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中国庭院在上海稀缺「浦开江南里」二期一房一价表附一期参考

房地产名称：浦开江南里上海购房贷款最新政策。

房屋总数：248套已开盘186套「剩余62套」可以选择面积，可以私聊上海贷款买房政策。

位置：浦东新区科苑路与龙东大道交汇处，汤臣高尔夫五期对面上海房贷政策。

房屋类型：中式别墅2020首套房贷款新政策。

环：内中环

户型:4房2厅4卫，4房2厅5卫，5房2厅5卫，5房2厅6卫，6房3厅7卫，14房6厅8卫

装修：毛坯

车位数：830个2019首套房贷款新政策。

交房时间:2023年初

容积率：0.7

开发商：上海浦东土地控股有限公司上海公积金贷款政策。

学校:上海市实验学校东校、上海市进才实验小学、进才实验中学、张江集团实验学校、耀中国际学校首套房贷款政策。

房屋类型分布：

190m2（38套）

230m2（89套）

280m2（92套）有

350m2（26套）有

550m2（2套）

1200m2(1套）上海首套房政策。

如图所示：

地名使用批准书：

航拍效果图：

2019第三套房贷款政策。

户型图：2019二套房贷款上浮。

190平4房2厅2卫

经济适用房可以贷款吗。

230平4房2厅5卫

230平5房2厅2卫

280平5房2厅6卫

公积金贷款买房需要什么条件。

280平5房2厅6卫

350平5房2厅6卫经济适用房抵押贷款。

350平5房2厅5卫

550平6房3厅7卫

王，14房6厅8卫，1200平方米

一房一价表：2020首套房贷款利率。

首套房贷款利率是多少。

2019二套房公积金贷款。

实景效果图：上海首套房首付。

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2019上海购房贷款新政策。

首套房贷款利率。

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今年上海二手房趋势有点不太好

几天前，我们简要计算了9月份的二手交易数据

预计将是1.69w套，一个不太低的数字

但是，当我们整体拉2022年的数据时，有一个明显的趋势

4、5月疫情过后，上海二手房市场迎来短期反弹。单看月成交量基本在2w套

但仔细看看7月以后的交易趋势，不难发现二手市场有逐渐下降的趋势

另一方面，新房的画风是这样的

根据CRIC数据，2022年第三季度的供应面积约为316.8万平方米，是自2019年以来三年内最高的

面对如此火爆的新房市场，今年上海二手成交量似乎更加动力不足

自2019年以来，上海的年平均交易量为20万套，今年还能保留吗？

让我们来看看今年交易数据的综合趋势

拉长时间线，降低二手成交量

从这两年的情况来看，除了过年，二手房交易的低迷期就是疫情。

由于疫情原因，封控期上海二手房市场遭遇低谷

因此，要客观分析上海的二手交易量，首先要去掉4、5月

然后让我们把时间拨回2016年

从近7年上海二手交易数据来看，除2016年月均达到3.3w套外，2020年和2021年二手交易仅突破2w套

至于2022年的二手市场，月均1.6w成交量仍处于历史低位

可见，从整体变化周期来看，自2021年1月触底以来，上海二手成交量持续下滑，很可能还没有结束

另一方面，这也表明去年的验证价格确实对二手房的交易产生了很大的影响

原价为500w的房屋，可能只能按350w的总价贷款，实际首付也从175w变为272w

这种效果也是立竿见影的

自验证价格实施以来，2021年的三个月直接开始下跌

直到2022年，这一趋势才放缓

单月均价分析结束后，我们再来看一个数据，总成交量

从图中可以看出，即使去掉4、根据5月份的数据，2022年1月至8月的二手交易总量仍未达到历年12.5w套的平均值

到目前为止，上海二手房市场的月平均成交量和年总成交量都很低

此外，现在房地产市场已经到了2022年下半年，9月至12月的成交量基本上不可能飙升。

但单从成交量数据来看，未来二手趋势能否判断？

事实上，更多的时候，我们看到的二手房数据来自交易量，而上市往往很容易被忽视

之前很多链家小哥也告诉我，解封后，房屋挂牌条件不断放松，挂牌价格基本跟随市场波动

因此，此时二手上市已成为未来交易是否会继续下跌的准确参考维度

二手挂牌量有两个极端

我比较了上海二手上市量和新上市量的趋势

发现两者呈现出完全不同的趋势

首先，让我们来看看上海二手房挂牌总数

自2022年以来，上海二手房挂牌量一路上升

8月，上海二手房上市约2.55万套，上涨约3.6%

从这个角度来看，二手市场的交易似乎很热，所以它推动了大量的房屋开始上市和出售

别担心，我们来看看上海16个区的新上市量。

一是6月份上海新增二手上市，40397套

虽然比不上2021年的11月和今年的3月，但也算是全年的高水平

这样，解封后，房源挂牌条件不断放松下的第一个月，房东真的很高兴

第二，6月后3个月，二手新上市量直接逐步下降，甚至可能恢复到5月解封前的水平

什么意思

上海二手挂牌总量似乎在不断增加，但新房挂牌量却在下降

增加的那部分房子是什么？

也就是说，由于前期没有卖出大量二手房，库存越来越多，导致总住房增加

这也表明，此时，上海的二手市场逐渐开始进入买方市场

此外，除了数量下降外，二手房价格也不容乐观

从价格调整的角度来看，今年8月有降价意向的业主近80%

还记得前段时间苏州全面取消限购二日游政策，一时在楼市闹得沸沸扬扬

因此，随着近期政策调整、抵押贷款收紧等因素，市场上的观望情绪越来越重

不难理解，大多数业主在情绪影响下会选择不断降价

这就是为什么大家整体感觉二手房有点萎靡的原因。

同时，随着未来二手存量房屋的控制和上架越来越严格，想选择二手房的人可能会越来越少

这导致越来越多的人将注意力转向一手市场

今年，上海的一手交易几乎与二手交易持平...

在谈论新房市场之前，让我们先看看数据

今年8月，一手房成交量为10895套，新房/二手房约为53%

要知道，如果把这个数字放在以前的其他正常年份，它的比例总是在30%以内

长期以来，上海二手房交易一直占据着整体市场交易的大部分

但到2021年7月，上海正式开始实施上市价格验证，当月二手房交易规模降至200万平方米以下

到2022年，这一现象将达到最高值

截至2022年9月21日，上海新房成交约691.42万平方米，二手房成交约890.21万平方米，一手房成交面积占二手总成交面积的44%

越来越高的比例说明了什么？

首先，我们应该明白，这一比例可能是过去一年的一种特殊现象

由于去年8月开始的二手验证价格削弱了二手市场的整体购买力，也直接影响了二手交易。最直观的反应是我们上面提到的。验证价格政策出台后的第一个月，二手交易直接减半

这也从侧面说明，目前二手交易与验证价格政策直接相关

未来，如果验证价格没有明显松动的迹象，二手交易可能会长期受到限制

其次，受此影响最大的是市场上的老破小

二手交易受影响，部分购买力涌向新房，市场置换客户越来越多

但是老破小的竞争力比不上新的，或者其他非老破小的产品，在市场上流通起来会更加困难，竞争也会更加激烈

另一点是，上海目前正处于新房供应巨大的阶段

一方面，2022年，受上海二手房“三价低”影响，新房供应开始大量抢占市场

2022年前五批集中供应住房，共190个项目，59062套住房

随着大量新房进入市场，二手房成交比例从2021年的71%下降到