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上海有40万套二手房挂牌？我查阅了原始数据，发现了真相
五一期间，中国经济规模最大的城市上海传出了两条房地产市场的大消息。至于是不是大消息，反正媒体觉得很大，尤其是关于公积金的消息。从标题上看，感觉上海房地产市场要翻天覆地了。真的是这样吗？在我看来，根本不是。两个大新闻中，一个不够重，另一个根本就是假新闻。然而，它们都反映了一个共同点——无论真实情况如何，人们只愿意接受他们想看到的信息。
公积金贷款迎来新规，20年最多省3.6万元，这是哪个子楼市大招？
让我们来谈谈4月30日晚的官方公告。有时我不得不佩服上海房地产经纪人询问新闻的能力。几天前，我在网上看到很多中介机构都在谈论这件事。官方宣布后，我发现新公积金政策的要点与他们所说的几乎相同。过去，我一直认为中介机构喜欢编造。这一次，他们纠正了自己的名字。
看看媒体嘴里的“一线城市迎来楼市大招”有多重磅。
首先，“大招”只与公积金贷款有关。没有公积金的家庭不在范围内，“大招”的范围缩小了很多。
第二，大多数有公积金的家庭不在新政的享受范围内。《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》提到，符合规定的多子女家庭在购买第一套住房时，可以在最高贷款限额的基础上增加20%。
这里有两个条件，一个是第二个孩子的家庭，另一个是购买第一套房子。上海的第一套住房认定采用了“认房、认贷”的标准。即使名下的房子都卖了，只要有贷款记录，也不能算第一套。
你认为有多少家庭符合第二个孩子，是第一个住房？可以说，很少有人敢在上海生第二个孩子。家里会没有房子吗？
满足条件的可能是那些全额购买第一套房的家庭，但对他们来说，新政实施后能够获得的好处还不够。
上海目前的公积金贷款政策是：不缴纳补充公积金的家庭最多可以申请100万元的公积金贷款，缴纳补充公积金的家庭最多可以申请120万元的公积金贷款。新政实施后，增加20%。原来，最多可以借100万元，最多可以借120万元。
看清楚了，是多贷，不是不用还。第一套房公积金贷款利率与去年下调0.15%至3.1%，上海第一套房商业贷款利率为4.3%。因此，多贷20万元或24万元是指原本需要商业贷款的公积金贷款，利率优惠1.2%。
假设贷款期限为20年，等额本息还款方式，多贷20万元公积金贷款可节省2.99万元利息，多贷24万元可节省3.59万元。
四个（二个孩子）甚至五个（三个孩子）的家怎么能买一套三居室的房子呢？上海一套三居室至少500万元，1000多万元，最多3.59万元，需要分配到20年。你认为有多少人会因为这个“大动作”而生第二个孩子、第三个孩子或买房子？
我相信大多数家庭不会改变生育或买房的想法，因为他们在20年内节省了3万多元。在新政策实施后，如何决定“大动作”在鼓励和引导方面几乎没有实际作用。
上海二手房挂牌数量飙升至40万套！二手房真的有那么多要卖吗？
假如说第一个房地产市场大新闻只是不够重，在正确性方面没有问题，那么第二个大新闻在准确性方面就无法通过。
4月下旬，网上流传着上海近40万套二手房上市套数的消息，并附上了EXCEL统计图。截至4月24日，上海二手房上市人数为39.66万套，近日上市人数应超过40万套。
在上海生活工作的朋友看到这张图应该会觉得不对劲。图中的卢湾区、闸北区、南汇区早已不存在，并入黄浦区、静安区、浦东新区，尤其是卢湾区。早在12年前的2011年，该地区就被撤回，但EXCEL中就有三个已经“消失”的地区。
当然，仅仅这并不意味着数据必须是随机编造的。也许统计机构仍然按照以前的行政区划进行划分。为了验证数据的准确性，我打开了“在线房地产”的官方网站。进入二手房板块后，我发现该网站确实按照旧的行政区域划分，甚至顺序与EXCEL完全相同。
结合EXCEL作者在备注栏中注明的“数据来自网上房地产”，我可以确定40万套二手房上市数据来自本网站。让我们通过查询来验证数据的准确性。
今天是5月2日，我查询了黄浦区上市的二手房数据，发现共有4552条记录，比EXCEL4月24日4438套上市的二手房数量多了114套。查询其他地区上市二手房记录的结果与黄浦区相似，均高于EXCEL。
从这个角度来看，上海有40万套二手房上市新闻和数据没有问题。数据来自“网上房地产”官方网站，制作统计表格的人没有编造。然而，我发现了一个关键问题，即显示的记录被重复统计，也就是说，同一所房子可能被统计了好几次。
为了验证是否相同，我点击了“查看”的详细信息。内部信息完全相同，甚至验证号码也相同，只有三家中介机构上市。该社区的另一套二手房在七家中介公司上市。结果，我找到了七份验证记录。
两套二手房有10个记录。你发现问题了吗？在“网上房地产”上发现的数据是，只要在中介上市并通过验证，即使有记录，一套房也会在两家中介上市，三家中介上市，七家中介上市。大多数卖房子的人不仅会在一家中介机构上市，也不会签署独家代理协议。他们经常通过广泛撒网和多家中介机构上市。
因此，“40万”是指40万份验证记录，而不是40万套上市二手房，其中有大量重复计算记录。
拨开雾，看清情况，避免陷入信息茧，影响决策
那些认为上海房价将大幅上涨的人愿意相信第一个消息（新的公积金贷款政策）将让更多的人加入购房大军，以提高上海的平均房价。他们愿意看到媒体使用“房地产市场大动作”来描述它，这符合心理预期。
认为上海房价会大幅下跌，尤其是二手房卖不出去的人，相信第二个消息中的“40万”指的是40万套上市二手房。我甚至看到有人在网上说上海有200万套上市二手房，得出房价要崩溃的结论，还是赢得了很多人的赞誉。事实上，如果按一套房的三条记录计算，“网上房地产”查询的40万条记录对应于13.3万套二手房，远低于40万套，更不用说200万套了。
同时，房地产市场预期完全不同的两个消息存在缺陷，前者的效果扩大，后者的统计方法导致数据严重扭曲。完全相信真实的人有屁股决定头，位置决定相信谁的现象，事实上，他们都陷入了信息茧的房间。
看问题一定要跳出立场，这样才能掌握最真实的信息，从过程中推导出结论，而不是先设定结论，再刻意寻找可以证明的信息和证据。
本文只是一个介绍，不涉及看跌或看涨上海房地产市场的主观判断，希望你能跳出信息茧，每次看到新闻独立判断，通过查询新闻来源，分析内部逻辑挖掘真正有用的信息，这是做出决策的最重要的基础。
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