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商品房销售合同终止，业主有权终止贷款合同，开发商负责偿还
郑重声明：严禁抄袭，违者必究！
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个人专注:《二手房销售难题全解与典型案例判决规则》、法律出版社出版的《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例判决规则》
民法典第五百六十二条规定：“当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方终止合同的原因。终止合同的原因发生时，终止权人可以终止合同。第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力不能达到合同目的；（2）在履行期届满前，当事人明确表示或者表示不履行主要债务；（3）当事人延迟履行主要债务，催告后，在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为，不能达到合同目的；（5）法律规定的其他情形。”
无论是协议终止还是单方面终止(约定终止、法定终止)，合同终止的法律后果都要处理。
《民法典》第五百六十六条规定：“合同终止后未履行的，终止履行；履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因违约解除合同的，解除权人可以要求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。主合同终止后，担保人仍应对债务人的民事责任承担担保责任，但担保合同另有约定的除外。“这是《民法典》对合同终止法律后果的一般规定。以担保贷款为支付方式终止商品房销售合同的，贷款合同可以一起终止吗？如何处理业主向开发商支付的首付？如何处理业主偿还的贷款本息？谁来偿还业主未偿还的贷款余额？
1、商品房销售合同终止的，当事人有权终止贷款合同
《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“由于商品房销售合同被确认无效或者撤销、终止，商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人要求终止商品房担保贷款合同的，应当予以支持。”
根据上述规定，商品房销售合同终止的，业主或银行有权终止贷款合同。
2、首付、已偿还贷款本息、未偿还贷款的处理
《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房销售合同确认无效或者撤销、终止后，商品房担保贷款合同也终止，卖方应当将购买贷款和购买本息分别返还担保人和买方。”
根据民法典第五百六十六条的规定和上述规定：
(1)开发商返还业主已支付的首付款和利息；
(2)开发商返还业主已支付的银行贷款本息；
(3)开发商偿还银行贷款余额。
3、违约方承担违约责任
根据合同和法律规定，开发商和业主应当承担违约责任：
(一)一方违约的，违约方应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任；
(二)双方都有违约行为的，应当按照双方的过错程度承担违约责任；
（3）因不可抗力、情况变更等原因终止合同的，开发商和业主不承担违约责任。
4、相互配合办理相关登记备案注销手续
开发商、业主、银行应当配合办理网上签字、预告登记、抵押等注销手续。
5、开发商与业主合作，向相关部门申请退还维修基金
维修基金由政府住房和城乡建设部门收取。合同终止后，开发商应配合业主向相关部门申请退还维修基金。[我在我的微信官方账号“合同效力实践研究”上写了很多关于房地产的文章，并分享了很多经典案例。感兴趣的朋友可以找到它]
附件：周与宏德公司、世纪银河公司、贵阳农村商业银行商品房预售合同纠纷
判决令：商品房销售合同终止的，也应当终止贷款合同。卖方应将收到的购房贷款和购房款的本息分别返还担保人和买受人。
案例简介：2018年1月12日，原告与被告宏德公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201800193，约定原告以660525元的价格购买被告宏德公司开发的乌当区房屋。付款方式为银行按揭贷款，首付为132525元，余额为528000元。合同约定交付日期为2019年12月30日。合同第十三条还规定，逾期交付超过90天的，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知宏德公司。宏德公司应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照原告全部已付的1%向原告支付违约金。2018年3月30日，原告与第三人贵阳农村商业银行签订了《个人住房（商品房）抵押贷款合同》。原告向第三人借款5.2万元购买涉案房屋，原告按约定向宏德公司支付了所有购房款。2021年5月26日，原告向被告宏德公司邮寄终止商品房买卖合同通知书，要求终止商品房买卖合同，退还全部购房款及相关义务，被告于2021年5月28日收到通知书。后来，在约定的交付期届满后，被告宏德公司未能在约定的期限内将涉及的房屋交付给原告。原告随后向一审法院提起诉讼，并要求命令其如前提起诉讼。原告与被告世纪银河公司签署了《世纪银河团购优惠服务手册》，并向被告世纪银河公司支付了1万元的团购优惠服务费。
判决[案件号：贵州省贵阳市中级人民法院（2021）黔01民生11852]案件涉及的房屋尚未达到合同约定的交付条件。宏德公司逾期交付已达两年多，宏德公司未提交证据证明房屋何时能达到交付条件，上诉人作为买受人购买房屋的合同目的陷入高度不确定性风险，因为宏德公司继续延迟履行违约，买方购买房屋的目的是在合理期限内取得房屋占用、使用、收入等权利，在宏德公司未提交证据证明延迟履行状态时，应认定为上诉人延迟履行导致上诉人合同目的无法实现，因此商品房销售合同应终止。商品房销售合同终止后，为减轻诉讼负担，解决合同终止后的法律后果，根据最高人民法院审理商品房销售合同纠纷案件适用法律解释（2020年修订）第二十条：“因商品房销售合同确认无效或撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的无法实现，双方要求终止商品房担保贷款合同，应予以支持。根据规定，买受人与银行之间的商品房担保贷款合同应一并终止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)第二十一条第二款:“商品房买卖合同确认无效或者撤销或者终止后，商品房担保贷款合同也终止的，卖方应当将收到的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人。“根据规定，宏德公司应退还买方支付的首付款，买方偿还的银行抵押贷款本息，宏德公司应向买方支付，合同终止后的剩余贷款应由宏德公司向银行结算，商品房买卖合同双方和银行应配合取消商品房预售合同备案登记、预告登记、预抵押登记手续。关于违约金，合同约定的违约金为已支付购房款的1%，上诉人要求宏德公司按照合同约定支付6605元，法院予以支持。关于违约金，合同约定的违约金为已支付购房款的1%。上诉人要求宏德公司按照合同约定支付6605元，法院予以支持。法院不支持上诉人要求支付首付利息的上诉，因为合同已经约定终止逾期交房，以支付违约金的方式处理。关于维修基金，维修基金的收取主体系为政府住房和建设职能部门。买受人可以在合同终止后向有关部门申请退款。如需协助合作，卖方应协助。本案买受人已与宏德公司签订《商品房买卖合同》，世纪银河公司已履行与本案买受人团购服务合同约定的主要义务。综合本案的交易模式，即买方首先向世纪银河公司支付团购费认购房屋，然后与宏德公司签订商品房销售合同。虽然没有证据表明团购服务费是房屋支付的一部分，但解除合同的根本原因是宏德公司违约，买方支付的团购服务费为实际损失，应由违约方承担。因此，为了减少当事人的诉讼疲劳，宏德公司应向本案买受人赔偿团购服务费损失1万元。
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