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我在淘宝拍卖中在上海买了一套房子

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最近，我通过淘宝司法拍卖买了一套房子，记录了司法拍卖的过程，并传授了一些经验。

年初，也就是2021年1月，我卖掉了上海唯一的房子，准备换大一点的房子，但是因为没有户口，积分不够，买不到自己喜欢的房子(现在上海新房采用积分购买的方式，每次认购的客户按积分排序，只拿积分最高的客户入围。每个人的积分都与户口、婚姻状况、社保年限有关，具体可以百度)。后来，我一直盯着司法拍卖，上周终于买了一套房子，尽管我不太满意。

在上海的小房子卖出后，我得到了420万现金，其中100万我也增加了房地产股的头寸。几天前，我卖掉了所有的保利，实现了资本保护，并收回了100万元。目前，我只持有万科的房地产股，根本没有卖出。至于房子的位置，因为一直在浦东工作生活，买房只考虑浦东。至于买房预算，人到中年，升值加薪没有希望，失业裁员随时可能发生。所以我不打算把手里所有的钱都拿来买房，所以我把这420万作为首付，因为第二套房贷款，首付70%，只能买总价600-700万的房子。这一次，我一口气报名了四栋房子。他们先拍后拍卖。我最喜欢的其实是第二栋房子。我错误地买了第一套房子。

平静了几分钟后，我不得不用眼泪买我拍的房子。不管怎样，这也是一个替代方案。以前的准备工作已经完成，贷款材料已经提交，初审已经通过。接下来，继续遵循以下流程。

尽管临门一脚表现不佳，现在还是要总结一下经验教训，司法拍卖房屋的过程如下：

2、清场，法拍房最大的风险就是清场，我拍的这套是空的，没有清场的问题。如果不是空置的，需要仔细考虑。如果招标公告明确规定法院清理交付，基本不用担心。以上海情况为例，如果拍卖法院是上海地区的法院，如浦东新区人民法院、闵行区人民法院或虹口区人民法院，一般是清理交付，但湖北XX人民法院等外国人民法院拍卖上海房屋，一般不提供清理交付。买受人自行解决，自行承担风险，因为异地法院执法一般不方便。这个时候需要分析。在我看来，如果是租客，很容易清理。租期到了，请搬出去。但群租除外，上海很多群租都是二房东租的，所以可能有原房东和二房东之间的租赁合同，租赁期限一般比较长，最多可以有20年。按照买卖不破租赁的原则，即使拍了，以后也要继续租。如果租金已经付清，你什么都得不到。如果按季度支付，后面的所有权就是你。闵行区以前有套房，市场价低于100万。我不敢拍集体租赁。我害怕租赁。我是那种没有权力、胆小的小散户投资者。我宁愿出高价，也不愿寻求稳定。闵行区以前有一套房，市场价低于100万元。在群租状态下，我不敢拍照。我害怕租房。我是那种没有权力、胆小的小散户投资者。我宁愿付出高昂的代价，但我想要稳定。如果房东和他的家人搬进来，那么我肯定不会拍照。这是最难清理的。让我们在这里谈谈我的技巧。很多时候，我们不知道它是租来的还是原来的主人住在里面。我们可以看到被执行人的信息。如果是外国人，上海拍卖的房子大多是外国人，尤其是江苏和浙江的小老板。他们通常投资买房，然后做生意赔钱。法院强制出售他们的房子，他们的房子一般不是自己住的，其中许多是出租的，甚至是空置的，这一般比较容易清场。如果发现被执行人是本地人，建议不要碰。

3、户口，我买的房子没有户口，是很干净的房子。现在在上海拿到产证后，不能强行迁出户口，但是卖了房子后，下一个家就可以迁出之前的户口了。所以户口风险小很多。

4、贷款，司法拍卖房屋可以正常处理贷款，但在拍卖前三个工作日，初步审查后，您可以投标，拍卖成功后将有淘宝合作服务机构（联系我是律师事务所）联系您，为您提供贷款服务，帮助您到银行面对面签字，提供银行收入证明和信用报告，银行将批准，在您支付首付后，将贷款。第一套房贷款比例为65%，第二套房贷款比例为30%，利率与二手房贷款利率为5.7%，LRP 105bp;有两种费用，一种是上述服务机构收取的贷款金额1.5%的服务费，另一种是担保机构收取的1.5%的担保费，加起来是3%，我的贷款金额是180万，总成本是5.6万。最初，一些机构告诉我，他们可以帮助我节省服务费，向他们申请贷款。只要他们支付1.5%的担保费，因为考虑到时间紧张，法国拍卖行需要在10天内付款，中间还有两个周末。此外，目前抵押贷款金额紧张，我决定不节省这笔服务费，以免因小失大。上海有贷款记录怎么做成首套。

5、法国拍卖行最大的优势是税费，上海当地税费和中介费一般由买家支付，我预计套房税约40万，这部分我可以提前退款，也节省中介费，链家一般是两点，12万，我买这套房最大的意义是节省税费，最初认为买套房至少节省数百万，目前，目标的一半还没有完成。

6、限购上海有严格的限购措施，拍卖前要搞清楚自己是否有资格买房。如果因为限购而违约，那就麻烦了。现在我可以确定北京、上海、杭州的拍卖行都有限购；我没有核实其他地方，也不敢胡说八道。

流程总结：房屋选择-提交贷款申请-拍卖-签订贷款合同-查询购买限制-支付首付款-担保公司担保-银行贷款-法院出具裁定-核税-纳税-转让。

最后，在出价时，我们必须理性，思考底线，更坚决不添加，大多数时候11000，加上高。不要头脑发热，冲动出价，我们必须以我为警告，你的价格必须是你愿意支付的价格，像我这样愚蠢的事情不做。外地有贷款记录上海算首套吗。

总的来说，司法拍卖越来越多，相应的流程和服务机构也越来越多，其实都比较成熟。上海房贷政策 有贷款记录。

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