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独家|上海现有银行跟进调整首套房利率至4.55%
财联社6月20日电，随着本期5年以上贷款市场的报价利率，已有银行跟进调整首套房利率至4.55%。（LPR）将10个基点降至4.20%，以此为定价基础的抵押贷款利率同步下调。今天上午，上海一家大型国有银行的抵押贷款客户经理告诉财联社，“接到通知后，新发放的抵押贷款利率按新LPR定价，第一套房的利率调整到4.55%，之前是4.65%。(财联社记者徐川)
许多地方的银行迅速降低了抵押贷款利率，“第三支箭”已经正式实施，还能期待什么房地产政策？
千呼万唤开始出来！昨天(6月20日)，9个月后，中国贷款市场报价利率（LPR）再次调整，各地房贷利率也随之调整。
北京、深圳、苏州等地的许多银行都迅速降低了商业贷款利率。这无疑为买家注入了“强心剂”！
据了解，苏州首套住房贷款利率已低至4％，此前，郑州首套住房贷款利率降至3.8％之后有望进一步降至3.7％。此外，据媒体报道，上海许多国有银行已经降低了基于LPR的抵押贷款利率。其中，第一套住房贷款利率调整到4.55％，第二套住房贷款利率调至5.25％。
一些银行家表示，随后的LPR可能会进行调整，购房者最终获得的抵押贷款利率基于银行贷款时LPR的最新报价。
抵押贷款利率处于什么水平？
从国家水平来看，贝壳研究院监测显示，2023年6月，贝壳百城首套主流房贷平均利率为4.0％，2014年以来，环比持平，继续保持历史新低；两套主流住房贷款的平均利率为4.91％，环比持平，也处于历史底部。
从典型城市的角度来看，中指研究院的监测显示，自2023年以来，全国已有40多个城市将首套房贷利率下限调整到4％珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7％，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套住房贷款利率的下限。
部分住房贷款利率突破下限城市
天丰证券指出，截至第二季度末，70个大中城市中有39个城市可以分阶段维持、降低或取消当地首套住房贷款利率政策的下限。合格城市首套住房贷款利率预计将降至3.55％-3.95％继续突破历史底部的区间。
专家认为，降低抵押贷款利率和降低首付将有助于降低购买成本，促进住房需求的释放，并为市场恢复注入动力。同时，股票抵押贷款利率也将同时下降，以减轻股票贷款客户的月供应压力。
我们还能期待哪些房地产政策？
除了“降息”，招商蛇口的固定增长计划最近获得了中国证监会的批准。到目前为止，招商蛇口已成为a股房地产企业中第一家成功测试水“第三支箭”的公司。这意味着“第三支箭”政策的实际实施，a股房地产企业的融资渠道开辟了另一个大门。
房地产行业还有其他预期的政策吗？民生证券在研究报告中给出了答案。
民生证券认为，自2008年以来，中国的房地产经历了五个周期。每一轮房地产周期的起伏都与需求政策的宽松和紧缩相对应。目前房地产销售的下降速度可能低于潜在增长速度，需求方政策的放松是必要的。基于当前的压力更多地来自于房价和收入预期的疲软，短期房地产政策可能有三个重点。
首先，降息保持了居民部门资产负债表的稳定。从居民的角度来看，目前中国房地产的矛盾是收入预期较弱，房地产价格持续下跌，债务偿还压力较高。
三是有效激活本轮中国房地产需求，政策操作可参考2014-2015年。这一轮房地产的下行压力并不来自于高金融杠杆，而是来自于收入预期和房地产价格预期。这种情况在历史上并不常见。与当前房地产的实际压力相似的是2014年。当时，它也面临着房地产各个环节数据的快速下降。宏观背景也是国内需求疲软，有效需求不足。为了激活这一轮的房地产需求，有效的政策操作可以参考2014年至2015年。
在预期政策“组合拳”的背景下，市场对房地产行业的悲观预期有望逆转。
房地产行业的投资前景是什么？
