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北京大学教授提出的“二次房改”计划得到支持，三类人“难眠”

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2014年，万达集团董事长王健林在接受媒体采访时表示，没有一个国家的房地产行业能繁荣50多年，万达转向文化产业是为了未来的长期发展。自1978年以来，中国房地产市场已经发展了40多年。回顾整个房地产发展历史，有各种各样的情况，但很少有人能真正成为里程碑事件，其中“第一次住房改革”肯定是最具代表性的里程碑事件。上海公司办贷款。

什么是“第一次房改”？我们知道，在过去，中国实行“福利住房”制度，由企业事业单位建造住房，然后根据水平、服务年龄、年龄、生活人口、人数、住房等一系列条件，当时人们不担心没有房子，只是时间长短、住房面积。对入住群体而言，只需承受低于建筑和维修成本的财务压力，本质上属于福利待遇。

但随着时间的推移，这种分房制度也出现了一系列的弊端。首先是财务压力。公开资料显示，虽然我国在30年内投入374亿元建房，但仍不能满足城镇职工居民的需求。截至1978年，全国居民人均生活问题不足4个㎡，缺房869万，近一半的居民无房可住。其次，为了解决员工的住房问题，国家和企业背负着沉重的负担，城市化进程也受到了阻碍。最后，部门利益难以打破，违背社会公平，人们拼命送礼拉关系分房，容易滋生腐败问题。

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因此，自1978年以来，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索住房制度改革，经过20年的探索，1998年7月，高级管理层发布了进一步深化城市住房制度改革，加快住房建设通知，宣布同年下半年全面停止住房物理分配，实施住房分配货币化，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用房，实施不同收入家庭的住房供应政策，发放住房补贴，解决住房问题。这也是中国住房首次被赋予“商品”属性，也被称为“首次住房改革”。上海金融办小额贷款。

从结果来看，“第一次房改”取得了非常明显的效果，有几组数据可以反映出来:

1、1978年，中国人均居住面积为3.6㎡，提升至2022年的40㎡以上，增长了10倍；2、央行公布的数据显示，截至2019年12月，我国住房普及率已达96%，人均持有1.5套房屋；3、在过去的20年里，中国的城市化水平从36.22%提高到64.72%。正如住房和城乡建设部长所强调的那样：中国在短短20多年的时间里，实现了许多发达国家40年或50年的目标，特别是在人均生活面积和住房所有权方面，取得了显著的成就。

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但与此同时，由于房地产市场本身的不成熟和不健康发展，也出现了许多问题。首当其冲的是房价过高。据统计局统计，过去20年中国平均房价从每平方米不到2000元上涨到1万元以上，这只是平均值。很多三四线城市的房价涨幅远高于此，二线热点城市的房价涨幅超过10倍，一线城市的房价涨幅达到几十倍。2022年12月，81个城市房价超过1万元，20个城市房价超过2万元，深圳、北京、上海平均房价达到每平方米7万元。

这意味着在目前的房价水平上，买房仍然是一件非常困难的事情。对于刚踏入社会的年轻人来说，在没有他人帮助的情况下，他们可能需要存10年以上的首付，并承担30年的抵押贷款。房价过高也导致了学区房屋投机、年轻人结婚率下降、宁愿租房也不愿买房、实体经济边缘化等其他问题。“经济内循环”难以发展的问题也大大降低了人们的消费能力。

此外，由于过去大量群体加入了房地产投资行列，开发商的无脑开发建设也导致了当前整体空置率过高。根据西南财经大学发布的数据，早在2017年，中国的房屋空置率就超过了20%，空置房数量为6500万套。一些专家预测，目前的空置房数量已超过1亿套。此外，各地的去化压力也显著增加。据研究机构克而瑞统计，截至去年6月底，一二线城市新房去化周期已上升至18个月警戒线；三四线城市已达24个月，同比增长97%。

由此可见，目前的楼市已经到了关键的转型期，近年来楼市对“二次房改”的呼声越来越高。北京大学国家发展研究院徐远教授首先提出了实际建议。2021年2月，徐远发表了一篇题为《二次住房改革将促进新一轮经济增长》的文章。徐远建议，新一轮住房改革应以“二次住房改革”的精神启动，这是一举三得的政策起点，短期、中期和长期都具有战略利益。徐远在10个方面提出了具体建议：

徐远的建议也得到了许多专家学者的认可。独立经济学家马光远认为，通过启动二次住房改革，消除许多阻碍房地产发展的制度障碍是唯一的选择，也符合基本逻辑。任泽平还认为，大力建设住房、人才住房、廉租房、共同产权住房等多元化住房类型，最大限度地满足大城市新青年、新市民和各城市中低收入人群的住房需求。

事实上，国家已经注意到了这些建议。根据公开信息，2009年10月，住房和城乡建设部副部长齐吉、住房公积金监管部、住房和改革发展部、政策研究中心等相关部门领导参与的研究小组开始研究十年房屋改革的得失。2022年，40个城市计划筹集建设240万套(间)经济适用房，比2021年94.2万套(间)增长2.55倍。截至10月底，全国已开工建设和筹集约330万套经济适用房（房间），其中40个典型城市已开工建设和筹集270多万套（房间），年度任务提前超额完成。

需要注意的是，二次房改和楼市调控也是相辅相成的，原因很简单。由于住房本质上属于商品，其价格会受到供需关系的影响，经济适用房主要针对没有住房需求，解决这部分群体买房困难，意味着住房需求将进一步减少，有利于住房市场进一步偏向买方市场，可以加快住房回归理性水平。随着二次房改的不断推进，未来三类人可能会受到影响:

第一类是投机者投资者。事实上，目前的房地产市场已经处于下行趋势，房价已经停止了很长一段时间。随着越来越多的经济适用房流入市场，相应的商品房价格自然会受到影响和下跌。第二类是多套房持有人和囤积者。根据上述央行发布的报告数据，40%以上的城市家庭持有两套或两套以上的房产。对于这些群体来说，他们需要最终出售房屋才能盈利。然而，随着住房数量的增加，二手房市场也出现了“满房”的情况，因此，多余的房屋可能无法出售。第三类是开发商。二次住房改革必然会对现有的房地产开发、贷款甚至土地制度造成颠覆性的变化，这在一定程度上加剧了开发商之间的竞争，降低了房地产企业的利润率。

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