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上海住房贷款经理很忙
房贷工资流水是税前还是税后。
《经济观察报》记者丁文婷说：“如果贷款批准和贷款超过15天，它将被开发商直接淘汰。”作为四大银行上海某分行的信贷经理，王成持有20份抵押贷款申请，已连续10天转移。王成近年来从未见过这样的贷款速度。
不仅是新房，二手房贷款速度也在加快。《经济观察报》记者走访了上海多家银行，发现二手房贷款从审批到贷款的时间一般从去年下半年最长的4-6个月缩短到年初的1个半月到2个月。贷款收入证明是税前还是税后。
包括中国农业银行、中国建设银行和中国工商银行在内的多家银行的信贷经理向《经济观察报》介绍，目前，银行二手住房贷款的全过程约为一个月。
不仅贷款速度加快，自去年下半年以来严格调查的首付资金来源和工资卡流量也放宽了双重贷款金额政策，银行贷款金额充足，贷款指标上升，银行竞争激烈，抵押贷款信贷经理长期忙碌。
一天，一地
乔欣是上海闵行区当地的一家中介经理，对市场变化敏感。”现在二手住房贷款审批和贷款，基本完成一个月，最慢不超过一个半月”，可能恢复到2023年，属于近年来的正常水平，与去年相比，只是天空，地下，去年最慢，通常需要4个月甚至半年。
新房贷款的审批速度比二手房快，“创纪录”。王成必须在15天内完成审批和贷款，这通常需要一个月左右的时间。
银行有一个固定的贷款批准系统，加速，这意味着王成加班。例如，在组合贷款中，商业贷款和公积金贷款应分别输入不同的系统，将有多个链接，多人处理，采取3-4级确认流程，最终由行长点击确认。
目前，王成已经收到了20多份单一的抵押贷款材料，这让他连续10天，“时间很快，每天回家加班”。贷款按税前还是税后。
当所有材料都准备好后，抵押贷款证书可以在第二天发放，“比2023年快”。去年，由于金额紧张，贷款客户信息需要排队，现在银行正在等待客户。
供需变化也使贷款条件比2023年下半年宽松。
“现在不检查首付流量，工资流量不需要覆盖抵押贷款的两倍。”中国农业银行的一位信贷经理说，收入证明可以达到贷款金额的两倍以上，也可以开放税前收入金额。
银行对贷款人资格审查的严格程度与银行贷款的可用额度密切相关。
据某国有银行信贷部经理介绍，2023年下半年，受个人住房贷款余额占“红线”的影响，上海多家银行贷款审批放缓，部分银行甚至陷入“停贷”局面。为了让客户少贷款，一些银行只在认税后获得收入，甚至有些银行要求客户只能选择“等额本金”的还款方式，因为等额本金第一个月的月供大于等额本息的月供，对客户收入的要求更高，“改变让客户少贷款的方式”。贷款额度按税前还是税后。
今年，不仅没有提到红线，过去月底的限额紧张也不复存在。“没有银行说限额有问题，越多越好。”。
提高贷款KPI
王成去年绞尽脑汁劝退贷款人，因为额度不够，今年又开始担心业绩达标。房贷月供看税前还是税后。
疫情的影响使得抵押贷款业务停滞了近两个月，这也导致了信贷经理的“巨大压力”。5月底，王成和一些同事因业绩不达标而受到批评。
央行上海总部的数据还显示，今年4日、5月，上海市居民部门贷款明显下降，同期分别减少279亿元和106亿元，其中中中长期贷款（主要是抵押贷款）减少205亿元和129亿元。
在推动经济、促进消费的宏观趋势下，有关部门对银行贷款也有一定的要求。包括抵押贷款和个人信用贷款在内的王成分行的任务量比去年同期增加了20%-30%。
银行配额的自由化也导致了竞争的加剧。过去，有配额控制，不能无限期接受订单和贷款。现在每家银行都在抢配额。
上海四大银行的一位信贷经理说：“每家银行都不想落后。现在银行非常焦虑。”如果其他银行增加了更多，我们的成就将无法保持。当“不进则退”落在个人身上时，我们将扣除信贷经理的绩效，工资自然会受到影响。房贷收入证明开税前还是税后。
一方面，王成和他的同事开始向合作中介机构要求更多的二手住房贷款。另一方面，新房项目也成为了竞争的“热点”。
“二手房的清单相对分散，但一个新房项目可以兑换成数千万笔贷款。”上述四家银行的信贷经理最近在上海宝山的一个新房项目中合作，“挤进”了十几家合作银行。买房收入证明税前还是税后。
