上海第二套房子贷款测算|北京、上海等地部分银行首套、二套房贷利率下调15BP!招商证券:销售边际改善或已开始

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据媒体23日报道，北京银行房贷利率一般按照新五年期LPR报价下调15个基点，首套房贷利率从之前的5.15%降至5%；第二套利率从之前的5.65%降至5.5%。

北京某大银行某分行个人贷款人员表示，该行已按新5年以上LPR执行，首套房贷利率从5.15%降至5%，二套房降至5.5%。按商业贷款100万元、期限25年、还款方式等额本息计算，下调后第一套房月供减少约88元，第二套房减少约90元。

此外，根据最新的5年以上LPR，上海部分银行的按揭利率已经下调了15个基点，第一套和第二套利率分别为4.8%。、5.5%以前是4.95%、5.65%。

随着5月15日出台个人首套房贷款利率下限调整政策，部分银行迅速响应，首套房贷款最低利率从4.6%降至4.4%。

5月23日上午，a股三大指数开盘走高走低，波动较低。中国证券交易所800家房地产指数随市场下跌2.30%，多只热门房地产股集体回调。其中，房地产龙头保利发展和招商蛇口分别下跌4%以上、3%，万科A、新城控股均下跌2%以上，金科股份、绿地控股、华侨城A等均有不同程度的调整。

房地产ETF(159707)早盘保持低位，截至中午收盘下跌2.08%，换手率超过17%，半天成交额超过1900万元，场内交易继续活跃。

值得注意的是，房地产ETF(159707)早盘溢价明显。临近中午收盘时，溢价率上升至0.15%，反映出买方入场意愿高。

根据深圳证券交易所的数据，房地产ETF(159707)最近一个交易日(5.20)净流入超过400万元，近60个交易日净流率超过142%。

在新闻方面，最新一期LPR(贷款市场报价利率)于5月20日发布，5年以上LPR降至4.45%。5月15日，央行和银监会联合出台政策，将首套普通住房抵押贷款利率下限降至20BP。

此外，今年中国的房地产推广政策不断加码，很多地方的房地产市场不断“放松”，政策在很多地方开花结果。5月22日，湖北武汉宣布，武汉四大远城全部取消限购。据统计，2022年以来，全国100多个城市优化调整了200多项房地产政策，广州、深圳、天津等20个城市房贷利率4.4%。

房地产政策端暖风频吹，为什么近期房地产股反复调整？后续怎么看？

招商证券认为，我们可以“大胆预测，仔细跟踪”，判断销售的边际改善可能已经开始。随着基础的持续下降和政策作用的逐渐反映，6月及以后的销售可能会进一步改善。

研究报告的精髓如下：

房地产股表现低于预期的原因是：

一是个别房地产企业“延期”预期，部分投资者担心民营企业的现金流风险，从而拖累整体板块，存在个股层面的错杀；

其次，投资者对基本面复苏的信心与时间预期不一致。

公开数据显示，房地产ETF(159707)跟踪800个房地产指数，共有31只成分股，聚焦房地产龙头，保利发展，万科A、招商蛇口三大龙头股约占40%，前十大成份股权重近70%，重点关注龙头房地产强者恒强行业的发展趋势。

本文起源于金融界

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