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房地产金融老司机:从征地到销售，各阶段如何融资？
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整个房地产融资可分为三个环节：第一步是前端征地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是提取符合预售条件的销售资金。前端征地成本比例最高。在北京、上海等一线城市，占70%以上，武汉等二线城市占50%以上。
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前端征地融资
相关监管一直要求土地投标人承诺使用自己的合规性。银行贷款、信托和保险明确不得用于支付土地保证金、定金和后续土地出让款，但反复禁止绕过直接贷款、证券公司资产管理和信托渠道变相进行土地交易和融资。
开发商的土地融资有四种方式：股权融资、债权融资、明股实债、股份 债务。纯股权直接投资最少，因为开发商很少真正愿意转让自己的股权；在债务融资中，委托贷款目前无法经营；最难监管和实践的是明确的股票实际债券和股票 债。成都垫资公司收费标准。
然而，对于大型房地产企业来说，他们不会真正转让项目股权，即联合征地开发和其他房地产企业。成都过桥资金公司。
在债权融资模式下，由于基金子公司或证券公司的资产管理没有资格发放贷款，一般通过购买债权收益权（母公司向项目公司借款）。
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1、集团拨款
集团开发商有国家布局，一般负责资源、人才、协调等综合支持平台，区域项目公司内部管理模式，在项目公司通过拍卖或收购获得土地时，无论存款/意向金、土地资金由集团以贷款形式解决，对于前100名开发商，集团信贷贷款（无论在银行、信托、经纪机构）成本很低，而且额度大。因此，集团统一获得融资金额后，将其借给项目公司，一方面可以降低项目公司的融资成本；另一方面，它也可以作为集团的收入来源之一（特别是在小股交易或合作开发的情况下，使用大型房地产企业的信用背书进行融资）。例如，一些开发商集团的融资成本为5-7%，借给项目公司的成本在10-13%之间，更重要的是，激活项目公司自负盈亏的项目责任制。成都垫资赎楼。
2、合作开发
这种方法一般适用于实力强或品牌实力好的新开发商与当地资源好的小开发商或土地合作。一方面，新开发商可以输入品牌，另一方面，它也可以解决新开发商早期征地资金的问题。合作开发协议一般约定如下：成都垫资取车。
（1）约定土地开发投资按各自股权比例投资，甚至当地土地或开发商提前承担保证金或土地资金等早期征地费用；
（2）同意当地开发商应首先承担所有土地收购费（包括保证金和土地资金），后续开发费用由新开发商或当地开发商以股东贷款的形式向合作项目公司提供贷款，新开发商应承担一定的利息。
3、短期拆除或过桥资金
成都有没有垫资结婚的。短期拆迁或过桥一般是指民间短期贷款。目前，市场上有许多短期拆迁和过桥业务，如担保公司、小额贷款公司、资产管理公司和投资公司。对于开发商来说，短期拆迁成本太高，因此使用融资方法需要非常谨慎。目前，市场上的短期拆迁成本一般为1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月(最终成本根据具体项目确定)。成都垫资利息。
4、股权融资
乐山垫资公司。目前，国家非常鼓励这种融资方式。股权合作伙伴可以通过信托、资产管理和金融控制平台运营此类项目。其中，在“征地”期间和“四证”不完整期间，由于“四证”不完整，债权房地产信托模式无法发放贷款，严格监控“股权转让回购”。最后，只有股权房地产信托模式才能在这两个时期使用。
5、非金融机构贷款
目前，房地产金融监管政策更针对金融机构。因此，非金融机构仍有较大的房地产投融资运营空间，2018年业务规模呈激增趋势，如地方国有资产背景的担保公司、金融控制平台或100强民营企业金融控制平台（如云商金融服务集团）、开发商金融控制平台等垫资公司收费标准。
6、总包垫资
在市场上，一些总承包商（施工企业）将配合开发商提前提前获得建设项目，以提供土地征收。为了确保资金的安全，总承包商还将仔细评估开发商的资质和项目的本体情况。总承包商对其他地方项目的可接受度高于金融机构（大多数金融机构更喜欢做当地项目）。垫资公司。
并购土地融资
1.银行并购贷款
顾名思义，银行为并购提供的贷款。2018年1月，上海银监会发布文件后，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地，应完成在建项目开发总投资的25%以上。目前，地方银监局仍严格适用“并购贷款在并购交易价格中所占比例不得超过60%”的监管规定。截至目前，并购贷款的应用越来越严格，各银行的风险偏好也不同。项目并购前，必须提前与熟悉的银行沟通。成都典当有哪些。
2.信托并购贷款
成都市正规典当。信托并购贷款接近银行并购贷款的操作，就像银行并购贷款的准入标准更严格一样，信托机构也明确表示，业务发展将严格遵守“向他人提供贷款不得超过所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。成都典当铺地址。
3.私募基金
在银行和信托基金收缩房地产投融资业务后，私募股权基金迎来了更大的经营空间。虽然目前由于基金行业协会产品记录审计更加严格，如基础资产真实性审计、合同基金要求强制托管等，基金产品募集监督托管一系列市场行为，也使私募股权基金投资房地产项目存在一定的不可测因素。
