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房地产抵押贷款业务
文/网贷之家研究院研究员高丽秀
房地产抵押贷款（以下简称房地产抵押贷款）是许多抵押贷款之一。近年来，受我国房价上涨的影响，房地产作为一种抵押品，在许多抵押贷款业务中占有重要地位。目前，我国房地产抵押贷款业务非常成熟，贷款方式较多。中国的主要方式包括：银行、信托、典当、小额贷款公司和P2P在线贷款平台。
(1)分析各种房地产抵押贷款方式
银行房地产抵押贷款，融资方以自己或他人(限自然人)名义向银行申请抵押贷款，贷款一般以中长期为主。银行房地产抵押贷款利率一般在6%以上。
信托房地产抵押贷款，受托人接受委托人的委托，根据委托人（或信托计划）指定的对象、用途、期限、利率和金额发放贷款，融资方以房地产作为信托贷款的担保方式。
当铺房地产抵押贷款，融资方以其拥有的完全所有权的房地产抵押给当铺贷款，可以提前支付使用费，并在约定的时间内支付本金和利息，赎回当铺。当铺房地产抵押贷款主要是短期融资，一般贷款期限为1-12个月，月利率约为3%。
小额贷款公司的房地产抵押贷款，融资方以自己的房地产（如住宅、商店、办公楼、工厂等）作为抵押品向小额贷款公司借款。根据央行现行规定，小额贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。
P2P网贷平台房地产抵押业务，借款人以自有房地产为抵押，向贷款人提供担保，并在平台上发标贷款融资方式。P2P网贷平台房地产抵押贷款利率一般在10%以上。
房地产抵押贷款业务流程基本相同：
申请借款→机构受理→提交材料→房屋评估→审核通过→签订合同→办理公证及其他权利登记→发放贷款。
其中，P2P在线贷款平台房地产抵押贷款增加的一个环节是在批准后发布房地产抵押贷款标签，并在标记后发放贷款。虽然这五个渠道的方式相同，但在贷款利息水平上，银行年贷款利率最低，年利率约为6%，但对贷款人资格的要求较高。自2013年以来，银行收紧了房地产抵押贷款，难以从银行渠道获得贷款，这也给了P2P在线贷款平台更大的机会参与该业务，成为当前P2P在线贷款平台的重要细分市场。
(二)P2P网贷平台房地产抵押贷款的特点
P2P网贷平台采用线上线下结合的方式开展房地产抵押业务。虽然P2P在线贷款平台借助互联网的特点，使小额贷款突破熟人、地区条件，成为个人贷款的更广泛意义，但房地产属于房地产，其空间位置固定，房地产抵押也需要实地调查，因此必须采用在线和离线相结合，也导致房地产抵押业务规模不能在全国迅速扩大。对于P2P在线贷款平台，只有在当地设立业务网点，才能进一步扩大房地产抵押贷款业务，也有P2P在线贷款平台与当地小额贷款公司合作扩大业务，但业务主动向小额贷款公司，借款人质量P2P在线贷款平台不容易控制，借款人资源不在平台手中，平台和借款人也需要通过小额贷款公司沟通，必然会增加借款人的贷款成本。
P2P在线贷款平台主要是短期融资，贷款期限基本在12个月内，融资成本高于银行。银行贷款一般为中长期贷款，短期内对借款人的要求较高。因此，P2P在线贷款平台的房地产抵押贷款更适合短期内急需资本周转的企业或短期消费的个人。
P2P在线贷款平台开展房地产抵押贷款是区域性的。我国各省市对房地产使用和主导规定有一定限制，各地政策限制不同。P2P在线贷款平台在开展房地产抵押贷款业务时，必须充分调查当地政策，根据当地特点开展房地产抵押贷款业务。
(三)P2P网贷平台房地产抵押贷款业务竞争分析
房地产抵押贷款业务的准入门槛较低。除了纯信用贷款业务平台外，基本上所有P2P在线贷款平台都涉及这项业务。由于地域限制，目前还没有形成平台主导的局面，这也增加了许多平台开展房地产抵押业务的可能性。目前，平台房地产抵押业务主要集中在北京、广州、深圳、上海等地区。一方面，一线城市房价的未来趋势普遍乐观，具有较强的止损能力，具有较好的增值保值效果。另一方面，这些地方有许多中小企业，对资本的需求也很大。目前，仍有许多平台专注于房地产抵押贷款业务，如安心贷款和国城金融。安心贷款是北京的平台。房地产抵押贷款业务范围为北京、上海、湖北武当、吉林延边；国城金融是上海的平台，房地产抵押业务范围为上海。
