上海严格审查贷款人资格|这样买房，小心后果很严重

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这样买房，后果很严重

“你好，我是xx的工作人员。我们现在有年利率只有4%的贷款服务。”小陈几乎每周接到两次这样的电话。

一开始，她会选择直接拒绝。后来，当她打更多的电话时，她会选择问更多的问题：“这笔贷款可以用来买房吗？”对于这个问题，对方会给出肯定的答案，但后来会给出严格的补充：“当然，这笔钱不能直接用来买房。”

小陈又补充了一个问题：“这笔钱是复利吗？”对方给出了否定的答案，并指出最长贷款时间可达5年，但贷款人需要有抵押品。

这种类似的电话为许多资金不足的买家撬开了一扇秘密的门，使隐藏的商业贷款产业链清晰——贷款中介通过虚构的公司，提供虚假的银行流量，个人包装成企业主需要商业贷款，使这些资金绕道进入房地产市场。

那些偷偷流向楼市的商业贷款

什么是商业贷款？

经营贷款是银行向企业发放的贷款产品。以企业需要资金为由向银行申请贷款，以企业法人或股东的名义获得房地产抵押贷款。一般来说，评估值的70%可以借出。因此，它也被称为“住房抵押贷款经营贷款”。

商业贷款主要用于个人资金流通、购买或更新商业设备、支付租赁场所租金、商品房装修等商业活动，一般利息为5%-6%。然而，去年，许多地方支持实体经济的发展，并出台了降低商业贷款利率的优惠政策。一些银行的商业贷款利率降至3.85%左右，这与目前的抵押贷款利率有很大不同。

今年2月，中新经纬在报道中描述了这样一个场景：

在中国人民银行信用调查中心北京分行，打印个人和企业信用调查报告的人络绎不绝，这也是许多金融中介公司寻找客户的绝佳场所。当有人从大厅拿出信用报告时，会有三五个中介人围起来，热情地递上名片，询问是否有资金需求。

许多银行贷款经理和金融中介公司的销售人员表示，抵押贷款业务已经存在很长一段时间，期限从1年、3年、5年、10年和20年不等。前几年的利率大多在5%-6%甚至更高。但受2020年疫情影响，银行利润实体经济带动利率下降，北京很多银行抵押贷款利率最低降至3.85%，个别优质企业甚至可以获得3.65%左右。与北京同期抵押贷款利率相比，第一套住房贷款利率约为5.2%，第二套住房抵押贷款利率为5.7%。“利差”打动了许多买家的心，导致原本为中小企业服务的贷款产品走样。

除北京外，上海、深圳等城市也出现了类似的情况，购买两套房但资金不足的买家是该集团的重要组成部分，中介经常给出住房作为抵押品，然后通过公司，申请人包装成合规申请对象，并向公司申请商业贷款。“如果是名下唯一的房子，你可以得到大约70%的房子评估价格”，这是中介在电话中提到的抵押品和贷款方式。

严格查处非法经营贷款

现有银行已提前收回贷款

经营贷款利率低，贷款金额大，给了一些资金不足的买家一个机会。但这种情况正在迅速得到遏制。

自去年以来，监管机构和银行一直在追踪业务贷款流动，并采取了相应的监管措施。具体包括准入门槛、抵押房地产转让时间、贷款用途、贷后资金流动、借款人及配偶是否有新贷款、贴现利息贷款等。

“小微金融不是‘见楼就贷’。”

去年4月，中国商业新闻报道称，一些银行通过相关支付凭证、委托支付和贷后检查相结合的“交叉检查”，确保每笔资金真正用于复工复产。同时，严格调查和禁止信贷资金返还借款人账户或非法流入房地产市场，并加强对借款人贷款后新增房地产的监控。

沙盘资料图

对此，红星新闻-成都商报记者也对成都各大银行进行了采访。

中国建设银行表示，几年前，通过抵押贷款的门槛实际上相对较低，但近两年来，对企业要求和资本流动的监管正变得严格，换句话说，原银行更考虑贷款人的偿还能力，但现在，严格确保企业经营贷款资金。“在贷款开始时，严格的审查已经说服了大多数客户，贷款后将进行资本监控。如果发现资本流动问题，银行将立即提前收回贷款。”

打击商业贷款、消费贷款等资金非法流入房地产市场的决心和力度得到了深刻的体现。

1月底，上海银行业保险监督管理局和北京银行业保险监督管理局要求各银行对2020年下半年以来的消费和经营贷款进行全面自查。2月9日，广东省银行业和保险监督管理局发布了《关于组织管辖范围内银行机构开展商业贷款和个人消费贷款风险调查的通知》，从信用调查、审批、贷后管理、第三方机构业务合作等方面部署了全面的自检。3月12日，中国人民银行上海总部发布《2021年上海信贷政策指引》，指出金融机构要严格审查贷款人个人信息的真实性，防止消费贷款和商业贷款非法流入房地产市场。

截图《2021年上海信贷政策指南》

如今，这场关于严格查处非法经营贷款流入房地产市场的风暴正席卷全国。

据《国家商业日报》18日报道，自广东省银行业和保险监督管理局发布调查通知以来，辖区（不含深圳）银行机构发现涉嫌非法流入房地产市场的贷款金额为2.77亿元和920户。银行机构采取终止金额、一次性全额结算、分期付款提前还款等整改措施，对内部员工进行警告、通知批评、积分扣除、经济处罚等问责。

深圳许多银行表示，根据监管要求，跨银行跟踪应穿透第三手，即A账户转移到B账户，然后转移到C账户，检查是否非法使用资金购买房屋或股票。此外，深圳现有银行在办理抵押贷款时指出，贷款金额需要按照二手住房的指导价格办理。”同一套房可以在几年前处理1800万套房，现在二手住房的评估价格为1300万套。”

在楼市调控的背景下，各地对非法流入房地产的商业贷款进行了调查，一些银行已经提高了商业贷款的利率。3月16日，某城市商业银行上海分行个金部人士告诉《第一财经报道》记者，“我们今天收到总行的消息，商业贷款二次抵达正式涨价。通知说‘原则上贷款利率采用固定定价，不低于10.8%’。”

此外，据《财经国家周刊》报道，近日，全国各地许多非法挪用银行信贷买房的投资者被银行责令提前还款。因此，北京的一些人退还了他们刚买的学区住房

现实政策解释了当前的两大趋势：

1、办理经营贷款的难度越来越大，资金挪作其用的道路也被堵住了；2、二手房评估价贷款导致贷款额度减少。

业内人士：

宣传低利率贷款，谨防贷款风险

中介公司似乎并没有放弃这条路。小陈远不止一个人接到中介电话。他们不知疲倦地寻找客户和解决方案。

红星新闻-成都商业日报记者也咨询了业内人士。该人士表示，随着业务贷款监管的增加，目前处理业务的人并不多，即严格审查，说服大量资金流向房地产市场，减少资金流入房地产市场，对房价监管和去杠杆化具有重要意义。

鉴于中介仍大胆宣传“低利率贷款”，业内人士指出，即使中介经营，银行贷款资本流动仍有严格监管，一旦发现，将被银行要求提前还款，通常在7个工作日内结算，如果无法偿还贷款，可能被银行起诉。

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