过买方限制债权人拍卖房屋，拒绝返还，买方没有成功收回首付。

2.婚姻状况，是否属于夫妻共同财产，是否在离婚协议中处置。作为夫妻共同财产的房屋，产权证书上的产权人可能只记录夫妻中的一人。购买此类二手房屋时，必须要求其他共同所有人出具书面证明，证明其同意转让财产，否则销售行为无效。

需要检查标的房屋的情况

1.房屋位置：地理位置、交通状况、周边环境、发展空间、购物娱乐等。同时，掌握学校、幼儿园、俱乐部等综合设施，以及社区环境建设、园林设计和停车位。

2.房屋的所有权、抵押和查封。未取得产权证书的房屋不得转让。同时，在购买产权共有的二手房地产时，应当谨慎。未经其他共有人书面同意，共有人不得转让共有财产。

3.房屋占有和使用，是否有租赁、租赁期限、租金、房屋腾出时间等。承租人有优先购买权，确保房屋是否有其他债务纠纷，支付房屋转让后是否能正常占用标的房屋。

4.房屋上的户口登记在协议中明确规定了户口迁出时间和违约责任。上海现在有公共户口可以迁出，但并非所有派出所都会根据买方的单方面申请强制迁出原户口。卖方不配合的话，会旷日持久。

02流程把控

1.在支付意向金前后完成基础尽调

2.意向金转入定金前，完善购房合同条款，合理分配房款支付时间，明确网上签约转让和户籍迁出期限，明确违约责任

3.尽可能按照进度支付，首付在网上签约当天支付，买受人贷款审核通过后，实际支付前完成所有权转让，并为房屋移交和户口预留余额

4.尽量缩短交易周期，避免夜长梦多

孙潘潘律师表示，交易过程中仍存在不确定性和交易结构本身的风险，需要足够谨慎，直至转让顺利进行。

记者：金晶

编辑：林心怡

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我司专注于为产权所有人进行以房契作为抵押，取得借款按期付息，房屋产权仍由产权所有者自行管理。