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「成功案例」贷款政策调整，达必诚律师协助买家顺利转让所有权
案情描述
2016年2月，梅先生在普陀区长风新村买了两套房子。双方签订了《上海房地产销售合同》。2016年3月，上海出台了新的购房条件政策。再加上贷款政策的微调，房东因贷款事宜要求变更销售合同。双方发生争议，协商不一致，向法院提起诉讼。我所有的周玉龙律师和周道平律师作为买家梅先生的代理人出庭回应诉讼。最后，他成功地帮助梅先生买了他最喜欢的房子。
办案经过
2016年2月，梅先生购买了位于普陀长风新村板块的2栋房子，约定房价560万，其中220万通过银行组合贷款(商业贷款110万 公积金贷款110万元)给房东，双方于2月签订上海房地产销售合同，同意4月底前转让，上海贷款政策微调后，贷款政策收紧，贷款时间延长，然后在3月，由于公积金贷款无法达到预期时间，房东要求买方梅先生改变贷款模式，要求所有商业贷款，并要求改变销售合同约定的内容。后来，由于协商不一致，税务审查和转让时间被推迟。我们的律师周玉龙和周道平在接受买方梅先生的委托后，立即向法院申请财产保全，以维护当事人的利益。后来，他们积极与房东谈判，并多次发出信函，敦促房东积极履行销售合同，配合买方进行税务审查和转让。
办案结果
经过我所律师周玉龙和周道平的多次努力谈判，双方最终在起诉法院后达成了调解。房东继续履行原签订的《上海房地产销售合同》，买家梅先生成功拿到了自己喜欢的房子。
律师感言
我们的律师执业多年，经验丰富，熟悉上海的二手住房交易政策，处理过各种困难的案件。房地产销售合同约束了双方的主体。任何一方都应尊重合同精神，积极履行合同义务。同时，当其权益受到侵犯时，也应积极行使其权利。
文案：张静静
编辑：朱秋月
审查：周紫薇
2016年最新上海市住房公积金个人贷款政策
11月28日，为进一步促进城市房地产市场的稳定、健康、有序发展，上海市住房公积金管理委员会发布了《关于调整城市住房公积金个人贷款政策的通知》，调整了城市住房公积金个人贷款政策。具体内容如下：
一是严格执行公积金差异化信贷政策，促进房地产市场稳定健康发展。也就是说，在区分第一套和第二套购房的前提下，将第二套改良购房的首付比例提高到普通商品房的50%和非普通商品房的70%、两套普通商品房贷款利率上升10%、两套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，停止向有两份公积金贷款记录的职工家庭发放贷款；
二是体现公积金制度的公平性、可持续性和可控风险。借款人根据公积金存款账户余额确定贷款金额的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住房和城乡建设部还款能力的计算比例，降低到每月还款本额不超过工资基数的40%，以及第二套改善住房标准的口径。
公积金差异化贷款政策的调整并不影响本通知明确规定的第一个自住职工家庭。对于本市无房、无公积金贷款记录的职工，首付比例仍按90平方米以下不低于20%、90平方米以上不低于30%的政策执行，贷款利率不浮动，最高贷款限额不降低，继续体现公积金对中低收入群体自住购房保障制度的初衷，继续体现对创新创业人才进入上海首套购房的政策支持。因此，调整不仅坚持住房公积金差异化信贷政策，反映住房公积金制度的公平公正，而且强调信贷风险防治，实现政策的长期稳定，有利于城市房地产市场的健康有序发展。
1.加强住房公积金差异化信贷政策审查
（1）以职工家庭名义在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为第一套住房；无住房、有公积金贷款记录或有住房、购买第二套符合改善认定条件的，认定为申请第二套改善住房贷款。
(二)停止向符合下列条件的贷款申请人发放贷款：
1、已有两次公积金贷款记录的职工家庭。
2、购买第二套非改善住房的职工家庭。
2.调整第二套改善型住房贷款政策
公积金差异化信贷政策被认定为第一套住房，保持不变。
公积金贷款利率调整为同期第一套住房贷款利率的1.1倍；家庭最高贷款金额调整为80万元（个人最高金额调整为40万元），补充公积金调整为100万元（个人调整为50万元）；公积金贷款首付比例不得低于50%；非普通住房不得低于70%。