最后，就二级市场而言，房地产板块整体处于下行探底阶段。截至21日下午，申万（一级）房地产板块在年初下跌约14点％，下跌在31个申万一级行业中排名第三，政策的持续释放并没有阻止二级市场的下滑。
自2015年以来，中证800房地产指数一直处于下行通道，最大回撤超过60％，市值缩水超万亿元！
但从产业周期的角度来看，最近关于房地产后周期新发展的讨论越来越多。
万科集团创始人、董事会名誉主席、万科公益基金会主席王石最近分享了他对房地产转型的看法，并为房地产后周期的发展机遇注入了一剂强心剂！核心观点是，房地产业的发展在社会发展的各个阶段都有不同的机遇。
例如，参照日本的大和住宅，该公司曾经是日本三大住宅开发商之一，其主要收入在30年前为75％购地、建房、卖房、经营、酒店、商场租赁等服务收入不超过25％。30年过去了，服务收入现在已经占据了大和收入的76％，买地盖房、盖房、卖房只占24％。
市场数据显示，自2009年以来，大合房屋涨幅高达551％，日本房地产泡沫破灭25年后，又展开了一轮轰轰烈烈的大水平市场！
国内研究机构在当前房地产最黑暗的时刻也给出了积极的信号。
平安证券还在战略报告中表示，受基本面修复低于预期、优质房地产企业市场份额增长缓慢等因素的影响，上半年板块和个股表现相对较差。今年下半年，在房地产市场复苏的曲折下，政策仍有释放空间。同时，高质量房地产企业的估值较低，中长期销售和业绩增长仍然存在。
财通证券表示，在政策方面，在“住房不投机”的主要基调下，城市房地产相关政策不断调整和优化，整体政策环境仍然宽松。我们仍对提前在核心区域布局和融资方面具有更强信贷优势的房地产企业持乐观态度。
国金证券研究报告指出，预计供给侧支持将加快，高能城市需求侧政策将继续实施，供需政策将共同努力支持市场销售复苏，房地产企业可以获得良好的土地和快速的分散效益更大。建议具有持续征地能力、布局优质重点城市的领先中央国有企业和改善房地产企业。
具有上述产业周期趋势的投资逻辑，市场上最能反映房地产领先价值的指数是中国证券交易所800房地产指数。该指数集中在市场领先的房地产企业，呈现出高度的领先房地产企业集中！
同时，6月12日，中国证券交易所800房地产指数迎来了2023年首次样品调整生效。仓位调整后，前十大成分股权重超过80%，“保万招金”权重占50%以上，高度关注龙头房地产企业，符合龙头强势恒强产业周期趋势！
数据显示，唯一跟踪中国证券交易所800房地产指数的ETF是房地产ETF（159707），具有稀缺性和识别性。ETF最近的平均日营业额在4000万至5000万之间，完全可以满足普通投资者的流动性要求。
中证800房地产指数十大成份股清单：
根据深圳证券交易所的数据，房地产ETF（159707）最近继续获得二级市场资金增加头寸，基金份额最近创下新高！这也证实了市场对房地产行业新发展模式的乐观态度。
风险提示:房地产ETF被动跟踪中国证券交易所800房地产指数，该指数基日为2004年12月31日，发布日期为2012年12月21日，指数成份股构成根据该指数编制规则及时调整。本文仅展示指数成分股，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易趋势。基金管理人评估的基金风险等级为R3-中风险，适用于C3以上投资者的适当评级。本文中出现的任何信息（包括但不限于股票、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表达等）仅供参考，投资者应对任何独立决定的投资行为负责。此外，本文中的任何观点、分析和预测都不构成对读者的任何形式的投资建议，也不对使用本文内容造成的直接或间接损失负责。基金投资是有风险的。基金过去的业绩并不代表其未来的业绩。基金管理人管理的其他基金的业绩不构成基金业绩的保证，基金投资应谨慎。
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