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如何规避房屋租赁风险，房屋签约、交接清单、合同备案？看看律师怎么说
一、概况
本文以上海市各区法院2009年至2020年(截至本报告出具之日)62783份为准
公开判决分析样本（注：调解案件不在本报告统计范围内），选择2009年为起始日期，主要原因是最高人民法院审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律解释（以下简称城市房屋租赁合同解释）于2009年7月30日实施，房屋租赁合同案件立即出现爆炸性增长，基于此，我们认为分析《城市房屋租赁合同解释》实施后的判决对房屋租赁实践更具借鉴意义，62783份判决的数量也是如此
本报告提供了足够的分析样本，可以分析和总结上海房屋租赁合同纠纷案件的情况、特点和法院判决思路。
二、案件分布及审理期限
(一)各区法院案件分布
一审判决书共47747份，其中浦东法院判决书共7672份，占62783份，占47747份。
6.06，全市第一；青浦法院判决书共4865份，占10.18份，全市第二名；
闵行法院共4436份判决书，占比
9.29，数量在全市排名第三，其余主要分布在松江4075份
山3584，嘉定3278，静安2916，黄浦282，徐汇250，普陀2384，虹口
杨浦1944，奉贤1970，金山1612，长宁1515，崇明303。
上海市第一中级人民法院(以下简称“一中院”)判决书共15009份，判决书8275份，
5.13；上海市第二中级人民法院(以下简称“二中院”)判决书6732份，占比
4.85。从数据上可以看出，房屋租赁合同纠纷的分布主要集中在浦东、青浦、闵行三个区，其中
3.85租赁合同纠纷进入二审。
(二)一审案件判决明细
在公开的53359份一审判决中，一审的诉讼请求全部或部分得到支持
1.59,全部
驳回的占
7.87，即大部分房屋租赁合同纠纷诉讼可以在一审判决结果中得到支持。
(三)二审案件判决明细
在公开的14972份二审判决中，维持一审原判的占用
4.33,其他
4.84.改判或部分改判
判的占10.77?，也就是说，大部分房屋租赁合同纠纷请求在二审判决中维持，但通过改判或调解仍有近四分之一的判决。。
(四)案件审理期限
在公开判决中，大多数判决记录了案件受理日期，并结合判决日期，即
案件的审判期限可以计算出来。据统计，共有35187份判决书记录了案件的受理日期，其中包括
5.91?30天内完成案件审理，41.31?31-90天内完成案件审理，24.5?的案件在91-180天
内部审理完成，15.07?案件在181-365天内审理，3.21?审理案件365天以上，
根据所有案件的概况，平均审理期限为113天。基于上海案件数量庞大的基础，审理时间仍然合理。
根据实践中遇到的问题，延长案件审理期限的主要原因是部分案件当事人拒绝接受传票，部分当事人不能直接送达，需要法院公告送达（60天）、有些案件的当事人申请了管理
辖权异议、部分案件当事人申请司法鉴定、部分当事人申请法院调查取证、部分当事人因自身疾病原因等。，大部分是通过程序性权利延长审判限制。
三、实际问答
1.我租的房子被恶意终止合同，我公司未来应该赚取的利润(可得收益损失或预期损失)是否应该支持诉讼请求？
这是大家关心的焦点。首先，我们认为合同履行后可以获得的利益是指当事人可以基于合同
合同的履行直接从合同中获得的利益不包括租赁房屋因合同无效而无法经营造成的预期经营损失。其次，一方违约造成的损失赔偿金额可以包括履行合同后可以获得的利益，前提是合同可以继续履行并产生相关收入。此外，如果合同继续履行，是否会产生收入
这取决于许多因素。由于商业行为是一种商业行为，其自身的风险不一定会产生收入。因此，如果原告不能证明一旦双方履行合同，他们将不可避免地获得收入，并且在实践中获得收入（间接损失）
一般不支持，但如果是非间接损失，如果承租人（二房东）因出租人（二房东）终止房屋租赁合同而恶意增加租金，则属于承租人的合理损失，可以向出租人（二房东）全额索赔。
最高人民法院(2014)民申字第34号
2.当房屋合同终止时，我经出租人同意的装修双方对已形成附属装修的处理没有约定。我该如何面对它？
