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不能提前偿还贷款的年轻人选择带押过户出售房屋
4月6日，成都95后女孩思雅告诉她：“没有这个政策，我可能不会卖房子。”「市界」。思雅所说的“政策”，是指最近热搜的“带押过户”。
所谓带押过户，就是有商业贷款的时候房子可以直接过户，不用等到贷款还清了再走交易流程。
尽管早在2021年就出现了“带押过户”的交易案例，但直到今年3月31日，北京宣布正式启动“带押过户”，这个略显陌生的名词才越来越为公众所熟知。
除北京外，天津、湖北等省市也出台了“带押转让”政策。到目前为止，中国已有10多个省份和100多个城市开展了这项业务。
也就是说，在这波热潮中，无法提前偿还抵押贷款的思雅动了卖房的心思。4月初，她在网上挂了两居室的抵押贷款。成都过桥垫资哪家好。
「市界」发现很多二手房业主已经闻到了“风”。
越来越多的人咨询带押过户。
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王叶早就想卖房了。绵阳那个公司可以做垫资过桥。
多年来，王叶在武汉买的一套一居室，不但没有升值，反而下跌了。2021年年中，王叶动了卖房的念头。但是，按照规定，王叶必须还清剩下的50万元贷款，才能解除房屋抵押。这50万元从何而来？这让手头紧张的王叶一无所获。
4月5日，王叶从房地产经纪人那里得知，武汉也在实施“带押转让”。他非常高兴，“没有必要到处寻找筹款的方法。”王叶计划在仔细了解了武汉的政策后，找一家房地产经纪人挂断房子。
90年代后，杨华成功转让了所有权。在她所在的城市成都，她于去年年底开始试点“所有权转让”业务。从今年2月开始提交所有权转让申请材料到3月中旬解除房屋抵押贷款，杨华作为卖方花了不到一个月的时间。”事实上，所有权转让的申请已经通过了一周。剩下的20多天花在了银行评估买方贷款能力的过程上。”杨华告诉她「市界」。
▲(图源/视觉中国)成都过桥垫资。
为了以旧换新，杨华计划还清老房子的剩余余款项，所以在今年1月初，她与贷款银行预约了提前还款业务。”银行说，预约要等到5月份。工作人员没有预约我们，而是让我们回家等待消息，但等了两个星期。”杨华说。
杨华急于等待：她担心房价会在各种刺激政策下再次上涨，希望尽快开始新房子。当杨华试图找人询问银行提前还款业务时，银行经理告诉杨华，成都正在试点转让业务，无需提前还款。就这样，杨华在短短20天内就卖掉了房子。
思雅在成都，2020年买了一套70平米的两居室，总价158万元。她把自己描述为“妥妥的大冤种”，只是因为她买房站在高岗位上，当时房贷利率也是历史上最高的:
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“我想提前还清抵押贷款，但我无法收回这笔余额。我听说提前还清贷款的时间太长了。”思雅告诉我「市界」。因此，即使面对近5000元的月供压力，思雅也没有卖房的想法。直到“带押转让”政策全面实施，思雅才想到为什么不先卖房子，再看新房子。“现在有很多房子可供选择，抵押贷款相对较低。”
事实上，自3月31日北京出台政策以来，“带押过户”模式在很多地方陆续实施。「市界」梳理发现，在这些城市，抵押转让政策的总体方向基本相同。以北京为例，抵押转让必须满足四个条件：房屋为个人产权；只能抵押一次；房屋为商业抵押贷款，组合贷款必须偿还公积金；买方必须是全额或纯商业贷款。
武汉当地中介高思针对“买方按什么计算房贷利率”的问题，告诉我们「市界」，“没有变化，或者根据银行每季度新贷款市场的报价利率(LPR)以武汉为例，“以现有LPR为例，如果买方是第一套房，利率为3.9%；若为二套，利率为4.9%。
但目前由于“带押过户”不是标准产品和业务，具体政策各不相同。以武汉为例，「市界」根据高思获得的信息，在武汉办理带押转让需要满足一些条件：买卖双方不得涉及公积金，买房贷款金额大于卖方欠款金额。过桥垫资公司。
从大多数实施带押转让的地区来看，买卖双方必须在同一家银行办理，这是最大的共同点。”例如，如果卖方是工行，买房只能在工行办理。处理时间周期以银行结果为准。”高思告诉我「市界」。杭州垫资过桥公司。
谁的“蛋糕”动了？
带押转让简化了房地产交易流程。成都垫资公司收费标准。
具体来说，这种交易模式消除了卖方筹集资金偿还抵押贷款以取消抵押登记的中间环节，缩短了交易周期。例如，济南推出房地产“抵押转让”后，处理期限减少了近10个工作日，约2个工作日完成。单笔平均交易成本从1.2万元降至1000元以下。成都市垫资公司。
然而，对于中介机构、担保公司和小额贷款公司来说，这项政策的出台将失去一块大蛋糕。逻辑是，许多人必须向银行贷款买房，中途出售。他们需要偿还银行贷款，解除抵押贷款才能交易。成都过桥资金。
那么，欠银行的钱从哪里来呢？除了自己的资金，找亲戚朋友筹钱，很多人选择了贷款机构的预付款。以某大型金融服务机构的二手房交易担保业务为例，宣传的使用场景是二手房交易中房地产未结清贷款。
“如果首付金额不能覆盖原贷款，可以使用担保赎回建筑 现金赎回解决赎回问题。一次性收费担保360天，最低承保金额为0.5%。我们这边的成本很低。”4月6日，公司员工宋峰告诉我「市界」。资阳垫资过桥。
▲(图源/视觉中国)
即使按0.5%的最低手续费计算，如果借100万元，也需要给担保公司5000元。宋峰说，他公司的预付款手续费很低，一些传统过桥基金的手续费甚至按天计算。
