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华东多城全面落实“带押过户”政策，或推动二手房市场交易量大

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本报记者杨让晨张家振上海报道

随着“带押过户”政策的出台和全面实施，“有贷款的房地产”也迎来了上市交易量大的机遇。

根据自然资源部和中国银行业和保险监督管理委员会最近发布的《关于协调房地产“抵押转让”便利企业服务的通知》（以下简称《通知》），中国将全面实施“抵押转让”。该通知明确规定，省会和计划单列市将率先实现，并逐步扩大到其他市县；推动同一银行业金融机构率先实现，逐步扩大到跨银行业金融机构。

以一线城市上海为例。目前，“带押转让”政策已成功实施。据相关媒体报道，招商银行上海分行近日成功发放“带押转让”贷款200万元。这是招商银行上海分行在上海实施的首家二手房“带押转让”业务。

中指研究所市场研究总监陈文静认为，“抵押转让”政策将进一步推进和逐步扩大，或将积极推动房地产市场交易。实施“抵押转让”政策，可以在一定程度上降低交易成本，降低交易风险，简化二手住房交易流程，缩短交易周期，激活二手住房交易市场，促进住房需求的释放，进一步支持新住房市场。”

然而，中原房地产分析师卢文喜在接受《中国商业日报》采访时表示，“抵押转让”只是为了解决二手住房交易程序的技术问题，并不一定会在短期内给房地产市场带来新的增量。

从试点到全面实施

“全面实施“抵押转让”，主要是为了落实稳定经济一揽子政策措施的相关要求，进一步优化商业环境，提高便利服务水平，降低制度交易成本，满足人民对高质量、高效保护财产权的需求。”最近，自然资源部和中国银行业和保险监督管理委员会都表示。

同时，上述两个部门表示，要推动住宅房地产率先实现，逐步向工商房地产扩张，最终实现区域范围、金融机构和房地产类型“抵押转让”的全面覆盖。2019二手房贷款新政策。

除招商银行上海分行首次实施“带押转让”业务外，上海其他银行工作人员还告诉记者，“带押转让”政策已全面实施。中国银行宝山分行个人贷款业务经理告诉记者，“带押转让”业务已经开展，买卖双方可以在不同银行开户。“但是，办理‘带押转让’的资金需要办理银行监管手续，贷款时间会更长。”

许多房地产项目的房地产顾问也向记者证实，目前，“带押过户”可以在上海办理，但过程可能相对较长。其中，一位房地产顾问表示：“带押过户模式审批程序多，流程长，资金到位的具体时间难以说。上海市有关部门尚未出台“带押过户”的相关规定。”

事实上，“带押过户”并非新鲜事，早在2022年，全国就有多个城市开始试点实施。2019沈阳二手房贷款政策。

本报此前曾报道，2022年9月，江苏省南京、苏州、南通等多个苏南城市开始试点实施“带押转让”政策。南京市房地产登记中心负责人此前表示，这种模式不需要提前偿还贷款或预付款，只需一次申请，就可以在一个窗口实现抵押变更、转让登记和抵押设立三类业务的合并。东莞二手房贷款政策2019。

当时，无锡、南通等地的多家银行工作人员也告诉记者，买卖双方需要在银行统一开户，贷款时间非常快。

易居研究院研究总监严跃进告诉记者，虽然上海还没有明确发布“带押转让”政策，但最近已在相关会议上提到，不排除相关正式文件将于今年第二季度发布。

据了解，上海市自然资源确认登记局近日召开工作部署会议，对“带押转让”业务提出具体工作要求。会上，上海市自然资源确认登记局要求各区登记中心按照《上海市房地产登记技术规定》的要求，加强宣传，引导更多金融机构和群众选择“带押转让”业务，扩大业务面，增加业务处理量。“同时，各区登记中心要积极探索，善于总结，在实践中推出新经验，发现新模式。”

