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上海商业贷款买房双重审查：利率上升，套利空间小

除了消费贷款，商业贷款已经成为非法资金流入房地产市场的“流行炸鸡”，但在监管机构和银行的双重严格审查下，这些行为大多被封锁。虽然一些贷款机构仍有运营空间，但毫无疑问，套利空间正在缩小。

“3 4”企图复燃

众所周知，小微经营贷款原本是专门用于支持小微企业的专项贷款产品，利率水平一直较低。特别是2020年，由于监管机构的政策倾斜，银行需要增加对小微企业的支持。许多银行的抵押贷款年化利率低至3.85%左右，低于当地的抵押贷款利率。以上海为例，第一套房贷最低利率为4.65%，第二套最低利率为5.25%。那么抵押贷款可以比抵押贷款低80个基点到140个基点，甚至高于这个数字。现在买房贷款利率是多少。

因此，许多贷款中介包装这种周期长、金额高的抵押贷款，以低息为诱惑，让买家以公司的名义贷款，以他们现在持有的财产作为抵押贷款，最多个人住宅申请大约70%的房地产评估价值贷款。

例如，记者从一家资本中介那里了解到，有一种“3” 4”规避上海第二套房首付70%的策略。也就是说，如果一个客户想买一套1000万元的第二套房，但手中的资金只有300万元，而且根据上海的相关规定，首付必须是700万元，那么缺少的400万元将通过房地产抵押贷款获得。然后名下两笔贷款，一笔30年抵押利率为5.25%，另一笔10年抵押利率为4.5%，低于LPR。而且银行虽然要求每年还本付息，但中介还是可以帮忙申请不还本续贷，也就是说客户体验和房贷差别不大。2020买房贷款利率是多少。

完成此类贷款的基本要求是金额在1000万元以内，40年内的房地产作为抵押，借款人不超过65岁。此外，贷款人需要担任公司持有10%以上的股东，即使是新注册的公司。门槛很低。

中介还建议，虽然公务员、教师、警察、医生等职业一般规定不能注册公司，但也可以通过转让公司股权或暗股经营，并表示银行更喜欢这个群体，因为工资透明，工作稳定，银行认为不会有坏账。

2月3日，当记者询问中介是否仍能在监管更严格的环境下按照上述流程操作二手房时，对方仍然坚定地说：可以做到。

缩小套利空间

尽管仍有漏网之鱼，但上海政策正在严格封堵。买房贷款利率计算。

1月29日，上海市银行业和保险监督管理局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》，要求银行严格审查首付资金来源和偿付能力。按照“了解您的客户原则”，完善调查和审查手段。加强首付资金真实性审查要求，防止借款人通过消费贷款、商业贷款等渠道非法获得个人住房贷款首付资金，或通过伪造首付支付凭证获得银行贷款。仔细评估借款人的还款意愿和还款能力，严格控制借款人每月的抵押贷款支出和收入比、每月的所有债务支出和收入比，通过多种渠道核实借款人的真实收入水平，防止通过虚假流程、虚假证明等虚假行为虚假增加偿付能力。上海贷款买房政策。

上述通知还明确提到，有效加强信贷资金使用管理。高度重视信贷资金用途控制，加强用途警示。禁止发放无用、虚假、有用的贷款。防止房地产领域非法挪用消费贷款、经营贷款等信贷资金。通过非常规大额提现、中间人过渡资金等方式，防止借款人或委托支付对象避免使用管理。完善信贷资金使用监控拦截机制，扩大模型监控范围，提高监控效果。应及时采取实质性控制措施，确认使用违规行为。房地产中介机构发现为购房者提供首付支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资格证书、收入证书等违法行为，应立即终止合作，列入黑名单，并提交上海银行间协会。

目前，上海银行正在按照《通知》的要求进行全面的风险调查。对2020年6月以来发放的消费贷款、经营贷款、个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银监会提交自查整改报告。

“我行正在严格按照监管规定规范资金使用。”上海一家大银行的一位分行表示，事实上，去年已经注意到经营贷款流入房地产市场，风险控制部门已经保持警惕。

一家城市商业银行的一位人士告诉记者：“我们过去控制得很严格，对小微企业的三亲调查要求很高。没有商业场景的企业不能进行商业贷款，因此可能对我们影响不大。”。买房贷款利息多少。

一些银行业人士表示，在1月21日上海发布新的房地产市场政策后，许多原始业务贷款相对宽松的银行业更加严格，如新公司准入更加严格，基本上需要有真实业务背景的公司，有公共水、水、电、煤账单、税单和真实业务场所，水至少需要6个月。

因此，部门中介的玩法也发生了变化，要求客户像正常运营公司一样走账，确保基本业务、纳税申报和记账。

一些银行业人士表示，目前的政策越来越严格。如果一些银行仍然允许商业贷款流入房地产市场，那么银行的风险控制水平就完全混乱，员工也有很大的问题。

不可否认的是，由于目前银行资金紧张，经营贷款价格普遍上涨，经营贷款买房套利空间必然逐渐缩小。

一家城市商业银行上海分行表示：“我们以前的小微商业贷款利率几乎为4.5%，但最近资金紧张，因此上涨到5%。”。相比之下，挪用商业贷款买房的套利空间立即减少了50BP，吸引力减弱。

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