上海地铁贷款利率高吗|上海楼市:这是最大的谎言

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上海楼市:这是最大的谎言

目前，全国房地产市场下行压力加大，房地产寒冬已经到来。

已形成各地房价下跌趋势，或将进一步放大。

9月份，只有四个城市的二手房价格环比和同比上涨。

上海、北京、成都、昆明。

作为少数仍有一定热度的城市之一，上海的许多新市场仍然很受欢迎，尤其是在积分购房政策的推动下，高分盘和日光盘并不少见。

许多高分盘最重要的原因是倒挂，即新房价格与周边二手房价格的巨大差异和巨大的利润诱惑，因此买家蜂拥而至。

事实上，翼哥认为新房二手房价差是上海楼市最大的谎言，一些自媒体为了吸引眼球而编故事。

今天，翼哥将为您分析所谓价差的巨大错误和逻辑错误。

为便于分析，翼哥分析了上海最受欢迎的徐泾板块，具有大虹桥的概念。

自去年以来，徐泾镇出现了许多热盘，积分甚至高于天空。

万科天空之城，0.11系数，最高入围积分82.88分

盘龙天地，0.11系数，最高入围点91.22分。

盘龙府，0.11系数，最高入围积分77.27分

虹桥明亮大厦，0.11系数，最高入围点68.03

徐泾核心区的房屋基本上会触发积分，而且都在60分以上。

为什么徐泾这么热？

因为价差巨大。

徐泾板块的房地产政府限价基本在6-6.4万元之间，而有媒体认为实际房价应该在9.5万-10万元之间，价差在3-4万元之间。

所以很多自媒体甚至是倒挂系数。

五折，六折，七折，八折，仿佛财富瞬间滚滚而来。

按100平米的房子计算，一下子就能赚到3元、四百万，香不香？爽不爽？

对上班族来说，一辈子的工资也存不下这么多钱！

其实这个所谓的巨大价差中隐藏着巨大的谎言，听着翼哥一起来。

一、成交价格的谎言

徐泾板块，特别是盘盘龙府、虹桥明亮大厦、虹桥逸都、虹桥明亮时代的新房，非常受欢迎。很多自媒体认为，新房的实际价格在9.5万元/平方米以上。

这个基础从何而来？

那就是二手房成交价格。

翼哥也看了很多自媒体的文章，他们的依据来自离这些盘子不远的中核锦岳府。

因为贝壳上有二手房交易记录。

单价90483元，所以很多人认为徐泾二手房价格在9万元左右。

而且新开的房子比中核锦岳府更新，自然更高，所以设置9.5万甚至10万似乎是可以理解的。

但是你发现了最大的漏洞吗？

学过统计学的网友会知道，样本的选择非常关键，一是样本容量问题，二是样本的选择范围。

首先，如果样品容量太小，基本上没有参考意义。

若看某小区二手房成交价格，至少有10套成交记录。

中核金悦府只有一套房子的交易价格，根本不能作为二手房的参考价格。

因为它犯了幸存者偏差的逻辑错误。

幸存者偏差是适者生存后自然选择的事实：未幸存者不能再说话了。人们只看到某种筛选的结果，而没有意识到筛选的过程，所以他们忽略了被筛选的关键信息。

第二，如果选择范围单一，参考意义大大降低。

看二手房至少要看周边三四个小区的价格，才能确定这个区域的整体价格。

许多自媒体只在中核社区确定了徐泾板块的全部价格。

这属于选择性定价。

就像很多选举前的民调一样，有的水分很大，偏差很大。

这是因为调查对象的选择不同，调查样本太小。

徐泾板块的定价也是如此。

上海楼市最大的谎言是选择成交量最小、成交价最高的二手房定位新房的实际价格。

二、房龄系数的水分

因为市场上有很多新房，附近没有参考同样的新房。

很多自媒体都创造了一个房龄系数。

因为很多二手房老了，自然价值下降了。

二手房交易价格*房龄系数=新房实际价格。

有些二手房质量也比较差，如果离地铁有距离差，再给你一个质量系数。

这样，计算新房价格自然会上涨。

