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实地房地产资金压力：逾期持票人需签订展期协议

实地房地产资金在逾期付款和很少征地的背后，面临着考验

孙珊珊，中国科技投资

近日，由于商票逾期，数十名持票人在实地房地产集团有限公司(以下简称“实地房地产”)总部维权。

记者了解到，上述持票人的汇票到期时间主要集中在今年6月和7月，涉及惠州现代城房地产开发有限公司（以下简称“惠州现代城”）、天津金河湾房地产有限公司(以下简称“天津金河湾”)等实地房地产子公司。

持票人向记者透露，7月29日，实地房地产给出了解决方案，即持票人签署了协议，实地房地产提前支付了30%，其余在半年内分期支付，并有一定的折扣利息。然而，一些持票人不同意该协议，并于8月2日前往实地总部寻求意见。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出：“现场集团门票展期计划是在大量门票违约、公司资金状况非常困难的情况下采取的最后措施。”

《中国科技投资》记者联系实地房地产相关负责人，致函公司公共邮箱，就实地房地产开发商票逾期及公司资金状况而言。截至出版前，公司未发表评论。

此外，自2021年以来，实地房地产很少出现在公开土地拍卖市场。根据实地房地产官方网站披露的消息，截至目前，该公司今年仅在河北邯郸增加了一个新项目。

多次陷入商票逾期风暴

7月下旬，数十名持票人聚集在实地房地产总部，胸前贴着“实地还钱”的黑字白底图片。

其中一名持票人宋晨(化名)告诉记者，截至8月1日，他名下的100万元商票尚未被承兑。在宋晨提供的两张电子商务承兑汇票中，出票人均为惠州现代城，收款人为天津金河湾、山西中晋恒通能源发展有限公司，到期日分别为2021年7月6日和2021年7月16日。

此外，在微博平台上，许多用户表示他们持有的票据逾期。在这些用户提供的电子商务承兑汇票中，除惠州现代城、天津金河湾外，还有广州丰实房地产开发有限公司、荆门实强房地产有限公司、遵义实地房地产开发有限公司等多家公司。汇票到期时间主要集中在今年6月和7月。企业调查显示，这些出票人均为实地房地产控股子公司。

在宋晨提供的天津金河湾兑现记录中，记者看到，截至2021年7月23日，公司票据承兑总额约为6.63亿元，其中未结算票据总额约为4.1亿元。

*天津金河湾房地产有限公司的支付记录截图来自持票人

记者查询了同城票据网，发现天津金河湾除逾期外，2021年8月4日还有30张商票到期，年化利率最高为36%，涉及1200万元。

*截图来源于同城票据网

实地房地产是否顺利兑现8月4日到期的门票？哪些子公司逾期了，需要承兑的总金额是多少？对此，《中国科技投资》记者联系了实地房地产，截至新闻发布时对方未回复。

据宋晨介绍，持票人在实地房地产总部维权后，实地房地产于7月29日给出解决方案，即持票人签署协议，然后实地房地产先支付30%，接下来6个月分别支付10%、10%、10%、10%、10%、20%，每张商票对应利息按年化16%的标准支付给持票人。

*该协议来自持票人

然而，持票人宋晨并不同意实地房地产的延期计划。他认为公司“完全恶意逾期”，因为实地房地产很富有。该公司不仅在今年上半年获得了180多亿元的销售回报，而且还获得了土地。根据实地房地产官方网站，2021年6月，公司实现全口径销售额190.1亿元。此外，今年7月，实地房地产在河北邯郸增加了一个新项目。

还有其他持票人对实地房地产给出的展期计划不满意，比如宋晨。8月2日，部分持票人前往实地房地产总部继续讨论。

事实上，早在今年5月，实地房地产就因商票逾期而受到持票人的保护。当时，实地房地产也在同一个月发布了三份情况说明。

在情况描述中，实地房地产解释说，出票人惠州现代城是其子公司。“2020年4月至5月，向山西富兴盛洁净能源发展有限公司(以下简称“山西富兴盛”)开具电子商务承兑汇票。由于山西富兴盛涉嫌诈骗，相关款项暂停支付...截至5月7日，涉及未兑现的商业承兑汇票为5700万”，截至5月8日，已兑现100%。

对于实地房地产开发商票逾期行为，上述专家白文喜表示：“当企业难以向银行贷款时，商业票必须利用企业自身信用向合作伙伴开具延期付款票据。对于实地集团来说，逾期的商业票将导致无法继续向上下游供应商和服务提供商开具商业票，这相当于公司恶化的资本和市场信用的恶化。”

拿地锐减

记者注意到，自2021年以来，实地房地产征地力度明显放缓。今年上半年，实地房地产很少出现在公开土地拍卖市场，也没有披露征地情况。

直到7月，实地房地产才首次在其官方网站上公布：“实地集团北一区域公司与百丰房地产（全名：百丰房地产开发集团有限公司）合作，正式进入邯郸市场，在丛台区核心区获得优质地块，在京津冀战略地图上添加新子。”

据企业调查，今年7月6日，实地房地产投资490万元入股百丰房地产子公司邯郸百丰房地产开发有限公司(以下简称“邯郸百丰”)。股权变更后，实地房地产持有邯郸百丰49%的股权。

此外，根据中国指数研究院的最新数据，2021年1月至7月，实地房地产并未进入全国房地产企业征地百强榜单，而去年同期公司征地金额达到76亿元，排名第69位。

逾期和减缓征地的背后，是否与实地房地产资金短缺有关？实地房地产对此没有评论。然而，根据2020年5月提交的招股说明书，该公司几年前确实面临着巨大的债务压力。

根据招股说明书，2017-2019年房地产净资产负债率分别为3809%、533%和225%。虽然实地房地产净资产负债率逐年下降，但据亿翰智库统计，2019年50家典型大中型上市房地产企业平均净资产负债率为91%，根据2020年8月相关部门出台的“三条红线”政策，房地产企业净资产负债率不得超过100%。

*实地房地产净资产负债率截图来自实地房地产招股说明书

同时，实地房地产也面临着现金和现金等价物无法覆盖短期负债的局面。根据招股说明书数据，2018年和2019年扣除限制现金和抵押存款后，现金和现金等价物分别约为42.16亿元和20.39亿元，而同期短期负债约为43.5亿元和35.8亿元。

此外，实地房地产招股说明书显示，其融资成本逐年上升。2017-2019年，公司加权平均实际利率分别为6.59%、6.67%和8.37%。

记者注意到，房地产融资成本高，与金融机构融资频繁有关。招股说明书中，截至2020年3月31日，房地产已向多家金融机构融资16笔，年利率在10%~24%之间。

需要注意的是，如果实地房地产未能提前偿还债务，上述16项债务中有4项将于今年下半年集中到期，最近一项将于2021年9月4日到期。

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