例如，一些小额贷款公司每天需要500元的利息，如果他们提供50万元的预付款。从谈判到最终房款，整个二手房交易至少需要一个月，有的甚至需要2-3个月。宋峰坦言：“手续费要几万元。”。
虽然宋枫最终没有回答“带押过户对你现在的业务有什么影响”这个问题，但当「市界」当被问及“现在来找垫资的人少了”时，他选择了沉默。这意味着，在实施带押转让政策后，宋峰确实会减少金融费用的收入。
IPG首席经济学家柏文喜告诉我：“带押转让节省了赎回环节，使担保公司在二手房交易中失去了市场基础和生存空间。”「市界」。
为什么中介机构也成为“局内人”？许多中介机构与过桥公司合作。过桥公司的蛋糕也间接移动了中介公司的蛋糕。甚至，一些头部中介机构也有自己的担保支付业务。买卖双方用购房款偿还贷款，并支付这些中介机构除中介费以外的费用。
有了“带押转让”政策，抵押贷款可以直接从卖方转移到买方，“中间没有差价。”赵拓在一家大银行工作，向「市界」这样形容道。
对于银行来说，这也是一笔不划算的交易。虽然抵押转让可以通过房屋产权转让更换偿债能力不足的债务人，以防止和控制坏账风险，“客户交易的真实性更有保障，但本质上是客户主导的债务转让，银行肯定不愿意。尤其是抵押贷款利率高的银行。”赵拓承认。
“本来这笔长期交易已经在你这里完成了，你4%以上的利率已经还了很多年了，这家银行已经完成了。但现在，你突然告诉他，你将被另一个人取代偿还贷款。而且利率已经从原来的4%多变成了现在的3%多。银行不赚钱。”赵拓向「市界」解释道。垫资过桥。
看不见，银行也增加了更多的工作。赵拓说：“这本来是一项不存在的业务。现在我们得出结论，做好股票维护。”此外，“银行还需要对买家进行尽职调和评估，这不仅麻烦，而且增加了自己的成本，而且不增加收入。”柏文喜告诉我「市界」。
如果能够实现带押过户跨行业务，利率高的银行很容易被带押过户退出股票。一些实力雄厚的银行通常具有资本成本低、抵押贷款利率低的优势。“客户股票的大蛋糕可能会被他们切掉。说白了，就像打价格战一样。”赵拓说。个人过桥垫资。
全面铺开并不那么容易
能否快速、全面、顺利地传播带押过户？回答这个问题，从这个政策的来源开始。
在很多人看来，“带抵押转让”这个词有点奇怪。然而，在2021年1月1日正式实施的民法典中，“带抵押转让”的概念体现在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。靠谱过桥垫资。
但是，能否带押过户，很大程度上取决于银行的意愿。毕竟，正如前面提到的，这对银行来说是一件吃力不讨好的事情。因此，《民法典》实施9个月后，几乎没有带押过户的实际操作案例。
直到2022年7月，济南敢于率先推出二手房“带押转让”登记新模式，首次执行民法典相关规定。此后，深圳、南京、苏州、西安等城市也纷纷跟进。
今年以来，推出二手房“带押转让”业务的城市数量迅速增加。虽然带押转让在全国范围内加快，但各大城市的一些银行也得到了实施。但也有银行负面回应。
杭州的一位网友说，她联系了她的贷款银行，但银行表示，转让过程太长，涉及很多部门。”他们没有推广这项业务。据说自去年政策出台以来，银行只成功地处理了一组客户。”可以看出，全面加快和顺利的转让并不是一夜之间实现的。成都过桥。
此外，目前主要城市都是同行经营，如何实现跨银行经营是一个大问题。”如果不是同一家银行，那就更麻烦了。没有旧抵押贷款银行的同意，就无法实现抵押贷款的转让。如何确保旧抵押贷款对应的债权不失败，及时偿还或存款，需要银行进行详细控制。”赵拓告诉我「市界」。成都垫资赎楼。
▲(图源/视觉中国)
更重要的是，虽然《民法典》和相关司法解释支持“带押转让”，但缺乏更有针对性的法律或行政法规的支持。在执行过程中，没有相应的地方法规或规章，一般基于地方政府发布的规范性文件，缺乏国家统一的规范。
然而，一些银行正在采取行动来解决一些可预见的问题。例如，为了防范一些金融风险，一些城市的银行引入了第三方担保公司。这种现象将出现在这样的场景中：如果卖方的抵押贷款是100万元，买方只需要贷款50万元，卖方的抵押贷款高于买方的贷款金额。成都过桥业务。
“这需要一家三方公司建立一个账户。然后让买方将首付款转入资本存款。第三方账户将监督原抵押贷款高于现有抵押贷款的金额。后期结束后，这部分钱将被扣除。”高思向「市界」解释道。
对于买卖双方来说，“无论哪一方，都必须详细了解当地的抵押转让政策，最好到房地产登记中心进行详细的询问和沟通。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉我「市界」。
对于购房者来说，如果他们想携带所有权转让，他们需要完善所涉及的所有流程，以避免一些不必要的时差。对于卖方来说，“还需要提前核实买方的个人信用调查，提前核实买方未来的贷款能力，避免后续贷款问题，不能及时收回贷款。”王玉臣说。垫资过桥手续。
虽然“带押过户”看起来很漂亮，但在实际处理过程中往往会遇到一些无形的障碍。为了简化交易流程，加快交易时间，有一些详细的利益协调工作要做。
带押过户能否风行全国，也许还要等着看。
(应受访者要求，文中思雅、王叶、高思、杨侨、宋枫、赵拓为化名。)
作者|陶婷
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