比如翼哥在贝壳上找了个小区，也在沪青平公路两旁，离盘龙府、虹桥璀璨大厦、虹桥宜都、虹桥璀璨时代不远。

也是招商之家，就是招商虹桥大厦，步行到虹桥璀璨大厦1.5公里。

2014年的房子，还是比较新的。

这个社区交易的房子有10多套，有一定的参考价值。

最近成交价格在7万元以下，约7万元/平方米。

由于招商虹桥华府已有8年房龄，很多自媒体给出8年房龄系数为1.3。

那么招商虹桥华府附近新房的实际价格应该是7*1.3=9.1万元。

此外，招商虹桥华府离地铁更远，因此增加5000元的价差，盘龙府这几盘在9.5万元左右是正常的。

新房自然更有价值，但如果所谓的房龄系数太大，买家真的会买吗？

八年前的房子差2万平方米，五年前的房子差1万多平方米，有可能吗？

而且很多现在的新房，可能一上市就有5年的房龄，是不是也要打折？

房龄系数有实际价值吗？

另外，现在很多新房，尤其是热门新房，都是图纸卖的，连样板房都没有。很多热门房子一交付，维权事件层出不穷。现在新房的质量真的比五十年前好吗？

真不见得。

质量系数也要打折扣。

房屋的质量与开发商、物业、居民、位置和周围环境密切相关，不能通过给出一个系数来计算。

三、差价的虚幻

徐泾核心板块新房的实际价格在9.5万元左右，无论是中核金悦府9万元的成交价格，还是招商虹桥华府7万元的成交价格。

目前徐泾几套新房价格在6.0万-6.3万元之间。

因此，每平方米3万元的价差是合适的。

但是，真的能卖这么多吗？

翼哥认为不一定。

因为二手房的交易价格是由几个因素决定的。

一是供求关系。

看看某个地区的房价走势。如果这个地区的房子太少，无法形成气候，配套设施必然难以跟上，价格也不会大幅上涨。

若该地区住宅过多，供应明显大于需求，价格也难以上涨。

比如徐泾板块。

也就是说，核金悦府9万元的交易并非不可能，因为前几年徐泾新房供应太少，未来规划不错，周边有一定数量的房屋，所以有人乐观是有原因的。

但自去年以来，徐泾板块新盘大幅增加。

不能说徐盈站万科附近未来有很多土地供应。

也就是说，沪青平公路北侧。

今年有五个盘子，其中四个盘子紧挨着。盘龙府、虹桥璀璨大厦、虹桥怡都、盘龙府二期每套有1000多套房子。

徐泾镇附近有大约6000套房子，再加上不远的盘龙天地、璀璨时代、俊灿星城，新房约1万套。

其中有许多投资者。

将来真的有那么多接盘侠来接这么多9万甚至10万以上的次新盘吗？

二是市场景气度。

另一个影响房价走势的是房地产市场的繁荣。

目前房地产市场明显寒冷，二手房价格明显下跌。

很多房子的挂牌价格都在下降几十万。

这些房子今年买的，五年后才能卖。

没有人知道五年后的房地产市场怎么样。

但基本上不可能还处于原来的热状态。

原因可以看几天前翼哥的文章，深入分析未来楼市的六大变化。(点击:(深度好文)中国楼市:变天了！)

也就是说，以现在的价差看未来只是一个幻影！

四、利润误区

即使有价差，是不是等于你的利润？

很多人认为，一套房子买600万，以后卖900万，净利润不是300万吗？

因此，必须充分利用杠杆，即使抵押贷款不够，也要通过其他方式增加杠杆。

翼哥在这里告诉你，加杠杆、高杠杆买房的时代已经过去了。

假设你真的买了一套房子，那就是买热门盘子。

根据上海市的规定，一旦新盘认购触发积分制，将根据评分高低入围。优先选择的房屋将根据网上签约时间限制5年，即5年内不得出售。

也就是说，五年后才能卖出。

上海第一套房贷款利率一般为4.65%，第二套房贷款利率为5.35%。

即使你是第一套房的利率，如果加上购房的税费，也意味着你的资金成本每年至少为5%。

600*（1 0.05)^5=765万元。

假如你一满五年就以900万元的价格出售，你的实际利润是135万元。

这只是你的毛利。