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接力贷款悄然重现在上海，房地产中介有“暗招”
上海接力贷似乎有“冒头”的迹象。
1月24日，《国际金融日报》记者以买家的名义咨询了上海多家房地产中介机构的接力贷款相关问题。一些房地产经纪人明确表示，只要房子乐观，工资不足以偿还月供，父母就可以参与贷款偿还；如果买家自己有套房，想以父母的名义享受第一套房利率折扣，这样的业务也可以处理。
然而，记者注意到，早在2016年，上海就停止了类似的接力贷款业务。为什么这类业务现在会“复活”？这背后的风险是什么？
接力贷“冒头”
所谓接力贷，顾名思义，就是父母和子女之间的接力还款，分为“顺接力贷”和“倒接力贷”。
“顺接力贷款”，又称“合力贷款”，是指以子女为所有人，子女父母为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。
“倒接力贷款”是指以父母为所有人，以父母子女为共同借款人，以贷款购买住房的住房信贷产品。
1月24日，记者以买家的名义咨询了沪上多家房地产经纪人。一些中介工作人员表示，无论是顺接力贷款还是反接力贷款，国家都非常严格，明确禁止，银行也不做这项业务，基本上无法批准。但他们表示，他们可以通过在银行存款或购买银行财务管理来帮助制造虚假的自来水和贷款。只要房子是乐观的，贷款就没有问题。
“现在管得这么严，如果有中介跟你说可以做接力贷或者联合贷，大部分都是在忽悠你。”一位中介笑着说。
但在记者咨询过程中，也有中介明确表示可以帮助做接力贷款。
“如果你能一起贷款，你的父母可以帮你偿还一点。”一家大型国家连锁房地产中介的工作人员表示，孩子买房时，父母可以参与贷款，父母的名字不会出现在产权证上。
“如果父母目前在工作，收入符合标准，他们可以参与贷款。如果你超过55岁，这取决于你父母的‘资格’，比如你是否在政府单位或国有企业工作。”中介人员强调，公司与正规银行合作，如四大银行、邮政储蓄银行等。
另一家海外知名房地产中介机构的工作人员小李也表示，公司目前合作的两家银行可以办理这项业务。如果孩子的首付没有问题，即使工资低，不符合月供标准，只要家人能帮忙还贷，也可以办理。
中介有“暗招”
然而，《国际金融日报》记者分别致电四大银行和股份制商业银行上海分行个人贷款部经理询问接力贷款相关业务的处理情况，均表示自2016年11月以来，银行没有这项业务。
一位银行业内人士告诉记者，现在上海的银行没有接力贷款、联合贷款等贷款产品。以联合贷款为例。通常，银行不愿意把父母拖进来一起偿还贷款，因为他们的父母没有产权证书，他们的孩子是成年人和独立的个人。从法律上讲，这种贷款形式是非法的。
“如果孩子每月供不应求，贷款成功的方式有很多，不一定是接力贷款。”业内人士进一步表示，虽然有中介表示可以申请合力贷款，但一旦银行检查贷款人流量不符合要求，即使银行的钱已经贷出，贷款也会提前收回。
所以，房地产中介说“合力贷款”、“接力贷”是以什么形式存在的？
对于银行给出的否定答案，上述一家全国性连锁大型房地产中介工作人员表示：“我们的中介机构可以这样做。只要我们先来看房子，贷款就不是什么大问题。”工作人员反复向记者强调，他可以借钱。
小李直言不讳地说：“你自己问，银行一般都是这么说的，而我们的中介和银行有合作，完全可以做到。”
据小李介绍，在首付没有问题的前提下，申请贷款的人不需要流水，只需要收入证明。他还告诉记者“暗招”：“我曾经做过一个案子：一对男女朋友，女朋友来自上海，有资格买房子，而男朋友没有。但女朋友的收入不高，男朋友每月固定到女朋友账户1.5万元，提交给银行，成功获得贷款。”
“然后，父母也可以每月给孩子一定数额的钱来帮助孩子还款。与此同时，父母也不会出现在共同还款人的名单上。”小李说。
