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闵行区自然资源确认登记中心暂停对外服务和搬迁公告
为全面推进“一网通办”工作，不断优化经营环境，进一步提高房地产登记效率，闵行区自然资源确认登记中心(新庄受理点)将于2021年9月25日搬迁至新址。具体公告如下:
2021年9月22日至9月24日(周三至周五)实施整体搬迁，闵行区自然资源确认登记中心(新庄、浦江分中心受理点)受理窗口关闭，各类登记业务(包括首次登记、转让登记、变更登记、注销登记、抵押登记、预告登记、更正登记、异议登记等)暂停办理。).登记审核(含网上预受理)期限顺延。
希望市民互相告诉，请谅解不便。
新址：闵行区秀文路600号
工作时间：上午8：45—11:30、下午13:30—16:30(法定节假日除外)
闵行区自然资源确认登记中心
2021年8月23日
法拍房戴限购“紧箍咒”
“便宜”？
“捡漏”？
“能遇不能求”？
由于法拍房数量激增
受政策因素影响较小
成为许多购房者眼中的一员
真正的香饼
这些要点
房地产交易限购政策是促进房地产市场健康稳定发展的重要措施。一段时间以来，对于司法拍卖是否也受到限购政策的限制，有不同的看法和实践。《投标人资格条例》明确回答了这些问题。
购房资格是参与投标的前提
《投标人资格条例》第一条明确规定，人民法院不得允许人民法院组织的司法拍卖房地产活动。
因此，要参与拍卖，必须符合房地产所在地限购政策的要求，并具备购房资格。否则，您将无法获得参与拍卖的资格。
参加拍卖需要承诺购买资格
司法拍卖以网上司法拍卖为原则，受众多，分布广泛。在司法拍卖财产的过程中，提前审查所有参与者的资格是不现实的。因此，参与投标的主体应承诺具有购买资格。
具备购房资格的时间是一个持续的时间
为防止变相避免限购政策，《投标人资格条例》要求投标人不仅在参加投标时具备购房资格，而且在投标期间保持购房资格，直至出具交易裁定。
人民法院正在出具交易
裁定时审查购房资格证明材料
一般来说，司法拍卖完成后，人民法院应当出具交易裁定。交易裁定具有物权变更的效力，是投标人取得财产所有权的法律依据。
在房地产司法拍卖过程中，人民法院在出具交易裁定前，将审查买受人提交的购买资格证明材料；不符合持续购买资格条件的，人民法院不予出具交易裁定。
不符合购房资格的法律后果
《投标人资格条例》明确要求投标人具备购房资格，投标人在参加投标时也应承诺具备相应的资格。在这种情况下，如果投标人不具备购房资格并参与投标，则应承担两个法律后果。一方面，即使投标人以最高出价达成交易，人民法院也不会出具交易裁定，也无法获得拍卖行的所有权。另一方面，可能承担拍卖公告中明确的法律后果，如悔改拍卖和司法执法。被认定为悔拍的，投标人缴纳的保证金不予退还。
虚构购房资格的法律后果
如果有人想通过虚构的购买资格竞买法拍卖，即使拍卖已经完成，当事人和利害关系人也可以违反公共秩序和良好习俗，声称拍卖行为无效。造成他人损失的，虚构资格的投标人应当依法承担赔偿责任。人民法院也可以根据情节的严重程度进行罚款和拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
全主体全方位限购
值得注意的是，除了司法拍卖投标人受到限购政策的限制外，申请人在流动拍卖后接受债务偿还的，也受到限购政策的限制。申请人不具备购房资格的，不得申请以物偿还债务。
除了限制购买政策外，司法拍卖活动也受到限制购买政策的限制。因此，只要房地产的司法处置，所有主体都应受到房地产所在地限制购买政策的限制。
1法律风险
如果处置的财产设置了抵押权，并且设置了多个查封权，投标后是否会出现无法转让或需要承担抵押人责任的问题？
在司法拍卖程序中，债务人的财产需要变更价格来偿还债务，包括抵押权人的债务。一旦房地产被投标，买方支付的价格将优先偿还抵押权人（无论是否全额偿还），房地产的抵押登记将被取消，然后转让给买方。
具体过户手续由法院出具交易裁定、协助执行通知书和交易确认书办理。法院强制注销抵押登记，终止查封手续，强制过户。不需要抵押权人和债权人的协助。
2商业风险
商业风险比较复杂，也需要商业判断，这里就不具体了。投标人需要亲自到现场检查标的物，调查位置，并根据房屋现状综合评估价值。他们可以参考相同地段、相同或类似房屋类型的市场价值，然后合理出价。
3实操风险
主要包括以下问题：
租赁问题。“销售不打破租赁”的规定使一些租赁关系不会因房屋所有权的变化而改变。投标人购买后，承租人仍有权居住。但是，如果在扣押和抵押后建立了租赁关系，则不受该规则的限制。因此，租赁问题往往在拍卖公告中明确。
房屋拆迁和交接问题。对于空置的法律拍卖行，房屋交接相对较快。有些法律拍卖行被占用，甚至抵制交付。在这种情况下，法院需要强制撤退，这需要一定的时间。拍卖结束后，空置交接手续可能无法在短时间内办理。
户籍问题。这个问题属于公安户政管理范畴，法院无法处理。在参加投标之前，他们需要提前了解自己。
以上问题，在参与拍卖前
仔细阅读网上拍卖。
拍卖公告、注意事项、拍卖说明等文件
司法拍卖非常严肃，要慎重对待，不能视为儿戏，否则不仅要承担经济责任，还要受到处罚。
1、根据《最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定，买受人在司法网上拍卖完成后悔拍的，其缴纳的保证金不予退还。
2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十二条第二款的规定，重新拍卖价格低于原拍卖价格的，原买受人应当承担差价和费用损失。如果支付的保证金足以弥补差价和其他费用的损失，原买受人不需要另行承担责任。支付的保证金不足以弥补差价等费用的损失的，由原买受人承担。
3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释，人民法院可以对在司法网上拍卖中恶意提价、扰乱司法拍卖秩序的买受人处以罚款和拘留。
不用担心法律风险
自行判断商业风险
详细阅读实际操作风险公告
司法拍卖要严肃
对待儿戏一定要严惩
文字：上海闵行法院
编辑：高淑婷
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