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首页看点 | 为什么二手房“带押过户”“叫好又叫座”？

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近日，关于“带押转让”的消息不断刷新房地产从业人员的朋友圈，业内备受好评。9月27日，《新华日报》·交叉口记者从省自然资源部确认登记局获悉，南京、无锡、苏州、台州等城市在二手住房交易中采用了“带押转让”的成功案例。其中，南京房地产登记中心宣布将全面实施该模式。江阴房产可以在上海做抵押贷款吗。

为什么二手房交易转让环节的小变化会引起如此大的反响？记者进行了调查。

谁方便二手房“带押过户”？

9月28日下午2点，中国建设银行南京分行的工作人员来到南京房地产登记中心办理二手房“带押转让”业务。一小时后，“带押转让”、购房者抵押设立、新产证出具三件事，在同一窗口，一次性全部办理完毕，购房者带着新房本满意地离开。

中国建设银行南京分行住房金融业务部客户经理李兴亚告诉记者，该集团客户于9月23日向银行申请贷款。9月28日，转让抵押贷款和贷款流程基本准备就绪。贷款将于29日上午完成，卖方还款结算也将完成。在这种情况下，原还款和解除抵押贷款的时间将缩短到大约5个工作日。

二手房无需偿还贷款或垫款即可实现抵押转让，这是二手房“抵押转让”模式。江苏志邦（自由贸易区南京地区）律师事务所方晓杰表示，二手住房的“带押转让”是民法典实施后出现的产物，旨在贯彻民法典第406条鼓励交易的立法精神。“按照原物权法的规定，带押不能直接转让。民法典第406条规定，只要抵押权人及时通知，抵押权就可以转让，抵押权不受影响。”

南京市房地产登记中心业务运营科科长雷飞表示，在《中华人民共和国民法典》实施前，二手房交易中，如果房屋有抵押贷款，在办理转让手续之前，必须偿还贷款并解除抵押贷款。目前，二手房“抵押转让”模式是一种全新的模式，可以在房屋抵押不解除的情况下办理转让登记，转让给新产权人。

在原模式下，卖方应筹集资金终止银行抵押贷款，买卖双方同时签订合同，买方申请银行贷款，贷款批准到房地产登记部门办理房屋转让登记和抵押设立登记手续，银行将贷款，买卖双方可获得资金。在这种模式下，一个问题是，如果卖方资金紧张，筹集资金需要一定的时间，也需要时间向银行申请解除，导致整个过程需要半个月甚至更长时间。

新的二手房“带押转让”模式简化了上述流程。雷飞表示，二手房“带押转让”模式最大的优势是减轻了卖方筹款还款的压力。同时，如果新买家想同时办理贷款，可以将三项业务合并在一起，一窗受理，大大压缩了处理环节。

“过去，当买卖双方资金不足时，他们必须向机构借钱‘过桥’。”省自然资源部确认登记局局长谭静向记者计算了一笔账，以部分机构的“过桥”费为每天借款金额的8%。如果卖方借100万元“过桥”，借款时间为30天，将产生2.4万元的“过桥”费。时间越长，成本越高。

房地产中介从业人员对二手房“带押过户”模式带来的好处有更直接的感受。我爱我的南京分公司交易服务部主任徐晓琪告诉记者，“南京房地产”公共账户宣布“南京全面实施二手住房‘抵押转让’模式”的第二天，一线销售人员接到了许多房东的电话咨询，询问了具体的操作细节。徐晓琪认为，二手房“带押转让”新模式的实施对二手房交易买卖双方、房地产中介和整个市场都是一件好事。对房地产经纪人而言，简化了交易环节，提高了工作效率。从一线员工的反应来看，大家积极推动客户选择“带押过户”模式。

二手房“带押过户”全面实施还有待机会

记者了解到，我省二手房“带押过户”模式尚未全面开展。南京、无锡、苏州、台州等城市都有成功案例。南京房地产登记机构宣布将全面实施该模式。目前，已与中国建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成158套房屋“带押转让”登记，交易价值超过5亿元；截至9月底，苏州张家港、常熟、太仓、市中心房地产登记部门也试点开展二手房“带押转让”业务，六家金融机构，如苏州建设银行、中国银行、交通银行、苏州银行等，已申请办理8套住宅房屋的“带押转让”。