另一位房地产经纪人也明确告诉记者，你可以以孩子的名义申请贷款，然后父母参与贷款，只要三口之家的总收入达到2万元，你就可以贷款到100多万元。”只要向我们的中介总部提供父母的收入证明和水。”负责人说，这项业务只能通过中介机构来完成，买家问银行是否这样做。
然而，该人并不承认这是一项被禁止的合力贷款业务。他说，合力贷款是指孩子没有还款能力，父母帮助还款的情况。
利率差“诱惑”
记者注意到，早在2016年，上海地区就停止了接力贷款。
2016年11月3日，中央银行上海总部官方网站宣布，上海市场利率定价自律机制发布了《关于有效落实上海市房地产调控精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》，强调继续加强对居民收入证明等真实性的审查，注重控制第一还款来源，严禁成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任，变相避免监管政策和住房信贷管理规定。
为什么接力贷现在有“死灰复燃”的趋势？
答案也很简单：有需求就有市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际金融新闻》，他可以通过合力贷款获得更多资金。由于父母收入高，以父母名义申请贷款的金额相对较大。通过这种方式，父母和孩子可以增加贷款金额，特别是在许多地方，当贷款金额紧张时，这将是有效的。
中原房地产首席分析师张大伟告诉《国际金融报》：“与合力贷款相比，倒接力贷款更引人注目的是，孩子们经常借用父母的购房资格或首套抵押贷款资格。”。
换句话说，在贷款限制和购房限制政策下，没有资格买房的年轻人可以以父母的名义再次买房。此外，如果孩子名下有房子，父母名下没有房子，孩子以父母的名义买房（名下没有房子），他们可以按照第一套房子的利率申请抵押贷款。
根据荣360监控数据，截至1月3日，上海10家银行首套房贷利率最低可实行95%折扣，即4.655%。上海购买第二套房的最低贷款利率仅在基准利率（4.9%）的基础上增加10%，即5.39%。从4.655%到5.39%，两者之间的差异为0.735%，中间的利率差异非常“诱人”。
据一家房地产代理公司介绍，如果购买第二套房的人想享受第一套房的折扣，父母名下没有房子，主要有两种方式：一种是以父母的名义申请抵押贷款；另一种是将现有房屋转让给父母，然后以自己的名义申请第一套房抵押贷款，也可以享受利率折扣。
警惕背后的风险
那么，接力贷业务会重现江湖吗？
上海财经大学国际金融系主任习俊阳在接受《国际金融新闻》采访时表示，接力贷款是否宽松主要取决于政府对这种贷款形式的态度。之前的限制主要是为了抑制房价，因为接力贷款增加了抵押贷款的需求，这将促进房价。
“如果房价相对稳定，或者政府对房价上涨有一定的容忍度，那么接力贷款将具有一定的活力。相反，如果政府继续严格控制房价，它很可能会继续加强对接力贷款的限制。”习俊阳进一步分析。
严跃进向记者强调，从政策角度来看，顺接力贷款和倒接力贷款都是违法的，违反了传统的抵押贷款政策。
“严格地说，接力贷款与房地产金融风险有关。许多商业银行不敢大张旗鼓地推广此类贷款产品。”然而，严跃进也指出，客观地说，许多银行目前有更多的贷款资金。从扩大贷款市场的角度来看，可能会有类似的做法。
奚君羊还认为，总体而言，银行现在有足够的资金，银行本身也需要做这样的业务，通过扩大抵押贷款规模来增加收入和利润。“从历史数据来看，抵押贷款产品是各种银行贷款品种中相对安全的一种，坏账相对较少。”。
“如果房地产市场交易不好，类似的贷款政策就会变得模糊。”严跃进说，但中介机构需要承担提供此类服务的风险。对于购房者来说，他们还需要承担政策监管带来的风险。由于上海对房地产市场政策的定性仍然严格，至少没有放松，中央政府最近提到了“风险控制”。
(国际金融报记者实习生吴)
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