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原创 2024-04-30 18:15·地产老驴Plus
不知不觉2024年已经走过4个月了，这4个月里，「城中村旧改」是说不完的话题，隔一段时间就有一些相关信息或高调、或悄声地爆出。
最近一则土地出让预公告公示，两幅地块待出让，牵扯南宁八大城中村旧改项目之二，我实探地块现场，得到的信息量很大。
8大城中村旧改首批土地开卖
这两个村要拆了！
今年3月，南宁自然资源局公示了2024年度国有建设用地使用权「招拍挂」公开出让计划，全年计划出让住宅及商服用地53幅，其中涉及到8大城中村旧改项目的就有近10幅。
很快，8大城中村首批土地就要出让了。
4月25日，南宁自然资源局发布了一则国有建设使用权公开出让预公告，近期有3幅地要出让，具体信息如下：
字不多，有3个重点：
1、8大城中村的衡阳西路片区、吉兴西路南侧片区2个城中村旧改项目要开始卖地了。
其中吉兴西路片区要卖58.522亩，包括48.289亩商住地，9.232亩幼儿园。
地块位于西乡塘发展大道西面，丰达东二路北面，地图上看，也就是南宁市花卉公园旁，屯渌村附近。
衡阳西路片区要出让的地由3个地块组成，分别占地24.23亩、49.499亩、9.888亩，共83.617亩。
出让地块标注为衡阳西路片区城中村改造项目陈东村片区棚户区改造一期用地，位于西乡塘大学西路南面。
2、陈东村第一次出现在衡阳西路片区城中村旧改范围内，这一点，下文会展开细说。
3、八大城中村改造项目，可能要先从屯渌村、陈东村拆起。
看区位，两幅地块位置都还不错，吉兴西路南侧地块靠近花卉公园，陈东村地块近邕江，附近有南宁动物园，看得出来，上头拿出了诚意。
这两幅地块现状如何？我去现场看了。
吉兴西路南侧地块
竟是三年前冠利地产的地
看到这里，可能有老铁懵了，前文还在说旧改，怎么又扯到冠利地产？
这其中大有关联。
2014年，冠利地产（也就是南宁冠利地产开发有限公司）首进南宁，取得了屯渌村一队棚户区改造项目土地熟化人身份。
根据此前的公开资料显示，屯渌村旧改涉及面积约498亩，均为冠利地产在南宁的储备用地。
2017年，以土地熟化人身份，冠利地产摘得了屯渌村44亩旧改地块，开发建设冠利幸福苑。
2021年7月，冠利地产分别以约4.62亿、1.9亿成交价，又一次拿下屯渌村58.52亩、23.73亩旧改地。
我对比了下，其中的58.22亩地块也就是前文提到的、近期计划出让的吉兴西路南侧地块。
也就是说，冠利拿地三年，地块重新纳入吉兴西路南侧片区城中村旧改项目后，又重新上架了。
昨天我在现场看，冠利地产23.73亩的地块案名冠利幸福华府，楼栋已经建出地面，但，包括今年2月底我在现场，都未见到有人在施工。
而58.22亩的商住地，杂草高出围挡，冠利拿地三年，也闲置了三年。
如今58.22亩地块重新上架，还纳入了吉兴西路南侧片区城中村旧改项目，个中缘由，大家细品。
吉兴西路南侧旧改范围首次曝光
除了冠利的地块重新上架之外，在昨天的踩盘中，我还有不少意外发现：
1、吉兴西路南侧片区的旧改范围已经在现场公示。
今年2月初南宁8大城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信590.67亿元之后，不到一个月时间，3月份，8大城中村旧改陆续公布了衡阳西路片区、白沙半岛片区、长堽村5组、平阳村片区四个项目旧改范围以及门牌号。
不过，另外四个项目：鸡村、吉兴西路南侧片区、四联村、望州路北三里片区至今仍未公布具体范围和门牌号。
但是，我昨天在屯渌村，意外发现了吉兴西路南侧片区的旧改范围。