(一)因出租人违约解除合同的，承租人不能按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，
同时，这意味着你不能完全享受附加装饰的价值。因此，出租人应当承担违约责任，赔偿承租人不能享受的剩余租赁期内附加装修价值的损失。
（2）因承租人违约而终止合同的，虽然承租人因自身过错不能继续享受剩余的租赁期限
限制内的装饰价值，应当自行承担责任。但在这种情况下，出租人与承租人达成协议后，出租人应当在其装饰价值范围内对承租人给予适当的补偿。
（3）如果有证据证明我方和另一方有不同程度的违约，导致合同终止，双方应根据各自的过错承担剩余租赁期内装修残值损失的相应责任。在司法实践中，法院将根据双方的违约性质、违约事实、违约原因、主观心态等情况，综合确定出租人和承租人的责任分担比例，综合确定双方的过错规模，并进行责任比例分配。
（4）因不能归咎于双方的原因导致合同终止的，租赁期内剩余装修残值损失由双方按照公平原则分担。在司法实践中，所谓不能归咎于双方的原因一般主要是但不限于不可抗力，即《民法通则》第153条和《合同法》第117条所指的不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。
在实践中，除非双方都承认上述四种情况，否则具体价值金额需要进行司法评估/鉴定。
最高人民法院[(2017)最高法民申1895号]
3.我租了违章建筑，租赁合同有效吗？拆迁能得到什么补偿？
(1)租赁合同是否有效，实践中一般分为三种情况:
①租赁未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》的规定或者未经法律批准的房屋，与承租人签订的租赁合同自始无效，但在一审法院辩论结束前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的，有效。
②如果租赁期限超过临时建筑的使用期限，且超过使用期限的租赁期限无效，但在一审法院辩论结束前经主管部门批准延长使用期限的，则延长使用期限的租赁期限有效。
③如果租赁的是没有任何许可证的纯违章建筑，合同将从一开始就无效。承租人需要注意行政主管部门随时可能拆除房屋的风险以及相关装修损失的索赔。这种损失属于法院在当前实践中会支持的部分。
（2）理论上，拆迁单位/征收单位不补偿违法建筑和超过批准期限的临时建筑。但是，为了维护社会稳定，在实践中，一些符合当地拆迁政策的违法建筑可以得到适当的补偿。根据实际办案总结，有停产停业损失、设备搬迁损失、装修损失、附件损失、综合补贴等，或以其他名义作为补偿依据，虽然有补偿，但租赁违法建筑的承租人往往不能直接从拆迁单位获得补偿，因为补偿协议往往由拆迁单位和房屋所有人签订。
上海市徐汇区人民法院(2014)闵民五(民)初字第742号
四、给读者提建议
1.房屋签约：承租人在租赁房屋经营或居住时，应检查合同对方的房屋所有权证和土地使用权证（如果房屋与土地合一，只需检查一份）或出租人/中介将房屋的产权调整信息拉到房地产交易中心，或仔细检查第二房东与业主签订的房屋租赁合同，以防止房屋出现可能性
违反法律法规造成的损失。其次，双方应明确约定拆迁等特殊情况，特别是拆迁补偿环节。第三，面对拆迁，积极参与拆迁协议的协商和签订，明确其可能获得的拆迁补偿的类型和金额。
2.重视交接清单的重要性:无论是租赁、转租还是售后回租业务，交接清单都应作为租赁物交付过程中交易的必要文件。特别要注意的是，交接清单不仅要承载租赁物的交付功能，还要验收租赁房屋的数量、用途、消防验收、环评报告、平面图、停车位、广告、工商登记地址、日常维修、物业管理(水、电压电量、煤炭、网络、有线电)
视觉、电话等))、停车场、面积、结构、使用、质量、有证建筑/无证建筑/纯违章建筑分支机构等，避免后期双方对相关问题提出异议。
3.租赁合同备案登记:租赁合同成立后，合同当事人应当将租赁合同送当地房管部门登记备案。未登记备案的租赁合同也是有效合同，但对第三人没有法律效力。备案登记的租赁合同的优点是，出租人在租赁期间出售或出租房屋的，是承租人在同等条件下优先购买或出租的有效依据
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