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促进流通，合肥首次推出“二手房交换”

合肥市庐阳区一小学周边住宅小区。(视觉中国/图片)

2022年12月8日，合肥市住房保障和房地产管理局(以下简称合肥市住房管理局)在其官方网站上宣布开展“二手住房交换服务”。

该局一名工作人员告诉南方周末记者：“买卖就是拿钱换房，这就是以房换房。”。

为此，合肥建立了一个特殊的在线交易平台，供有置换需求的业主发布住房，选择住房。同时，合肥住房租赁发展有限公司（以下简称住房公司）8家线下门店将协助办理住房置换业务。

合住公司由合肥市国有资产监督管理委员会控股，2022年12月至2023年底试点期内，二手房交换不收取服务费。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳向南方周末记者分析，经过几年前的快速发展，合肥房地产市场二手住房库存非常大，主要是为了促进二手住房的流通。

供大于求

在壳上查询合肥二手房，可以找到10万多套房子，比北京多5000多套。合肥也是中部省会，是太原的三倍多，是南昌和长沙的近两倍。

2016年左右，在棚户区改革等政策的刺激下，中国房地产市场进入繁荣时期。合肥、苏州、厦门、杭州四个二线城市的房价起飞，被称为房地产市场的“四小龙”，合肥排名第一。

根据国家统计局的数据，2016年30个省会城市中，合肥房价涨幅最高，达到46.44%。

根据合肥市房地产协会2016年发布的《合肥市房地产年鉴》，合肥市新建商品房在一年内售出近8万套，前三季度去化周期一度下降至1-2个月。合肥市第四季度紧急出台限购政策，遏制房地产交易。

许多新房现在已经成为二手房，市场低迷。据房地产研究机构诸葛找房数据研究中心统计，2022年1月至10月，合肥市共售出32564套二手房，同比下降近一半。

二手房供应大，容易降低房价，进而影响政府出售土地。根据国家统计局公布的70个大中城市的房价指数，2022年上半年，合肥新建商品房销售价格连续4个月环比下降，二手房销售价格连续5个月环比下降。下半年，一、二手房价格有所回升。

上述合肥市房管局工作人员承认：“现在推广（二手房交换）就是要搞清楚（二手房交易）。”。

合住公司的一名工作人员告诉南方周末的记者，双方可以通过政府平台直接联系房屋更换，主要是为了减少中间环节。如果可以实现，这意味着可以降低中介费用，缩短交易时间。

一般来说，有房屋置换需求的业主会出售原有房产，购买新房产，由中介公司进行交易。合肥当地一家房地产中介告诉南方周末记者，中介费是以购房款为基础计算的，壳牌找房收卖家1%，买家2%。裕丰房地产等较小的中介机构收取卖家和买家的0.69%。

目前，在合肥，一套高质量的房子从上市到销售需要两三个月的时间。如果你用贷款买房子，从谈判房子到搬进来大约需要一个月的时间。理想情况下，直接更换房地产可以节省这些时间。

如果更换等价房屋，还可以节省契税。合租公司的一家商店经理告诉南方周末记者，契税按双方房地产评估价格差价的3%征收，如果没有差价，则不征收。个人所得税和增值税按照现行规定缴纳。

合肥当地房地产经纪人向南方周末记者介绍，根据现行规定，以房地产评估价格为基准，购买时间不足五年的二手房由业主缴纳1%的个人所得税；对于不到两年的二手房，业主还需缴纳5.3%的增值税。契税按房屋面积计算，由买方缴纳，90平方米以下1%；90平方米以上，第一套房1.5%，第二套房2%。

上述合房公司店长还介绍，交易双方在更换前必须还清贷款。如果你想带着押金转让所有权，合肥只有少数银行支持，处理进度很慢。

交换的可能性有多大？

合肥当地一家房地产经纪人告诉南方周末记者：“我已经工作了十多年，基本上没有遇到（交换）。我卖了再买。”。他怀疑双方需求正好匹配，可以直接更换房地产的可能性。

上述合肥市房管局工作人员也承认，直接置换在房地产交易中所占比例很小，不一定比买卖时间短。“现阶段更麻烦的是选择房子并达成意向。”

他还表示，房屋置换在实际交易中一直存在，房管局推出该系统的另一个目的是增加房屋核查，确保置换安全。

合肥市房管局发布的《合肥市股权置换业务通知书》要求，业主登录合肥市股权置换服务平台，核实拟置换的股权住房信息，生成房屋验证码。

上述合房公司门店经理出席了合肥市房管局组织的二手房交换业务会议。会议现场演示的验证过程只需要房产证、房屋照片等简单信息。“本身就是为了提供便利，不可能给出版商带来麻烦。”

过去，中介公司通常在二手房交易中提供产权调查、担保等服务。

合肥房地产经纪人表示，他的公司已经推动了一笔总价51万元的二手住房交易，由公司为业主提供担保。但买方付款后，业主因挪用公司公款而影响个人信用调查，房地产无法转让，最终由中介公司预付51万套房款。

“这只是一个没有利益的政府平台。”他说，目前还不清楚政府能否承担类似的责任。

截至12月10日，合肥股票住房置换服务平台共显示117套住房，远非合肥超过10万套二手住房。上述合房公司经理透露，该平台自2022年12月8日推出以来尚未达成交易。

卫琳聪，南方周末记者

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