根据现场公示，蓝色范围的区域就是吉兴西路南侧片区旧改的地块，范围大致为：南接厢竹大道、西靠心圩江、北接吉兴西路、东至安阳路。
我给老铁们把图片放大、看仔细些。
而吉兴西路南侧片区旧改更早之前是叫屯渌村一队棚户区改造项目，今年2月22日纳入吉兴西路南侧片区旧改，并更名为吉兴西路南侧片区城中村旧改项目。
再仔细看地图，吉兴西路南侧片区旧改范围约1028.88亩（4月29号西乡塘发布的吉兴西路南侧片区旧改的面积）大部分位于屯渌村，也就是说，吉兴西路南侧片区旧改主要改造的就是屯渌村。
2、衡阳西路片区旧改范围有变化。
我昨天在吉兴西路南侧片区现场看到的公告和3月1日西乡塘ZF官网发布的《衡阳西路片区城中村改造项目国有土地上房屋征收预公告》有比较大的变化。
我给老铁们做成了对比图，上图为吉兴西路南侧旧改现场公示图，下图为3月1日西乡塘区官网的预公告图。
上图中，新增区域为：陈东村；心圩江东侧，清厢快速路南北一带；江北大道以北、雅际路一带；水街、解放路一带；快环以北、棕榈湾一带这几个区域纳入衡阳西路片区旧改。
上图中，去掉的区域有：棕榈湾4期一带、万秀村一带、北湖北路沿线一带三个区域。
在整理南宁8大城中村旧改数据的时候，我发现，这段时间来南宁8大城中村旧改的面积、范围一直都有调整。
有增加，比如，津头村纳入长堽村五组旧改、陈东村纳入衡阳西路片区旧改等。也有减少，就像上文提到的区域。总的来说，8大城中村旧改的范围还存在一些变数。
3、西乡塘两个旧改项目资金占8大旧改资金的50.26%。
我在现场的公示牌上还发现，衡阳西路片区、吉兴西路南侧片区两个项目改造面积7943.98亩，借款总额296.59亿元，占南宁8大城中村旧改借款总额的50.26%。
也就是说，西乡塘的两大旧改将是南宁8大城中村旧改的重头戏。
百年陈东村纳入衡阳西路片区旧改
在前文我也提到了，吉兴西路南侧片区旧改项目现场公示显示衡阳西路片区旧改的范围有变动，增加了陈东村，4月25日自然局的出让预公告也证实了这一点，具体范围老铁们可以参照上文查看。
我翻了一下相关部门的官网，发现陈东村是首次纳入衡阳西路片区旧改。
此次出让的陈东村地块有4幅，将会拆除哪些建筑？我到陈东村走了一趟。
此次出让的陈东村地块位于大化路沿线以西一带，我给老铁们标出来了。
16、18两个地块挨得比较近，并且已经被围挡围起来。
18号地块上已经搭建起工人宿舍，看到有楼栋在施工，但是我转了一圈没发现项目的案名。
16号地块目前还没有动工的迹象，主要为农田、荒地和停车场。
14地块和以上两个地块隔着一条清厢快速路，目前主要为停车场和驾校的训练场地。
总体来看，几个地块上的建筑物并不多，而且比较空旷，征拆难度相对较低。
看完地块，我顺道在陈东村走了一圈，涉及到衡阳西路片区旧改的区域中，建筑密度比较大，生活氛围很浓厚，未来随着旧改的推进，征拆的难度会越来越大。
这段算送的
可以肯定的是，城中村改造将是西乡塘区接下来的重头戏。
昨天，4月29日，西乡塘区就举行了2024年城中村旧改推介会透露了不少重磅信息：
1、再次明确了衡阳西路片区、吉兴西路南侧片区的改造范围为7171.86亩，并且明确重点推进四个片区、两个重点地块，分别是：火车站片区、动物园沿江片区、三秀片区和吉兴西路南侧片区，以及陈东村地块、屯渌村一队地块。
2、目前西乡塘区已成立8支征拆工作组，相关资金已到位，并且明确了货币补偿、房屋产权置换两种方式补偿被拆迁人。
而且，我还注意到，中铁四局集团、中国能源建设集团、中交房地产集团、中国二冶建设集团、华蓝设计院、广西保利置业等90多家企业参加了推介会。
这也意味着，西乡塘区旧改或将采取更多元化的改造方式，具体怎么改，咱们且走且看。
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