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未成年人监护人代表未成年人签订的抵押合同有效吗？
【裁判要旨】
签订抵押合同的民事法律行为不适合未成年人的年龄和智力状况。未成年人监护人代替未成年人签字承担抵押风险的行为，不为被监护人的利益处分被监护人财产的，依法认定抵押合同无效。
未成年人监护人代表未成年人签订的抵押合同有效吗？
——厦门明瑞达投资咨询有限公司与苏厝强达鞋塑服装厂、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋鸣、苏阳京、苏阳耀在福建省晋江市的贷款合同纠纷案。
争议焦点：再审申请人厦门明瑞达投资咨询有限公司拒绝接受福建省高级人民法院（2013）闽民终词第1172号民事判决，向最高人民法院申请再审，原因是与被申请人福建省晋江市陈竺苏厝强达鞋塑服装厂、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋鸣、苏阳京、苏阳耀签订的贷款合同纠纷。最高人民法院依法组成合议庭审查本案。在审查过程中，当事人就抵押合同的有效性发生了争议。
判决结果：最高人民法院认为，在1998年3月27日签订抵押合同时，苏阳耀不到10岁，是一个没有民事行为能力的人，苏阳京刚满10岁，是一个有限行为能力的人。由于这种民事行为不适合他们的年龄和智力，他们不可能真正表达签订房屋抵押合同的意图。上述两人的父母不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，而不是他们签字承担抵押风险的行为，应当无权代理，无效。
判决梳理：根据《民法典》第三十五条的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产；作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况尊重被监护人的真实意愿。《未成年人保护法》第十九条也作出了类似规定。根据上述规定，监护人处置被监护人的财产应当履行谨慎的义务，行使被监护人的财产权利应当选择最有利于被监护人的方式，确保财产不能人为减少，除被监护人的利益外，不得处置被监护人的财产，包括抵押被监护人的财产。签订抵押合同的民事法律行为不适合未成年人的年龄和智力状况。其监护人代表其签字并要求其承担抵押风险的行为属于处分被监护人财产的行为，不是为了被监护人的利益，抵押合同应当依法视为无效。
裁判文书：
中华人民共和国最高人民法院最高人民法院
民事裁定书
民申第766号(2015)
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：厦门明瑞达投资咨询有限公司。住所：福建省厦门市思明区仙岳路473号601室。
法定代表人：廖云山，公司总经理。
委托代理人：江帆，福建开元大同律师事务所律师。
被申请人(一审被告，二审被上诉人)：陈岱苏厝强达鞋塑服装厂，福建省晋江市。住所:陈岱苏厝，福建省晋江市。
法定代表人：苏奋强，厂长。
委托代理人：薄守省，北京求实律师事务所律师。
委托代理人：北京求实律师事务所律师李国荣。
被申请人(一审被告)：苏奋强。
被申请人(一审被告)：庄秀凤。
被申请人(一审被告)：苏奋真。
被申请人(一审被告)：苏奋勇。
被申请人(一审被告)：苏奋鸣。
被申请人(一审被告)：苏阳京。
被申请人(一审被告)：苏阳耀。
厦门明瑞达投资咨询有限公司（以下简称明瑞达公司）与被申请人在福建省晋江市陈岱苏厝强达鞋塑服装厂（以下简称强达厂）合作、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋明、苏阳京、苏阳耀贷款合同纠纷案件拒绝接受福建省高级人民法院民事判决（2013）第1172号民事判决，并向法院申请再审。法院依法组成合议庭审查本案，审查已结束。
明瑞达公司再审申请称：（1）一、二审法院认定抵押合同无效是事实认定和适用法律错误。(二)福建省晋江市人民法院(2001)晋经第665号、第666号判决与本案相似，法院判定抵押合同有效。（3）抵押合同无效的，由抵押人和主管行政部门负责。抵押权人无过错，二审命令抵押人只承担一半的赔偿责任，没有事实和法律依据。（4）虽然苏阳京和苏阳耀在签订最高抵押合同和结算书时是未成年人，但苏阳京和苏阳耀也应承担赔偿责任，因为他们的法定代理人苏奋强和庄秀峰是他们的法定代理人。明瑞达公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。
被申请人强达工厂、苏奋强、庄秀峰、苏奋真、苏奋勇、苏奋明、苏阳京、苏阳耀提交答辩称，明瑞达公司再审申请缺乏事实和法律依据，请求最高人民法院驳回。
经审查，法院认为：（1）抵押合同是否有效。
