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二手房转让需要哪些手续和费用？

快乐百科词条：二手房转让手续①房屋信息调档②签订房屋买卖合同③银行面签④银行下批贷函⑤还清房贷⑥解除房屋抵押⑦过户递件⑧缴纳税费⑨下房产证⑩办理银行抵押11物业交付；转让税①契税首次购房90平以下1%，二套房3%②营业税不足两年5.6%，两年免征③个人所得税满五唯一免征，不满五年20%④登记费50元⑤贴花5元⑥每平方米交易费6元⑦中介佣金2-3%。

本文知识点：

办理过户需要注意哪些问题？

二、转让税有哪些？

办理过户需要注意哪些问题？

1、了解房屋情况

大多数购房者买房是为了自己的生活，买二手房也是如此。二手房转让时，购房者也要认真了解房屋的各个方面，就像购买商品房一样。比如房子的位置、地址、门牌号，还包括面积、户型、格局、结构、朝向、采光、开间、深度等细节，还包括预留物品、装修、物业服务、生活设施、商圈环境等。了解了这些之后，买家心里才有底，才能放心接手。

2、核实产权是否清晰

二手房的卖方必须是房屋的所有人，并通过检查产权证书和产权人的身份证进行核实。只有这样做，你才能防止无效的销售合同或合同欺诈。否则，争议是不可避免的。

3、注意房款的交付时间

买受人支付房款时，尽量在产权转让后进行，或者可以通过存款的方式支付房款，以尽量降低风险。买卖双方必须到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按照国家规定支付各种交易费用，领取政府颁发的产权证书，买卖双方可以支付房屋。

4、二手房设备清点

由于二手房屋一般由原房东装修使用，在二手房屋销售装修和部分设备设施通常是礼品，因此，二手房屋买方在签订房屋销售合同时，应明确设备设施的品牌、颜色和正常使用，二手房屋按合同清点、验收。

5、了解和核实二手房物业费等费用

在办理二手房转让时，购房者必须了解和核实物业费、公共维修基金等费用的支付和结算情况。确保购房后的日常生活不会受到影响。

6、是否出租交易房屋

因为二手房，之前对房子的处理是卖方决定的，也就是说房子有可能还在出租。而且大部分人更注重房产证和转让手续，而不是租赁，买家很有可能得到不能及时入住或使用的房产。

7、建议房款转让后再进行

为保证资金安全，二手房交易应尽量通过存款方式办理房价交付，或在产权转让后交付房价。以降低交易风险。

8、一定要核实房子是否有共有产权

一定要核实房屋的所有权是否有缺陷，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否有抵押、租赁、投资等情况。房屋有共有权人的，买受人应当要求卖方出具共有权人同意出售的证明和共有权证明，或者共有权人签订合同并转让所有权。

9、户口迁移

二手房买卖双方应一起到房屋所在地派出所询问房屋内的户籍情况。原房东应当迁出所有户籍。如果仍有户籍，买方可以要求原房东迁出。如果拒绝处理，可以追究违约责任。

转让税有哪些？

税费主要包括契税、个人所得税、增值税及附加费、中介费

1、契税

纳税标准:第一套90平及以下，网上签约价格×1%，第一套90平以上，网签价格×1.5%，二套房网签价格×3%。契税由买方承担，转让当天交给房管局。

注意，这里是网上签约价格，买新房子只有一个合同价格，买二手房子涉及合同价格、网上签约价格、转让指导价格等几个不同的价格，合同价格是房子的实际交易价格，网上签约价格是房屋管理局记录和宣传价格，决定多少税，买二手房子做低网上签约价格是一种非常常见的避税手段。转让指导价是纳税的最低基准价，网签价格不得低于转让指导价，否则按转让指导价纳税。

2、增值税及附加

房屋未满2年，增值税及附加税收标准：网上签名价格÷（1 5%）×5.65%

房屋已满2年，普通住宅免征，非普通住宅税收标准：差价÷（1 5%）×5.65%，差额=合同价格-原购买价格-交易税-合理费用。

根据规定，增值税、附加税和下一个税应由卖方承担，但市场交易实践是买方承担所有税费，但交易可以协商，在合同中写清楚。

3、个税

满五是唯一免征的！满五是唯一免征的！满五是唯一免征的！重要的话说三遍。满五是指房产证从出证开始计算5年以上，唯一是卖方在上海交易系统中只有这套房子。

买二手房最好选择五个唯一的，可以节省个人所得税。然而，房东不是傻瓜，肯定不会遭受损失，所以一般会节省税费加到房价上，导致五个唯一的房子报价更贵，如果真的很贵，那就忘了。

如果房子不到5年或不是卖方唯一的房子，个人所得税的纳税标准是：差额×20%，差额=合同价格-原购买价格-交易中的税费-合理费用。这种征税方式有一个很大的前提。卖方必须提供完整准确的房屋购买原价凭证。如果没有这个凭证，可以用另一种方式纳税:普通住宅网签价×1%非普通住宅网签价×2%。

在实际缴纳个人所得税时，购房者可以选择一种，哪种省钱。

以100万二手房转让费为例：

房主满五唯一的房子

在这种情况下，房地产转让只需缴纳契税、交易手续费、产权登记费和房屋评估费，具体费用如下：

1、契税:如果房屋面积小于90平方米，契税1%，即1万元；90-140平方米契税1.5%，1.5万元；140平方米以上，契税3%，3万元；

2、房屋评估费：5000元；

3、房屋交易费：600元

4、房屋产权登记费：80元

总的来说，如果这100万套房子的面积小于90平方米，转让费为15680元，90-140平方米的转让费为20680元，140平方米以上的转让费为35680元。

业主不到五年的唯一住宅

1、契税、房屋评估费、交易手续费、产权登记费为15680、三档20680元或35680元；

2、营业税:不超过五年的，按房价5.5%缴纳，即55000元；

土地增值税：不超过五年的，按房价1%缴纳，即1万元

3、个人所得税:不超过五年的，按房价1%或房价原值-房价现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税纳税额计算)

综上所述，总房价不足5年的二手房交易面积在90平方米以下，转让费80680元，90-140平方米的转让费85680元，140平方米以上的转让费100680元。

4、中介费

中介费不应该单独提出，但现在上海的房价往往是400万，2%的中介费是8万 ，这确实是一个巨大的负担。一个上海普通白领一年可能赚不到这么多钱。然而，中介费是可以讨论的。在房屋总价高或市场淡季，中介费有一定的议价空间，但一般不低于80%。一些新兴的互联网中介收费相对便宜，一般在1.5%左右。

5、其他费用

这些都是小钱，几千块钱搞定了。

交易手续费：

2.5元/平米×买卖双方都要支付建筑面积。

所有权登记费:80元/本，每增加一个产权人10元。

权证印花税：个人取得房地产权证按5元/件缴纳。

图片费：25元/本。

贷款抵押登记费：商业及组合贷款200元/套；纯公积金贷款100元/套。

合同公证费：200-400元左右，由引发方支付。

评估费:贷款一般要评估，费用几百到几千，可以协商交给评估机构。

公共维修基金：上一个账户的余额将转移给下一个家庭，无论是免费赠与还是收费赠与，双方都需要协商决定。

注：以上内容来源于网络综合整理的具体政策，以各地信息为准。

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