办理二手房“带押过户”的流程是什么？雷飞介绍了两个场景：第一，原来的房子有抵押贷款，买家不需要贷款。在这种情况下，只要原抵押权人的银行同意与卖方和买方一起处理，就可以向房地产登记中心申请二合一处理模式，实现最简单的抵押转让。第二种情况比较常见，原来卖的房子有抵押，新买家需要贷款。针对这种情况，房地产登记中心提供三合一的服务模式，即转让登记(转让)、原抵押变更登记、新抵押设立登记、三合一同步办理，可在一个窗口实现。对符合条件的一般案件，本流程可当场完成。

南京王翔房地产经纪有限公司负责人王翔在了解到“南京全面实施二手房‘带押转让’模式”后，发表了一篇长文，详细说明了二手房“带押转让”的优缺点。他在文章中说，这种模式的发布引起了大家的一致好评和殷切期待。原来的“先解押再转让”模式风险高，交易成本高，二手房“带押转让”解决了这两个痛点。他还说，“执行起来还是有困难的。”。例如，如果卖方的原贷款银行与买方的新贷款不在同一银行，或卖方的抵押贷款不止一次，以及二次或三次抵押贷款，如果卖方或买方涉及公积金贷款，如何解决这些问题？

徐晓琪还向记者承认，二手住房“抵押转让”对交易案例有许多细节要求。例如，卖方未偿还的贷款余额大于买方申请贷款的金额。

记者向业内相关人士了解到，目前我省二手住房“抵押转让”的成功案例，不包括上述情况。这也意味着上述操作中的困难仍有待解决。二手住房“抵押转让”模式的全面实施还有待时间。

体制改革激发市场活力

王翔说：“我相信南京房地产登记机构在房地产登记和交易环节不断优化，一直走在全国前列，将能够解决上述大部分困难，使“抵押转让”模式尽快成为二手住房交易的正常状态。”

二手房“带押转让”模式的推出是制度改革的便捷措施。业内人士表示，该模式将进一步激发房地产市场的活力。

我爱我的南京分公司市场分析师黄守娟认为，从市场层面来看，二手住房“转让”有助于激活二手住房市场，特别是部分只需要房地产，可以简化流程，确保资金安全，也可以减少购买支出，对促进二手住房交易量有一定的作用。

近年来，房地产登记一直在“加快”。自2016年6月28日房地产统一登记制度实施以来，南京房地产登记中心进行了多次改革。例如，我国率先提出了一窗口验收和综合服务的新工作模式，整合了房地产交易、税收、房地产登记等原始程序。一名工作人员代表三个单位，在一个窗口为群众提供服务。还提出了“一键支付、后台分割”模式，群众可以一次性缴纳税费、登记费、房屋维修基金等费用。目前，该中心有12类业务可当场完成，其他一般业务可压缩至3个工作日以内。

江苏省一家大型国有银行分行的相关负责人告诉记者，目前全省各城市的二手住房“转让”经营模式略有差异，处理时间不同，但与原交易模式相比，“转让”的时间将显著缩短。比如南京新模式下的交易时间会比传统模式节省一个多月。该负责人认为，对于银行来说，二手房“带押转让”业务将进一步提高服务客户的能力和效率。一方面，业务流程会更方便，另一方面，交易资金会更安全，这是一种方便、造福人民、造福人民的措施。

“带押过户”也要防范风险

在江苏志邦（自由贸易区南京地区）律师事务所方晓杰看来，二手住房“抵押转让”是《民法典》实施后出现的产物，旨在贯彻《民法典》第406条鼓励交易的立法精神。”根据《原物权法》的规定，抵押不能直接转让。《民法典》第406条规定，只要抵押权人及时通知，抵押权就可以转让，抵押权不受影响。”

不可忽视的是，二手房“带押过户”也有风险。例如，如果买卖双方确定的价格不考虑利率差异，可能会对价格和程序阶段的风险和成本分担产生争议；银行作为抵押权人，在与卖方签订新的贷款合同后，如何确定利率；第三方在发挥职能的过程中，可能存在委托公证、公证存款等具体操作问题，需要解决。

金融业内人士还提出了二手住房“抵押转让”可能存在的风险：一是交易资金的划分和分配，以确保在结算卖方贷款和向卖方分配剩余购买资金时实现资金的闭环，二是在业务过程中可能出现房地产被查封等紧急情况。

鉴于银行抵押贷款失败、交易未达成等潜在风险，谭静建议鼓励地方政府引入公证或担保等第三方机构，一方面降低部分制度成本，造福人民，另一方面确保资金安全，防范和控制银行业务风险。

我省在“带押过户”风险防控方面也有了一定的探索。例如，无锡将抵押变更