去年，一个新房项目的签约地点可能只有4-5家银行。只要银行有配额，就可以与开发商合作。现在我们必须“争取关系”。所有银行都在争夺贷款速度。开发商倾向于与合作开发贷款的银行合作。
经营贷款暗流涌动
在资本方面松动的情况下，上海的第三方贷款中介公司也很活跃。这些公司活跃在贷款客户和银行之间，帮助银行筛选客户，但也帮助客户获得贷款，避免拒绝贷款。虽然他们不代表银行的信用贷款产品，但他们在一定程度上与银行合作。
陆家嘴贷款中介公司中介罗齐介绍，银行推广新产品，出台新政策，将派人到公司进行业务培训。
罗齐和他的同事们最近也变得非常忙——忙着打电话和找客户。”随着银行信贷产品和配额的增加，我们帮助银行推动了更多的产品。我们需要找到大量的客户来消化配额。”他说，如果不同的客户满足不同银行的基本要求，我们将把客户带到相应的银行。每个客户的条件不同，银行的门槛和相应的要求也不同。我们负责匹配和筛选。房贷收入2倍是税前税后。
今年6月，罗齐公司签署的50笔贷款业务中，商业贷款占31笔，其中50%用于企业经营。“比如有些公司条件不够，需要包装贷款。剩下的清单都是抵押贷款客户。”。
罗齐介绍，一种是房子买了选择抵押贷款，抵押贷款变成商业贷款节省利息，另一种是购买资金不够，选择借钱买房子，然后抵押现金还款。银行流水是税前还是税后的。
他算了一笔账，最低经营贷款利率可以达到3.5%左右，一般银行综合利率在4%-4.5%左右，一般低于上海第一套房贷利率。注册公司包括包装费用，最高只有1万元，可以替代比房贷利率低的贷款。整个过程的大支出是全额预付款买房的过桥费。银行收入证明是税前还是税后。
一些银行的信贷经理甚至有这样一种不正常的心态：商业贷款被用来买房子，但放心，被用来做生意是非常谨慎的。由于上海的房子是一种很好的资产，购房者愿意偿还更强的还款，这对银行来说相对安全，如果业务亏损，坏账的风险更大。
虽然政策方面比较宽松，但是选择商业贷款或者个人信用贷款买房的客户并不多。乔欣表示，在审批方面，可以多借一两笔信用贷款，但还是要根据公积金的缴费和收入来评估。而且信用贷款期限短，月还款金额高。此外，住房贷款将给普通买家带来巨大的压力和一定的风险。收入证明一般是税前还是税后。
中国农业银行的一位信贷经理还告诉《经济观察报》，虽然目前批准抵押贷款的银行不检查首付流程，但银行将监控消费贷款资金的流动。”流入股市和房地产市场将被收回。”
乔心所在店上半年只做了两份涉及经营贷款买房的清单—一份在3月前，一份在6月后。
这与市场整体情况有关。乔欣介绍，目前二手房成交量刚刚恢复到疫情前的三分之一左右，观望的客户比较多。商业贷款只有拿到房产证才能办理。新房期房等房产证需要很长时间，普通购房者不会选择商业贷款。
此外，“三价取低”等政策仍在实施中，但限制二手市场购买力的“验证价”已经放松。
2023年8月，上海银行以“三价低”为原则审核二手房贷款金额，即银行将根据合同网上签约价格、税务相关评估价格和银行评估价格，将审批贷款金额降低。受此调控影响，二手房购房者的贷款金额大幅减少。
据上海松江区一家大型连锁中介机构介绍，银行评估价格上涨到交易价格的70%-80%，过去一直保持在60%左右。
乔欣也有类似的感觉，“交易价格变化不大，但银行评估价格上涨，单价从5.3万涨到7.1万”。
房屋验证价格的上涨吸引了一些首付不足的客户来看房。同时，银行贷款时间的显著改善也大大缩短了交易周期，这也有利于更换客户。
据上述连锁中介介介绍，其门店目前已恢复到3月份的70%左右，但他认为“交易恢复还需要等待”。实际收入是税前还是税后。
根据上海企涌房地产数据，上海6月份二手房成交量约为1.5套，虽然低于去年同期的2.5万套。但已经是今年上半年的最高水平了。
上海企涌房地产首席分析师卢文喜表示：“自6月份以来，二手房新上市量已恢复正常水平。这些先行指标正在恢复，表明短期反弹可以继续。乐观估计，下半年将有机会看到2万套/月以上的交易量。”
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