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隐性收费影响信用调查...商业贷款和抵押贷款隐藏着许多风险
原标题：隐性收费续期贷款不一定成功或影响个人信用调查经营贷款抵押贷款隐藏许多风险
调查动机
中国银行业和保险监督管理委员会最近公布了8项行政处罚，其中5项涉及非法流入房地产市场的个人商业贷款和个人商业贷款制度的粗心大意。
近年来，随着国家对小微企业支持的增加和贷款市场报价利率的逐步下降，许多商业银行的经营贷款利率降至4%以下，低于许多地方的第一套住房抵押贷款利率，远低于第二套住房贷款利率。由于利率差异较大，一些中介机构活跃在销售商业贷款的前线，欺骗群众将利率较高的抵押贷款转化为利率较低的商业贷款，声称可以节省大量利息。
然而，真的有这么好的事情吗？经营贷款置换抵押贷款背后隐藏着什么风险？记者对此进行了调查。
“我们可以处理‘贷款转让降息’，这对你来说特别合适。”最近，住在广东省广州市的王瑞（笔名）接到了一家从事资本周转服务的中介机构的电话。另一方表示，与目前的抵押贷款利率相比，商业贷款利率低至3.2%左右。如果她选择更换，她每年可以节省数万元的贷款利息。
王蕊心动了。去年，她买了一套总价约250万元的二手房，纯商业贷款利率为5.5%，月供超过8000元。听到中介介绍的“经营贷款置换抵押贷款”方法，王瑞很快就感兴趣了。中介告诉她，商业贷款是商业银行为中小企业或个体工商户推出的贷款产品，旨在减轻企业从事商业活动的负担。”抵押贷款转为商业贷款，通过普通银行贷款，绝对安全。”
据了解，申请经营贷款的基本条件必须是企业的法定代表人或最大股东，公司的经营资格应达到一年以上。目前，市场上的许多中介机构也声称，不合格的贷款人也可以通过“私人经营”成功获得和节省资金。
然而，记者最近的调查发现，经营贷款更换抵押贷款，不仅有许多隐藏的费用，而且有一系列未知的风险，如扰乱金融市场秩序，可能对购房者的信用调查产生不可逆转的影响。
暗箱操作以贷换贷
声称降低还贷成本
记者发现，许多人收到了金融中介和房地产中介的销售短信或电话，称他们可以通过经营贷款替代抵押贷款来降息。
据了解，经营贷款主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展。贷款金额一般为抵押品的70%以上，融资门槛和利率较低。银行向小微企业发放的贷款利率一般在4%以下，有的银行甚至可以达到3%左右，远低于房地产市场的第一套房，尤其是第二套房。
一位银行内部人士告诉记者，小微企业申请商业贷款时，银行将要求企业营业执照至少一年，有实际经营场所，企业流程可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押贷款的财产应结清以前的贷款。
但在一些中介机构看来，这些限制并不难。
北京一家房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，抵押贷款通常通过以下操作技术转化为商业贷款：如果你有200万元抵押贷款，想提前还款但没有足够的资金，中介会先借钱给你，你还清抵押贷款，财产可以解除。之后中介会让你以房产为抵押，向银行申请商业贷款，贷款批准后再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，您名下有经营贷款，并按时支付经营贷款利息。
“与抵押贷款相比，商业贷款是利息，每月还款利息，还款压力会小得多。”李女士说：“如果名下没有公司，我们将负责帮助您，业务流程、位置等信息也可以操作，银行审计基本可以通过，以后不会有风险，只需支付一定的费用，费用一般约为贷款金额的1%。”
隐性收费不可低估
实际负担可能会增加
这种声称可以减少数十万元利息的诱惑是否隐藏着“转贷降息”的陷阱？
与多家中介机构沟通后，记者了解到，经营贷款置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还存在一系列未知风险。
“按贷款金额200万元、经营贷款时间5年计算，中介费至少2万元，过桥预付费、空壳公司维护费等费用约8万元，经营贷款成本粗略估计超过10万元。”来自安徽省苏州市的房地产经纪人牛琪（笔名）说。