1.根据《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十六条、第三十七条1995年10月1日实施的规定，两类集体拥有的土地可以设定抵押权：一是乡（镇）、村企业的工厂和其他建筑物作为抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；二是抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒山、荒滩等荒地的土地使用权。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》也确认了乡(镇)、村企业工厂等建筑物作为抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。还规定，荒山荒地的土地承包经营权可以通过拍卖、招标或公开协商抵押。上述两项法律规定，宅基地、耕地、自留山、自留地等集体土地使用权不得用于抵押。当时的法律应适用于1998年3月27日签订的涉案担保合同。
2.根据本案已查明的事实，本案涉及的抵押房屋的土地使用权属于集体所有的宅基地。首先，五份住房建设用地申请表的申请人是该村的村民。第二，五份住房建设用地申请表的申请理由是原住房短缺。第三，《住房建设用地申请表》的批准部门分别是当地村民委员会和乡镇政府。
3.没有证据表明本案涉及的抵押房屋属于乡(镇)、村企业厂房。
4.在建房屋抵押预告登记不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋价格中优先赔偿的法律后果，而只是对未来建房的事先约束，以约束债务人以未来建房作为抵押标的物。房屋建成后，债务人有义务履行在建房屋抵押合同和在建房屋抵押预告登记的义务，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关变更登记，变更为房屋抵押登记，实现债务人不能偿还债务，拍卖、出售房屋价格优先赔偿。债务人不履行合作义务的，抵押权人只能主张违约责任。在本案中，即使抵押人履行合作义务，也不能办理住房抵押登记，因为集体所有的宅基地使用权不能抵押，土地使用权和住房单独抵押不符合中国现有的法律规定。
5、福建省晋江市人民法院(2001)晋经第665号、第666号判决对本案没有判决力。因此，明瑞达公司申请再审并声称本案涉及抵押合同有效的原因没有事实和法律依据。
(二)二审法院裁定抵押人只承担一半的赔偿责任是否具有事实和法律依据。
1.本院《关于适用的》〈中华人民共和国担保法〉《若干问题解释》第七条“如果主合同有效，但担保合同无效，债权人无过错，担保人和债务人应当对主合同债权人的经济损失承担连带责任；如果债权人和担保人有过错，担保人承担的民事责任不得超过债务人无法偿还的一半”。
2.作为一家专业的金融机构，中国工商银行泉州历城分行知道，当涉及宅基地无法设置抵押，在建房屋抵押预告登记不产生债务人不履行债务时，从拍卖在建房屋价格中优先赔偿的法律后果，对涉及无效担保合同存在过错。为了让家庭工厂从银行借钱，担保人可能不知道上述法律后果，但由于使用农村土地建造房屋抵押贷款毕竟不是一种普遍的法律做法，在相关法律规定之前匆忙签订担保抵押合同，也有无效担保合同的过错。根据上述司法解释，二审法院裁定抵押人应当承担强达厂不能清偿部分二分之一的赔偿责任。
3.即使涉案房地产登记部门有过错，明瑞达公司也没有法律依据要求判决房地产登记部门承担赔偿责任，因为它不属于担保抵押合同的当事人。因此，明瑞达公司认为，二审法院命令抵押人只承担一半的赔偿责任，没有事实和法律依据。
(三)苏阳京、苏阳耀是否应承担赔偿责任。1998年3月27日签订抵押合同时，苏阳耀不满十岁，属于无民事行为能力人，苏阳京刚满十岁，属于限制行为能力人。由于这种民事行为不适合他们的年龄和智力，他们不可能真正表达签订房屋抵押合同的意图。上述两人的父母不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，而不是他们签字承担抵押风险的行为，应当无权代理，无效。一、二审法院依据《中华人民共和国民法通则》第十二条、第六十六条和我院《关于实施的通则》〈中华人民共和国民法通则〉根据《若干问题意见(试行)》第六条的规定，判决苏阳京、苏阳耀不承担赔偿责任是不当的。
综上所述，一、二审法院的事实认定和适用法律不当，明瑞达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定，裁定如下：
厦门明瑞达投资咨询有限公司再审申请被驳回。
审判长王东敏
审判员方金刚
代理审判员曾宏伟
二〇15年6月3日
书记员郑琪儿
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