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“认房不认贷”新政加码，上海楼市怎么了？

资料来源：中国青年报

10月17日，上海优化了住房公积金贷款数量认定标准，成为中国第一个实施公积金“认房不认贷”的一线城市。新标准规定，无住房、无公积金贷款或首次公积金贷款已结算的，可认定为第一套住房；上海已有套房，符合改善认定条件，国内无公积金贷款或首次公积金贷款已结算的，认定为第二套改善住房。

新政一出台，之前略显低迷的房地产市场就有了重振雄风的意义。10月19日晚，记者在上海浦东新区世纪公园散步道、跑步道、社区邻里中心等地看到，房地产中介重新放置了房屋展示板。

这样的场景似曾相识。9月1日，上海推出商业贷款“认房不认贷”新政时，房地产中介也在夜间市民步行的步道周围支撑了一块小板。

根据中国指数研究院的数据，9月份上海二手房市场热度有所回升，二手房价格环比下跌0.08%，较上月收窄0.08个百分点。根据上海房地产交易中心的数据，9月份上海二手房交易17503套，比8月份上涨了13%。10月前12天，上海约有4000套二手房交易。

新政“认房不认贷”加码后，上海楼市会发生什么变化？改进型刚需能入场吗？

“金九银十”楼市能否跑出量？

10月18日，上海公积金“认房不认贷”新政宣布后的第二天，当天上海二手房成交量恢复543套，3.81万平方米。10月1日至6日，受“十一”假期影响，上海二手房日成交量不足100套。10月7日开始复苏，二手房日成交量一度接近700套，之后稳定在500套左右。

在上海二手房交易圈，有一个月的成交量“荣枯线”，业内人士将这条线定位在月成交量1.5万套左右。根据10月份二手房目前的交易情况，如果想达到9月份1.75万套的交易量，之后的日成交量必须在700套左右。如果要保持1.5万套的“荣枯线”底线，日成交量必须保持在580套左右。

10月19日晚，在浦东世纪公园附近，至少有五家不同品牌的房地产经纪人出来摆摊，市民们不时围绕中介讨论新政策。”我现在住的房子有抵押贷款。如果我现在还清抵押贷款，换房子，这是第一个吗？”这是中介机构被问得最多的问题。

小芳告诉记者，10月18日，中介公司正在组织员工进行新政策培训。”9月份商业贷款认购后，我们的交易量确实有所回升。我希望在10月份的新政策增加后，会有更多的交易。”

记者以贷款100万元、30年等额本息为例，算了一笔账。新政前，如果消费者购买第二套房，贷款利率为3.575%，月供约为4532元；新政后，如果消费者更换的房产被认定为第一套房，他可以享受3.1%的贷款利率，每月4270元。也就是说，每100万元贷款，消费者每月可以节省262元。

根据上海链家的数据，10月份上海买家市场“平静”，但卖家上市数量仍在上升。截至9月底，上海链家二手房上市约8.91万套，较8月底上涨约16.94%。

前提是只需要更换

“根据新政策，我可以结清手头的公积金贷款，所以我确实是第一个。贷款利率下降了一点，但没有必要偿还。”小雷告诉记者，他最大的担忧是“现在房子可以卖了”。

小雷观望了一年多，从去年年初上市2200万元到今年9月主动降价到2000万元，没有出售的迹象。她的一个朋友在上海徐家汇核心区的一套145平方米的三居室公寓上市了2100万元，没有动静。

根据贝壳网的数据，2021年上海二手房平均成交量约为2.32万套，2022年约为1.59万套。到2023年，二手房月成交量大多徘徊在1.4万套左右，但9月份受新政影响，二手房月成交量超过1.7万套。

还有很多人有“卖贷款房，买全款房，不还贷”的想法。多多(化名)是一名在上海工作的IT行业从业者，月税前收入超过3万元。新政出台后，他考虑降价10万到20万，卖掉市中心的旧破小学区房，用贷款买的，换成稍微偏远的大户型。

专家：如果需要更换，应抓住窗口期

有的人犹豫不决，有的人已经“踩到节点，准确上车”了。

圆圆(化名)自称是9月1日和10月17日两次“认房不认贷”新政的受益者，“完美踩政策节点，赢麻”。

2022年11月30日，圆圆以2000多万元的价格出售了一套现有住宅，并于2023年8月底认购了一套新房，购买了一套位于郊区的大房子，价格不到1500万元。9月1日，上海商贷“认房不认贷”新政出台后，她正好可以用第一套房享受优惠商贷。但在办理贷款的过程中，由于开发商部分项目的抵押手续尚未完成，影响了贷款的申请。10月17日，她竟然等待公积金贷款“认房不认贷”的新政。

她告诉记者，她和丈夫可以用公积金贷款60万元，共计120万元。与之前选择的4.55%的纯商业贷款利息相比，可以节省1.45%的利息。

Bony是一家上市房地产公司上海公司营销部的负责人。近年来，他深入从事二手房交易领域。他告诉记者，现在实际上是取代“上车”的好时机。

“一方面，二手房交易的优惠政策不断出台，另一方面，与过去不同，一手新房总是触发积分制（上海新房认购比例超过1∶在1.3的情况下，打开积分入围制度)，有很大的选择空间。“宝贝说，对于更换只需要担心房地产不能出售，房东可以采取主动略微降价，“一些质量更好的新房子，可能是不同的楼层，不同的房子类型，不同的建筑价格不同，每个人都可以卖，总是像你的房子，愿意支付客户。最近几个月情况不一样了，每个小区最终能成交的，一定是最便宜的，买家主要看价格。”

上海财经大学高等研究所助理教授张同斌长期研究全国房地产市场，建议边际放松房地产市场政策，稳定市场预期，避免房地产市场风险的爆发和传播；另一方面，中国房地产市场迫切需要走出以往依赖城市化和金融的发展模式，探索新的发展路径。

张同斌表示，一线城市“率先放开政策”是一个积极的信号。除了与房地产相关的直接政策外，我们还应该寻求一些新的想法。例如，出生人口的下降是影响城市房地产市场的核心和基本因素，也是消费者缺乏信心的原因。”房地产市场的发展可能需要在顶层设计中寻求新的发展理念。”

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