例如，他说，如果按照5.7%的抵押贷款利率、25年等额本息计算，200万元房贷月供1.25万元，利息总额175.65万元；如果5年期经营贷款年化利率为3.7%，每月6167元。月供似乎可以节省6333元，但忽略了本金带来的压力。经营贷款先付利息后付利息。5年后，本金需要一次性退还200万元。如果你一下子拿不到这么多钱怎么办？
“与抵押贷款20年或30年的还款期相比，商业贷款的贷款期通常只有3到5年。更换后，贷款人的还款压力急剧增加。如果没有足够的现金流支持，买家将面临违约的风险。虽然你可以通过新一轮的贷款过程，但它必须面临“切韭菜”。更重要的是，一旦未来的政策发生变化或贷款收紧，你是否能再次获得贷款还不得而知。”牛奇说。
“在商业贷款置换抵押贷款的过程中，一些中介机构只告诉买家好处，而不是选择性地谈论存在的风险，甚至在运营过程中提出增加服务费。买家真的必须三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，通常通过银行提前偿还抵押贷款比用商业贷款替换抵押贷款更安全、更经济。
值得注意的是，记者发现，提前偿还抵押贷款并不容易。
去年8月，来自北京市丰台区的王杰（笔名）购买了一处贷款260万元的房地产。最近，她想提前还款，但发现很难通过银行应用程序申请在线提前还款业务。银行工作人员解释说，“系统升级存在漏洞”，需要与银行预约离线提前还款。
来自安徽、江苏、重庆、山东等地的买家也遇到了类似的问题。记者还注意到，即使贷款提前成功申请，过程也非常复杂。如果银行不支持应用程序或网站处理，离线处理过程更麻烦，有时需要几个月的时间。
短期贷款长期投资违反了协议
或者存在流动性危险
对于购房者来说，经营贷款置换抵押贷款，虽然表面上可以降低资本成本，但可能会对自己的信用调查产生不可逆转的影响。
“在许多中介机构的经营下，经营贷款的贷款期限也可以延长到与抵押贷款相似的期限，但存在贷款续期行为，如每3至5年向银行提交一次申请材料，并接受一次审查。风险恰恰隐藏在其中，中介机构帮助处理的材料是伪造的，无法忍受多次审查。”牛奇说。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将商业贷款替换为抵押贷款以获得利差，违反了贷款合同的约定。银行的贷款合同条款将规定贷款的用途。借款人未经贷款银行同意，将贷款用于购买房屋。根据《民法典》的有关规定，贷款银行有权提前收回贷款或终止合同。
“如果贷款银行提前收回贷款，购房者的还款压力将大大增加。由于经营贷款期限短，购房贷款期限长，经营贷款转移抵押贷款将导致长期短期贷款投资，给购房者造成流动性风险。”杨勤法说。
北京英和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明确禁止企业经营贷款资金进入房地产市场，中国银行业和保险监督管理委员会多次发布通知“禁止非法经营贷款进入房地产市场”。一旦商业贷款进入房地产市场，银行可能会收回贷款，影响个人信用调查，甚至有被认定为贷款欺诈或合同欺诈的风险。
刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；给银行造成特别重大损失或者其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
有关部门一直在采取行动，以保持房地产市场的健康发展，防止经营贷款非法流入房地产市场。
2021年7月28日，中国银行业和保险监督管理委员会办公厅联合发布《关于防止经营贷款非法流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资格验证，加强经营贷款“三查”，落实各项信用审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营贷款。
同时，自去年下半年以来，金融监管机构有序调整了房地产市场的金融监管政策，全国抵押贷款利率进入了降低期。特别是自今年年初以来，央行多次降低了贷款市场的报价利率，降低了抵押贷款利率的下限，促进了全国抵押贷款利率的大幅降低。
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