但与其他融资方式相比，私募股权基金仍具有更大的灵活性，如通过包装不良资产与私募股权基金实现前端融资。
4.非金融机构贷款或股权合作
目前，房地产金融监管政策更针对金融机构，非金融机构仍有较大的房地产投融资运营空间，2018年业务规模呈激增趋势，如当地国有资产背景的担保公司、金融控制平台或100强民营企业金融控制平台。成都上门典当。
a、以自有资金通过债权进入；
b、通过股权合作进入。主要经营房地产项目前期融资需求，主要是住宅项目。融资主体（开发商）资质要求较低，外国主体一般要求前100名开发商和区域领导者。主要干预类别是资本配置、土地利用保证金、并购等环节。当然，这些基金更注重是否有相对可靠的退出路径，融资周期要求短而快，一般不超过1年，最好在6个月内。寻求国有企业背景的金融控制平台有更多的优势：一方面，国有企业获取资金的成本较低，因此投资成本相对较低；一方面，国有企业投资房地产项目的国有企业背景至少较少。成都房屋典当。
项目实施阶段融资成都数码典当。
总承包商选择：选择合适的机构，与开发商合作融资
工程款支付:尽量延误付款进度，用商票支付工程款，降低资金占用成本
抵押调整：根据项目去化特点调整抵押范围，释放资金需求压力
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在取得四份证书之前，规划设计和现场准备阶段的资本投资主要是规划设计费用、三通一平方米费用等前期工程费用，以及支付给承包商的工程预付款和税费。一般来说，规划设计费用仅占建筑安装T费用的3%％约；工程预付款一般为合同总价10％-20％。成都市典当行业。
除上述征地资金配套准备资金外，还利用土地使用权向典当行和金融控制平台申请抵押贷款，以满足取得四证前的资金需求。这种融资方式是过桥贷款。
1、典当行抵押贷款
近年来，典当以其快速、短期、方便的特点，已成为中小型开发商的融资渠道之一。有些人甚至称典当行为为为中小企业融资的“便利店”。典当行业作为银行信贷融资的补充，具有其灵活方便的特点。
与银行贷款相比，典当融资具有银行贷款无与伦比的优势：成都市典当协会。
与银行对借款人的信用条件几乎苛刻的要求相比，典当行对客户几乎没有信用要求；成都过桥资金。
2)典当贷款手续比银行贷款手续复杂，审批周期长，非常方便，能够快速及时地解决用户的资金需求。
3)当客户向银行借款时，贷款的用途不得超过银行规定的范围。典当行不询问客户贷款的用途。垫资。
基于典当融资的这些优势，监管机构严格限制商业银行和信托公司的抵押贷款，房地产企业开始向典当行申请土地使用权抵押贷款，作为“过桥贷款”完成房地产项目开发的资本需求。一般来说，典当行会以50元的价格拍卖土地％对于一些财务实力较强的房地产公司，发放典当金的比例将适当提高到60％。但由于典当贷款的利息成本往往较高，月利率约为2％～5％年利率约24％-60％，远高于银行贷款利率，因此贷款资金的使用时间不宜过长。典当的赎回期通常为三个月至半年。房地产企业应尽快退还典当金，以节省资本成本。
取得四证后
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a、“432”必须满足
b、16热门城市住宅开发贷款限制：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。
c、超过16个热点城市需要参考当地的监管政策
d、对于大型房地产企业，银行实行房地产企业名单管理。大多数银行将选择前20强、前50强和前70强，个别银行也将选择前100强。
案例：项目开发贷款融资实例：
票据融资
通过票据融资，开发商可以推迟付款。对于施工方来说，票据融资利率高于银行存款利率。对于开发商来说，其融资利率低于银行贷款，可以说是一种双赢的融资模式。并以虚拟资金的形式实现合作，减少重复支付，加快周转，提高效率。更重要的是，票据融资不需要真正的交易背景。信誉良好的中小企业可以避免其他融资方式面临的困难，筹集所需的资金。
符合预售条件的销售资金回笼
在预售情况下，开发商支付土地出让金获取土地资源，通过土地抵押融资支付项目建设启动资金，满足预售条件，实现资金回收，支付项目进度资金；挤压销售回收资金完成融资金偿还。一些项目也可以通过在建项目的抵押进一步融资。单个项目运行顺利，开发商可以在交付前实现所有现金流，获得项目开发利润。项目交付后，确定所有权转让，并正式完成利润确认。
预售和银行抵押
取得预售证后，发商可以出售房屋，收取房款办理银行抵押。
商品房预售必须符合下列条件：
1、商品房预售人必须将土地使用权出让金全部交给政府主管部门，并依法取得土地使用权证书。
2、房地产开发商必须持有建设工程规划许可证，才能预售房屋。
3、此外，根据预售商品房的计算，开发商投入的开发建设资金必须达到项目建设总额的25%以上，预售房屋只有在施工进度和竣工交付日期确定后才能交付给预购人。
商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售收入必须用于相关工程建设。
一般来说，在建工程抵押贷款和商品房预售不能同时共存。也就是说，在商品房预售时，房地产开发企业应与银行终止设定的抵押关系，然后向买方预售部分终止抵押关系的商业水晶房屋，否则买方将无法获得房屋的产权证书。
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