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天津可能会实行“封顶再放贷”！
天津楼市可能会实施“核弹级”政策:
封顶再放贷！
银行业金融机构只能向购买主体结构封顶住房的个人发放住房贷款。
贷款前，贷款银行必须到工地拍照。
要求银行贷款负责人、项目相关人员和开发企业人员一起出现。
目前，银行相关负责人表示，该政策正在研究中。
现在的规定是什么？
建筑主体，只要覆盖“出地”(正负零)，就可以领取预售证。
然后，银行可以在签订合同后一周左右批准买方的销售贷款。
开发商拿到了一部分钱，买家开始按月还贷。
实行“封顶再放贷”怎么办？
要等到建筑主体盖上封顶，银行才会批准买方贷款。
但是预售证的发放，并不是封顶后，还是可以“出地”出售的。
房子可以买，也可以全额付款；或者先交首付，封顶后再贷款网签。
“封顶再放贷”对楼市的“角色”影响很大。
?对买家来说：
这无疑是一件好事。
贷款封顶后，可以更接近现房支付的信贷成本，节约资金成本。
关键是房子真的“站”在那里了。
降低购房风险，大大提高安全性。
也可以“所见即所得”，现场考察建筑质量。
不排除有些楼盘会用优惠引导买家全额付款，或者多付首付。
在这种情况下，折扣必然足够诱人。
?对于房地产企业：
这无疑是晴天霹雳，对资金来说将是一个很大的考验。
即使预售，也暂时拿不到后续的银行资金。
一般房地产企业预售土地6-9个月，并陆续收款。
但如果“封顶再放贷”，会减缓还款速度，增加资金压力。
例如，一栋20层的高层建筑，平均工期为10天，20层为200天。
这意味着房地产企业至少比以前拖延了半年，以获得银行个人贷款的部分资金。
有品牌信任的房地产企业可以先收到首付。
没有品牌力的小房企，只能等封顶后再卖房。
这将衍生出三种情况：
一是加快工程进度。
为了降低资金成本，房地产企业会赶上工期，加快建房速度吗？
水泥浇筑、地下车库防水等，都有时间周期要求，能保证质量吗？
二是以销定产，一栋一栋的盖子。
既然封顶后买房的人来买，只能盖一栋卖一栋，其他项目先慢慢。
这样，整体建设速度也会放缓。
本来2年半可以交房，恐怕要拖到3-4年。
三是收购烂尾楼。
很多烂尾楼都封顶了，刚买了就可以直接卖了。
?对市场：
随着房地产企业资金成本的增加，好卖的房子房价会上涨。
因此，征地计算成本也会增加。
如果还是原来的地价，有些地可能卖不出去。
这将极大地影响土地市场，恐怕土地价格必须下跌。
此外，房地产企业的集中度也越来越高。
“封顶贷款”是对资金实力弱的小民营企业的致命打击。
未来的“游戏主家”只属于国央企和巨头民营企业。
话说回来，为什么要执行“封顶再放贷”的政策？
事实上，这并非新政。
早在2003年，央行121号文件就明确指出：
商业银行只能向购买主体结构封顶住房的个人发放个人住房贷款。
但由于各地实际情况不同，许多城市尚未实施。
直到2022年7月，全国50个城市爆发了“停贷潮”。
银行被夹在中间，许多买家在“停贷声明”中发出灵魂折磨：
银行作为房屋预售环节的重要资本监管机构，在房屋主体结构封顶前发放抵押贷款，是否属于非法贷款？未达到项目进度要求，将抵押贷款资金转入非监管账户，是否存在非标准资金转入其他使用现象，是否未履行资金监管义务？
为避免类似情况再次发生，央行再次重申“封顶再贷”。
降低房地产企业逃跑和未完成房屋的风险，为买家提供保障。
2022年8月4日，青岛迅速响应并实施。
目前，北京、上海、山西、安徽、杭州等省市已经实施。
直到2023年初，天津才略有滞后。
那么，天津会实行“封顶再贷”吗？
事实上，天津的公寓一直在实施“封顶再贷”。
毫无疑问，这绝对是买家的“良政”。
但对于房地产企业、土地和住房消费来说，更多的是“压制”。
而且目前的大环境，已经摆好了坚定的救市姿态。
就像央行1月5日公布的利率动态调整机制一样，计划利率优惠到2022年底，现在继续宽松。
“封顶再放贷”与大方向略有矛盾。
具体如何落地，还要等待最终的政策细则。
但预计不会执行得太严格。
即使真的执行了，也会有一些灵活的方法。
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