上海正规银行机构贷款——上海贷款
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上海二手房销售指南~干货
二手房买卖本身就有风险，那么如何规避风险呢？与大家分享实践经验，希望对大家有所帮助！
第一：限购政策（非上海户籍）
1.上海社会保障需要连续五年，或者税单需要满足已婚(外地户籍:单身限购)单身上海户口买房贷款。
注：这里5年的要求：从您签订网上销售合同时开始计算，前63个月，连续60个月（允许3个月），超过3个月不能购买。以家庭为单位的夫妻中有一人可以满足条件。
友情提示：如果您的社会保障或税单显示您已支付59个月，则第60个月显示视为支付或正在支付。此时，您不能在网上签订合同。您必须在网上签订合同之前显示您已支付了60个月。否则，如果你不能通过家庭（你看到这里了，不要笑。虽然都是唾液，但这绝对是真的。在经验方面，我只会告诉你铁粉）
上海户籍限购政策：
a,单身限购一套
b,结婚限购2套
二是购房所需材料
友谊提示：记得仔细检查所需证件上的所有身份证号码和名称。证书号码和名称必须一致。如不一致，需到户籍所在地出具相关证明。二手房交易所需信息
购买方：（★注：需提供个人信用报告，)
1、上海单身：身份证、户籍簿、（2011年1月28日前与父母共有财产的原产权证明，注：2011年1月28日后与父母共有房屋的单身，限购！）
二、沪籍已婚:夫妻身份证、结婚证、户口簿、未成年子女出生证、户口簿(父母共有财产产权证原件)；
三、离婚或再婚:身份证、结婚证(原离婚证)、离婚协议(或法院判决、民事调解)、户籍簿、未成年儿童出生证明、户籍簿、与父母共有财产的产权证明原件（如有）；
外地户籍:
单身：限购！
2、已婚：已满60个月的社会保障单或个人所得税单、2人身份证、结婚证、户籍簿、未成年儿童出生证、户籍簿、3年居留证或120分的积分通知。
三、离婚或再婚:2人身份证、结婚证(离婚证)、离婚协议(或法院判决、民事调解)、户籍簿、未成年儿童出生证明、户籍簿、60个月的社会保障单或税单；
四、需要办理上述贷款证件，另行准备:
1.纯公积金贷款：上海农村商业银行或中国建设银行、公积金账户、单位地址电话、首付收据、转账凭证、★纯公积金贷款资格：需连续支付6个月，逾期信用调查反映一年内累计不少于6次，5年内累计不少于12次，人均住房建设面积不高于37.3㎡。
2.纯商业或组合：公积金账户、单位地址电话、收入证明、银行流量1年、学历证书、首付收据、转账凭证、主贷款人银行卡。
★注：与父母共有财产，户籍簿不能反映父母子女关系的，应当提供独生子女证明。无独生子女证明的，应当向户籍所在地派出所户籍部门出具：亲属关系证明。
★注：户口簿婚姻状况栏需更新
问答:外国人在上海买房需要什么条件？
1、已婚的外国人在上海只能买一套(商品房)住宅。
2、非上海家庭限购上海住宅，但夫妻必须至少有一人缴纳社保或个人所得税，并在购房前连续缴纳5年以上。
3、外地人在外地的房地产不计算，只要上海没有房地产就可以买！
4、居住证满三年(免征房产税)
所需证明：
1、身份证
2、结婚证
3、户口薄
4、收入证明
5、纳税证明
6、居住证满3年或120分
上海购房贷款政策：
第三：如果贷款客户是公积金贷款，可以点击以下文章↓↓↓
上海关于“公积金贷款”的所有细节都在这里
自2021年8月6日起，上海二手房贷出台新规，实行“三价低”：购房者申请贷款时，将从销售合同价格、交易中心验证价格、银行评估价格等方面选择最低，作为贷款申请价格标准。
首先，让我们弄清楚什么是“三价低”。
买卖双方达成网上购房意向签订合同后，将进行税务相关评估和银行评估，贷款金额将以相对最低的价格在每个价格中审批。
很难理解？举个例子说明:
小王是第一套房的第一笔贷款。根据政策，他可以首付35%，贷款65%。此前，预计网上签约合同价格为500万元，贷款65%为325万元。
如果网上购房合同价格为500万元，涉税评估为450万元，银行评估为400万元，则银行按400万元审批贷款，按65%为260万元。
如果网上购房合同价格为500万元，涉税评估为350万元，银行评估为400万元，银行将按350万元审批贷款，65%为227.5万元。
总之，批准的贷款越来越少。
价格与税收相关评估价格之间的差额将需要购房者用首付来弥补，这无疑大大提高了购房者的首付成本。
注:目前银行核价约为总房价8-90%，以银行实际核价为准
四、二手房交易流程
1.签订定金买卖合同:
(谈好价格，交定金，签订定金买卖合同，最高定金额不超过总价的20%，违约责任是双倍返还定金合同)
1.签订正式的黄皮网销售合同
(首付和贷款所需资料需要准备，违约责任为总房款的20%)
2.买方申请贷款(卖方申请结算贷款还款)
4.买方审批完成(卖方抵押注销)
5.产权转让(7天后纳税)
6.纳税(纳税现场出产证，全额客户直接领证，贷款客户银行领证)
7.银行贷款(银行快递产证给你)
8.交房(余款结算，水电费用结算明细钥匙交接)
九、水、电、煤转让
上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住房在房屋类型、交易价格、建筑面积等方面应同时满足以下标准。不能同时满足条件的是非普通住房。
(1)房屋类型:五层以上(含五层)的多高层住宅；五层以下的老式、新式、旧式等。
(2)成交价格:内环以内:≤450万元/套；内外环：≤310万元/套；外环外:≤230万元/套。
(3)建筑面积:单套建筑面积:≤140平方米。
二手房交易税
总结:二手房交易风险点分析
买方风险点：
1.限购条件见第一条
2.购房资料见第二条
3.贷款问题见第三条
4.这里重点补充一点征信问题
公积金贷款信用要求：
a，一年内不能连续逾期超过6次
b，逾期不超过12次的，不能在5年内累计
商业贷款征信要求：
a,不能是银行黑户
b,不能是不诚实的人
c,不能是恶意逾期用户(逾期超过90天)
d,提前告知个人收入，
假如你不能判断自己的征信是否有问题，可以拉一份征信报告，
卖家风险点
1.核实产权人的身份证和产权证明
我是否面试过你，如果不是我是否有产权人的委托书。
2.核实房屋具体情况，当场转移生产调整
这里详细介绍一下房屋产调的内容
a，检查房屋的基本信息
b，检查房屋是否有异常抵押
c，检查房屋是否有查封
d，检查房屋是否有居住权
我希望它能帮助你在上海定居！最后，感谢您的支持！
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