三、调整计算公积金贷款还款能力比例和存储余额倍数。本市计算公积金贷款还款能力的月还本额占月工资基数的比例调整为不超过40%；计算公积金贷款金额的存储余额倍数调整为30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。
4.严格审查首付资金的真实性和信用审查。市公积金中心应要求受托人继续严格审查首付资金的真实性，进一步加强对借款人家庭信用状况和还款能力的审查。有不良信用记录的借款人应当严格批准贷款。未偿还公积金贷款的借款人，除还款外，不得办理其他公积金提取业务。
本市住房公积金个人贷款政策调整问答
1.公积金贷款政策调整的背景和意义是什么？
答：为促进城市房地产市场稳定、有序、健康发展，进一步加强公积金贷款风险管理，严格按照住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行的有关规定，坚持差异化信贷政策，支持购买第一套住房，首次使用公积金贷款，加强信贷风险控制，反映制度公平公正，实现政策长期稳定，确保资金安全可持续。
调整内容符合当前房地产市场整体稳定发展和风险防范控制的方向，同时考虑到公积金贷款管理的连续性和渐进性。
2.调整公积金贷款政策的依据是什么？
答：根据本市住房公积金差异化信贷政策，过去主要以贷款申请家庭的名义审查住房情况。即使存款员工使用了公积金贷款，他们仍然可以在还款后再次申请。本次调整为同时审核本市家庭住房情况和公积金贷款记录。对于购买第一套住房且从未使用过公积金贷款的员工家庭，不调整公积金差异化信贷政策；对于使用过一次公积金贷款的员工家庭，即使他们名下没有房子，他们也只能遵循第二次改善住房贷款政策；对于使用过两次公积金贷款的员工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。这将有助于反映公积金贷款的差异化和公平性，也反映公积金的关键支持对象。
根据房地产调控要求，调整第二套改善型住房贷款政策。2010年，住房和城乡建设部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的文件要求，本市参照第一套住房政策实施了购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策。在当前房地产监管的背景下，购买第二套改善普通住房不再参照第一套住房贷款政策，相应调整首付比例、公积金贷款利率和最高贷款限额，更好地反映与第一套住房家庭的差异化管理。
根据《关于有效提高住房公积金使用效率的通知》(建金)，调整借款人计算还款能力的月收入基数比例［2015］150号)“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比的上限控制在50%－60%。调整精神。目前，本市公积金借款人的还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%。如果加上利息，月还款金额约占工资收入的70%，超过50%-60%的上限控制标准。从50%调整到40%后，可以真实反映借款人的偿付能力，月还本付息控制在政策规定的范围内，从而降低公积金贷款违约的风险。
严格按照《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建设基金［2010］179号)“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象仅限于现有人均住房建设面积低于当地平均水平的职工家庭(包括借款人、配偶和未成年子女)，此外，贷款使用仅限于购买改善生活条件的普通自住房。
计算公积金贷款金额的存款余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆和住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市不超过25倍，一般在10-20倍之间。该市考虑到政策的连续性和渐进性，从40倍适当降至30倍（补充公积金从20倍降至10倍）。
3.公积金个人住房贷款管理措施什么时候执行？
答：考虑到政策调整对新申请贷款的家庭的影响最小化，本次政策调整以购房合同网上签约时间为界。如果网上签约时间在11月28日之后，申请公积金贷款实施新政策。如果网上签约时间在11月28日（含11月28日）之前，申请公积金贷款的原始政策将保持不变。
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