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“带押过户”政策的全面实施，也给房地产市场，尤其是二手房市场带来了好处。

记者发现，苏州等一些热点城市从2022年9月开始实施“带押转让”政策，政策效果已经开始显现。2022年9月首笔“带押转让”贷款实施后，苏州二手房交易面积自当年10月起有所下降和上升。截至2023年2月底，苏州二手房交易面积已达41.69万平方米，市场运行相对稳定。

对此，克而瑞认为，“带押转让”在节省办理时间、降低制度交易成本的同时，对一些城市的二手房市场起到了一定的提振作用。

但2022年南京、合肥等热点城市首次“带押转让”业务完成后，二手房市场整体成交面积波动不大。深圳二手房贷款政策。

事实上，“带押转让”业务已经开始扩展到公积金贷款等其他领域。据无锡相关媒体报道，该市首家公积金贷款房地产“带押转让”业务已实现一站式处理。

严跃进认为，无锡的业务具有很好的信号意义和示范意义，标志着“抵押转让”政策不断扩大覆盖范围，从传统商业贷款领域进入公积金领域，更适合员工出售和认购二手住房的财务需求。二手房贷款年限与房龄。

另一方面，“带押转让”政策的全面实施也将进一步促进二手房市场的流通。目前，上海二手房市场正处于“小春”市场的高位。

卢文曦表示，从近十年来上海二手房市场成交量统计来看，每年3月成交量上升后，4月、5月份会出现良性回调，回到正常交易范围。“对于上海房地产市场来说，每月2万套左右的二手房成交量是平均值，处于合理水平。预计4月份成交量为1.8万套至2万套。实施“带押过户”政策，将有助于业主更快地完成交易。一旦转让完成，购房者的房票资格将被释放，这将对加快二手房流通起到积极作用，但预计不会给市场带来太多增量。”

避免交易延迟等风险

根据上海中原房地产统计，2023年3月，上海二手房成交量达到23991套，环比增长24.43%，同比增长86.12%。这也创下了近20个月来上海二手房市场的高点。合肥市二手房贷款政策。

卢文喜告诉记者，上海二手住宅交易量增长最大的特点是“以价换量”，交易是性价比高的房屋。“业主也愿意谈价格，给予折扣。就交易结构而言，他们仍然专注于刚性需求产品，市场交易相对稳定。这个市场将在未来基本继续下去。”

值得注意的是，虽然“带押转让”政策的实施有助于提高二手房市场的流通性，但在具体业务实施过程中也需要规避风险。

上海海华永泰律师事务所高级合伙人叶平律师在接受记者采访时表示，买卖双方在实施“带押转让”的过程中都面临着不同程度的风险。“根据《民法典》第四百六条的有关规定，在实施“抵押转让”的过程中，买方需要用自己的贷款偿还卖方的贷款。在抵押贷款顺利解除之前，房屋是否处于安全稳定的状态将在很大程度上受到卖方的影响。在实施“抵押转让”的过程中，卖方的还款义务仍然存在。如果房屋出现不可弥补的价值贬值或损失，将加速卖方贷款到期，卖方将在短期内承受更大的债务压力。”

叶平还表示，卖方还需要提前核实买方的个人信用信息，提前核实买方未来的还款能力，避免后续贷款出现问题，不能及时解除贷款。

事实上，在完成“抵押转让”贷款后，这并不意味着二手住房交易已经完成。叶平告诉记者，在完成转让交易并办理产权证书后，目标房屋的抵押权仍然存在。只有在卖方贷款归还后，原银行出具注销材料，办理房屋抵押注销登记，转移监管余额后，房屋才能在法律上处于安全稳定的状态，整个交易过程才能最终完成。办理二手房贷款手续。

此外，叶平认为，通过不同银行办理“带押转让”贷款也会增加沟通成本，存在双方信息不对称、交易延迟等风险。二手房贷款条件 要求。

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