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专题:近三年外资机构投资中国房地产市场梳理及底层逻辑分析

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疫情爆发后，随着中国经济的强劲复苏，外资最近疯狂购买中国资产。据统计，截至2023年2月9日，通过沪港通流入a股的外资规模已飙升至1410亿元(合计210亿美元)，是2021年同期创下历史纪录的两倍多。与此同时，外资机构提高了对中国经济增长的预期，加快了在中国的布局。在房地产领域，由于国内房地产行业的调整周期仍在继续，外资参与的方式发生了新的变化。为了明确海外机构投资房地产的战略和投资方式，同策研究院策划了近三年中国房地产市场对外资机构投资的专题梳理和底层逻辑分析。

在过去的三年里，外资和香港资本增加了中国房地产

自2021年以来，黑石、高盛、领展、普洛斯、贝莱德、大和房、易商红木、铁狮门、凯德、博丰、华平、新世界发展等外资和香港资本正在加快国内房地产市场的布局。据公开信息统计，外资和港资在国内房地产市场公开征地或收购投资项目至少994亿元，不包括外资港资在房地产企业股权和债权方面的投资。该项目不仅涉及办公楼和购物中心，还包括物流仓储、数据中心、长期租赁公寓、生命科学产业园等物业类型，主要集中在北京、上海、广州及周边核心重点城市。这一轮，外资港资加码中国房地产，追根究底是有利可图的。

工业房地产成为热门投资27万亿房地产贷款余额。

根据同策研究院的统计数据，自2021年以来，约80%的外资港口投资项目选择为非住宅物业，其中工业地产已成为投资热点（官方账户回复“外资”获取）。除了受住宅市场下行周期、政策监管等外部因素的影响外，由于外资本身没有能力在中国开发独立住宅，既没有品牌效应，也没有专业团队的支持，部分也受到开发资质的限制，所需的人力和物质资源与收入不成正比。

经过几轮国外房地产市场变化，外资擅长资产管理。其策略是长期看涨中国实体经济和消费内需的增长，通过投资持有物业获得长期持有收益。以黑石集团为例，作为世界上最大的另类资产管理机构，其四大业务板块分别是房地产投资、私募股权、信贷、保险和对冲基金。截至2021年，资产管理规模为8809亿美元，其中房地产投资业务占31.72%，资产分布在全球物流、办公、工业、多户型物业、出租房、酒店、零售等物业。

2021年中国公募REITS的成功推出和上市，标志着市场的逐步成熟，底层资产的流动性大幅增加，资产估值也将相应上升。此外，仓储物流、工业、IDC等行业在中国具有较强的产业基础。随着中国新工业化的转型，巨大的市场消费和需求将大大提高相关工业园区本身的升值潜力。对资本而言，工业房地产投资更具灵活性和升值空间。

其次，这类资产在二级市场的长期收益率较高且稳定。从近年来美国市场各类物业的年化综合收益率来看，即使在疫情下，仓储物流、工业地产、数据中心等资产仍保持着良好的综合收益率，具有穿越周期的能力。

此外，受房地产行业雷电事件的影响，房地产企业以自救折价出售优质资产，也为外资进入提供了良好的机会。

图:2018-2021年美国市场权益型REITS各物业类型年化综合收益率(%)

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在具体物业方面，据公开信息统计，2021年以来收购外资港资投资的项目中，涉及物流仓储房地产的三分之一以上是外资港资投资的热门选择之一。

图:2012-2021年，中国社会物流总费用占GDP(万亿，%)

近年来，随着国内物流业的稳步增长，物流仓储成本逐年增加。2021年，中国社会物流成本达到16.7万亿元，其中物流仓储成本达到5.6万亿元，占总成本的33.5%。随着政策的出台，政策红利的不断释放也有助于物流仓储成本的逐年增加，物流仓储市场规模的不断扩大，长期投资价值突出。

图:2012-2021年中国社会物流成本结构(万亿)

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特别是在疫情背景下，快速物流行业更加重要，随着中国消费市场质量的提高和扩张，衍生出新的驱动力，收益率在各类物业中处于领先地位，2021年综合收益率达到79.4%。此外，随着公开发行REITS资本化退出可能性的叠加，资产的流动性也得到了保证，因此受到资本的青睐。