从以上分析可以看出，借款人通过房地产抵押贷款、银行、典当行、信托、小额贷款公司有房地产抵押业务，P2P在线贷款平台与银行程序周期短，贷款速度快，贷款门槛低，但与其他民间机构相比优势不是很突出，利率水平差别不大。我国房地产抵押贷款发展相对成熟，各机构的市场份额相对稳定。如果P2P在线贷款平台想进入市场，在没有明显优势和竞争力的前提下，仍然很难扩大业务。P2P在线贷款平台还需要克服新市场渠道有限的挑战。
目前“互联网” 房地产 众筹模式的出现从投资者端抢走了一些投资者的注意力。例如，集团贷款网络推出的“住房婴儿”和平安集团推出的“好住房众筹”，通过向投资者提供高质量的住房，发布房地产众筹项目，在房地产价值变化期间，使众筹人员获得回报。与房地产抵押业务相比，房屋众筹项目投资者参与度较高，其投资收益与投资者的投资经验直接相关。比如团贷网的“房宝”和东莞中信御园推出的第一期别墅众筹项目，实现了40%的年化收益。
(4)P2P网贷平台房地产抵押业务面临的风险
P2P在线贷款平台的房地产抵押贷款业务面临的风险主要包括内部贷款审查风险和房屋二次抵押风险，以及与房地产相关的房地产波动风险和法律规定风险，这将影响房屋作为抵押品的流动性。
以房地产作为抵押贷款，需要确保房屋价值能够覆盖借款人的违约金额，P2P在线贷款平台贷款重点包括房屋市场价格估算和抵押贷款率确定，是否能有效控制借款人的投资成分，还需要考虑房屋产权和房屋处置的效力，这些贷款一般大于信用贷款金额，更多的测试平台贷款技术。
二次抵押的风险。目前，许多平台允许借款人进行二次抵押。二次抵押是对具有抵押权的财产的再次抵押。二次住房抵押也有效，但房屋目前的估计值大于原评估值，只对大于原评估值的部分进行抵押贷款，但二次抵押不能享有优先补偿权。在对房屋进行二次抵押贷款时，平台需要提高借款人的信用水平，以防止此类风险。
房地产抵押作为抵押品，其保存和增值是毋庸置疑的，但也要防范近年来鄂尔多斯、温州等地房地产崩盘等整个房地产市场造成的系统性风险和区域性风险。因此，在哪些地区开展房地产抵押贷款业务也是P2P在线贷款平台开展该业务需要考虑的关键因素。
住房抵押贷款面临法律风险。一是《担保法》规定：“未经其他共有人同意，共有人以其共有财产设定抵押，抵押无效”。因此，在办理此类贷款时，房地产共有人，即夫妻双方都应签字，表示夫妻双方同意使用家庭房地产抵押贷款，以防止一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。二是《担保法》规定：“抵押人抵押租赁财产的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内继续对抵押受让人有效。”；“抵押人出租抵押财产的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，在进行风险控制调查时，平台应确保在租赁前或租赁后有权处理抵押品。
此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确规定，“人民法院可以查封被执行人及其抚养家属生活所需的住宅，但不得拍卖、出售或偿还债务”。因此，抵押品是借款人家庭中唯一的房屋，或者抵押物中老年人居住的房地产抵押品，应当谨慎。
从以上分析可以看出，P2P在线贷款平台做房地产抵押贷款，没有优势，同时中国房地产抵押贷款市场相对成熟，产品流程标准高，商业产品容易复制和复制，虽然中国有大型抵押贷款市场，但竞争对手众多，面临市场竞争压力。P2P在线贷款作为后来者，能否优先考虑后来者，取决于P2P在线贷款平台能否获得更多高质量的房地产抵押贷款借款人，以及P2P在线贷款平台的可信度如何吸引更多的投资者。
P2P在线贷款平台也可以从房地产供应链上下游企业开始，如建筑设计企业、总承包建筑企业和建筑企业，并进行垂直细分市场。中国有近8万家建筑企业。除了房地产建设外，许多建筑企业还开展电力、铁路、矿山等行业的业务，这些企业的短期融资帮助建筑企业解决了一些“私人融资”困难的问题，平台业务规模也可以扩大。
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