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首发·财经李国魂
把首付降低到只有房价的四分之一，足够优惠了吧？只需要花费25%的钱就可以住进你梦寐以求的大房子或者豪宅！其余的75%就由政府担保银行贷款解决。
看似这样的救市政策力度空前，至少在我国是绝无仅有的。
那为何要推出如此轰轰烈烈的救市金融举措呢？
答案只能是：现在公布的房地产存量增量数据存在水分！真实的数据可能远远大于公布的数据。
因为，房地产市场正常化前提下的去库存，只有两条路径：一是降价，体现出性价比，吸引刚性需求者入市；二是新房和二手房之间形成良性循环，让改善性住房主导资金流动。
但是，即使按照现在官方公开的数据，这两条路都存在严峻的堰塞湖问题：
前三年的数据已经不重要。就看今年1-4月数据即可。因为，这是全国各地密集出台救市政策的爆发阶段。一线二线三线直到四五线城市，都在推动放弃限购，降低利率，以旧换新等各种前所未有的配套政策。
先来看国家统计局公布的数据：
2024年1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。
全国房地产开发投资增速下滑扩大，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%，新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。
房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中，国内贷款5583亿元，下降10.1%；利用外资9亿元，下降46.7%；自筹资金11736亿元，下降10.1%；定金及预收款10002亿元，下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，下降39.7%
全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。
新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
截至到4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。
这些公开的数据就已经足以说明问题的实质。
至于网上传的这个城市那个城市的千篇一律的“房子我不卖了，我倒要看看你到底涨不涨”的小作文，说穿了，就是“忽悠大法”完全失效，是是炒房客们黔驴技穷的无奈叫唤。网上这类千篇一律的叫嚣文章越多，意味着存量的数据和公开的数据相差越大。因为，真实的数据他们不可能不知道。
当然，你也可以紧盯全面放开的成都、西安、杭州的数据作为参考。因为，它们不约而同押注的都是寄希望于外地人或者新的炒房客来解救当地陷入困局的房地产市场。
比如，杭州全面放开，二手房增加90%，有人说把房价由原来的挂牌价从5万改成8万。难道增加90%的供给有利于房价上涨？期望外地人来给杭州解决房地产的堰塞湖问题？这需要多大的脑洞啊！
今年的最新数据，需要着重关注的是三项：一是一手房和二手房库存是否增加；二是投资增速是否继续下降；三是新增房屋销售数据是否改善。
为什么要关注这三项数据呢？因为，再怎么扭曲经济学原理，但有一条是无法绕过去的，就是供给的平衡。供大于求还是求大于供。
前者出现必然下跌，后者主导肯定上涨。十个人抢抢三个苹果和十个人抢十三个苹果，决定了苹果的市场价格和使用价值。
那么，现在推出来的15%的首付优惠政策就是彻底脱离经济学原理，用强扭的瓜不甜解释非常贴切。
当房价处在下跌阶段，供大于求，要想达到坚决出清房地产的人群来说，就是断臂求生。因为握在手里的房子太多了，必然出现踩踏抢跑。对这类人群，亏损15%能够跑路，显然是非常划算的。因为资金盘活了。但是，对于接盘侠来说，亏损15%，意味着首付亏光了。
问题出在目前中国房地产市场拥有最大房源的人群不是刚性需求者，是炒房一族。也就是说，当前最大的房源是炒房人和有钱人之间来回折腾转悠。在“房子是用来住的不是用来炒的”主导原则下，自己和自己交易已经不会产生增量资金，越转越亏。所以，只要出现能一次实现跑路目的，伤筋动骨也是不得不选择的手段。而他们的运作手段自然导致一大批入市者的首付化为乌有。况且，至少当前房价对于依靠家庭收入的最大刚性需求群体来说依然高高在上。当这部分人群在一片忽悠声中被动入市，只有一个结果，银行过度放贷和家庭收入不济之间产生巨大矛盾，新的断供潮自然来袭。新的一
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