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投资生命科学产业园上海有哪些外资银行。

图:上海生物医药产业制造业总产值占GDP(亿元、%)的比例上海 外资银行。

对于生物医学产业来说，商业孵化只有三到五年，持续了十多年，这与外国资本成本低、长期投资的运作是一致的。除租金收入外，外国投资者还可以进一步寻找园区生物医学风险投资公司的增长潜力，通过建立生物医学基金进行股权投资，获得更高的回报，反馈园区运营，使企业与工业园区进行深入合作，帮助改善园区的商业环境。上海有哪几家外资银行。

同时，由于并非所有园区都能满足无菌实验室、高实验设备、废物处理等生物医药公司的各种研发需求，生物医药行业的租赁需求逐年扩大。此外，随着疫情的到来，生物医药产业园的租金持续上涨，空置率大幅下降，整体供不应求。

图:对比张江生物医药产业园和非生物医药产业园的租金和空置率(元//㎡/天、%）

此外，公募REITS还为项目资金的退出和实现提供了新的渠道。2022年11月28日，中国第一个生物医学产业园REIT-华夏和达高科技REIT正式获批，成为市场第24个批准的公共REITS产品。拟认购的所有配售对象总数为200.893亿份，是初始线下销售份额(1.295亿份)的155.13倍。按发售价格计算，华夏和达高科REIT线下发售共吸引资金564.11亿元，受到资本追捧。上海外资银行哪家好。

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投资数据中心（IDC）

自2018年以来，新基础设施一直是国家大力发展的产业。随着近年来5G基础设施、物联网、人工智能、工业互联网等相关新基础设施行业的兴起，数据存储需求将呈现几何倍数增长，数据中心将承载数据（IDC）该项目再次成为外商投资的热门选择。

图:中国移动互联网接入流量和户均接入流量同比增长(1亿GB)、%）

IDC的主要资产是机房、设备、土地、知识产权等，需要在早期阶段投入巨资，这是IDC的难点之一。然而，为了解决问题，公开发行REITS可以通过资本化退出完全收回初始成本，后续运营主要在于电力的维护，可以通过业务运营完全收回。可以说，在外资收购IDC项目并解决许可问题后，未来基本上是一笔巨大的利润，甚至可以掌握一定的政治主动权。

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据信息统计，香港资产还涉足传统物业，包括购物中心和办公楼，如凯德集团和香港购地。作为资本，它们在中国大陆扎根多年，在商业和办公领域具有发展和运营实力。其次，由于疫情和行业冲击，收购资产或经营状况不佳，或持有人陷入债务危机，或短期收回资金，可以选择大量优质资产，以折扣价达成交易。随着未来市场的复苏，有很大的升值空间。

以凯德集团在北京收购的博瑞大厦为例，项目估值29.1亿元，最终以20.37亿元成交，折价30%。该项目位于北京CBD商务区，是中国众多金融、保险、房地产、网络等企业总部的所在地。总建筑面积8万平方米，包括甲级写字楼和商业配套设施。整体项目位置和质量都很好。其背后的债权人是厦门国际银行。由于前两年未能以市场为导向退出，厦门国际银行选择降价拍卖，然后被凯德集团赢得。

除了投资具体资产外，外国香港资本还收购了中国房地产企业的股权和债权，其核心重点是资产。在过去两年房地产企业雷电的背景下，大多数房地产企业，特别是私营房地产企业，或多或少存在流动性风险，公开发行债券违约无处不在，股价继续下跌。

股权投资选择的房地产企业有两个特点。一是房地产企业虽然存在一定程度的流动性风险，但融创、碧桂园等优质资产。二是房地产企业属于优质房地产企业，属于政策白名单，但未来企业发展需要徐汇、万科等一定的资金支持。对于资本来说，这类房地产企业的风险只是暂时的，给予一定的财政支持，生存不是问题，可以通过当前低水平的股价投资，随着市场信心的恢复，未来也可以获得更高的回报。上海外资银行排名。

图:徐辉、万科、融创股票收盘价(元)，2017-2022年12月

债权投资主要取决于汇丰、贝莱德、马拉松资本等外国投资者以低价购买恒大