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上海买房，三不买四不卖
在股票圈，有“三不买四不卖”的规律。
在上海买房，我们也有自己的“三不买四不卖”。
当然，不能买的数字不一定是三个，不能卖的数字也不一定是四个。
上海哪些房子买不到？哪些房子最好盖着不卖？商住公积金可以贷款吗。
这篇文章今天就告诉你。
商住两用可以公积金贷款吗。
先说说上海买房的三不买。
第一种不买的房子是学校做不到的老破小。商住楼可以申请公积金贷款吗。
年纪大了，无论是小区还是建筑，整体看起来都是破烂烂的，一眼望去就让人没有生活的欲望。
夸张地说，那堆烂砖早就不值钱了。
但是有些老破小真的不便宜，为什么呢？商住的房子可以公积金贷款吗。
因为学校很好。上海买商住两用能公积金贷款。
另一方面，如果学校不好，房子也不好，买它该怎么办？现在买了以后卖给谁？商业用房可以用公积金贷款吗。
就我自己的持有经验而言，近年来没有XQ的涨幅也远远落后于市场。公积金可以买商住吗。
到目前为止，上海还没有回到2017年的高点。商住楼为何不能公积金贷款。
举个例子：
商住楼公积金贷款。
宜川二村两室一厅，普陀甘泉宜川，2017年成交单价5.7万，2021年成交单价4.6万，四年来不但没有涨跌。商品房能用公积金贷款吗。
即使考虑做低因素，最多也不会涨也不会跌。2017年买了这种房子，损失很大。
这类房屋的房地产价值已基本归零，生活质量很低，没有其他资源附加，未来将难以出售。
此外，甘泉宜川本身也很拉胯，到处都是这样的老年人，交通不便。
杨浦中原也是类似的板块，开鲁x村，工农x村，大家尽量避开买房。上海公积金贷款额度。
对于老破小这个产品，大家还是有很大争议的。
其实很多人都有屁股决定脑袋的嫌疑，因为他们手里真的有一套或者几套旧的。公积金不买房怎么贷款。
那句话怎么说，你永远不会叫醒一个假装睡觉的人。
除了老破小，老破大买不到。比如90年代建的xx大厦，总面积大，价格高，房子还老。即使位置好，涨幅也不好。
第二种不买的房子是商住公寓。住房公积金如何贷款。
商住公寓是产权只有四五十年的房子。
对于商住公寓，我觉得经过这么多年的市场教育和市场上各种大小V的“洗脑”，大家对它的看法会很一致:“千万不要买”。住房公积金怎样贷款。
但没想到最近有三个人问我要不要买公寓房，这让我意识到不懂公寓房的人并不少。公积金贷款买房首付多少。
这三个人中有一个没有上海房票。公积金能还商贷吗。
一是手头有一些积蓄，但是在上海买不起第二套房，就想买公寓投资。
一是预算不高，问我是在工作附近买loft还是在偏远地区买房。
这三个人可以说高度总结了商住公寓的目标群体:没有房票或者预算低的年轻人，有一些闲钱却买不到房子的投资者。
还有人问我临港的公寓房能不能买，拜托，都跑到临港了，还要买公寓房？
事实上，基本上所有的房子都比公寓好。买房公积金贷款流程图。
与住宅相比，酒店式公寓存在几个大问题：
一、属于商业办公产权，产权年限一般为40-50年，如项目2013年取得的土地，如果产权为40年，则今年仅为33年。商住公积金。
二、续期问题：公寓到期后将面临较大的续期费用，按土地价格补缴，而住宅目前是免费续期的。首套房不建议公积金贷款。
三、落户、学区问题:酒店式公寓不是住宅，买了就不能落户，不能上学。首套房公积金贷款流程。
四、贷款问题:酒店式公寓不能办理住房抵押贷款，更不能使用公积金。杭州首付50%，利率上升1.1-1.2倍。用公积金怎么贷款。
五、使用成本:酒店式公寓采用商用水电，比普通民用水电贵很多，不通煤气，物业费是正常住宅的两倍以上。
最严重的是交易税问题:与住宅不同，酒店式公寓的交易税非常高，包括:公积金怎么样贷款。
增值税=差价的5%
附加税=0.55%的差价
印花税=总价0.05%
土地增值税=差价×30%到60%公积金贷款条件。
个人所得税=20%的差价
契税=总价的3%
印花税=总价0.05%
也就是说，卖出后50-80%的差价都要交税！再加上总价3%的契税，卖出时差价几乎全部被税费吃掉！
这就是为什么我一直不让每个人都买酒店公寓。2019二套房公积金贷款。
普通商住买不如租，年轻人千万不要让一套商住堵住你未来资产增值的平坦道路。上海买商住可以公积金贷款吗。
第三种不能买的房子是远郊没有地铁的房子。
不用说，金山和崇明本质上是一个大县，不能完全享受上海市区资源的辐射。
另外，我说几个地方，大家都要打预防针:
宝山月浦；
松江小昆山、洞泾；
嘉定徐行、安亭、外冈；
白鹤、香花桥、青浦重固；
金汇、海湾、奉城、青村、庄行、拓林，奉贤；
浦东合庆、泥城、书院、宣桥、新场、祝桥
前两天我们的文章说这些地方五年不涨，甚至有些房子也跌了不少。
背后的逻辑很简单，地方很偏远，离市中心一般在30公里以上。如果没有地铁，接收者非常有限。
买房一定要注意地铁这个因素，要知道即使在大虹桥这样的强势板块，有地铁和没有地铁的房子也会差很多。
下一步是上海买房四不卖。
第一个不卖的房子是鹤立鸡群的房子。
这是什么意思？周围几公里没有竞争产品，只有这所房子是最先进、质量最好的。
比如新静安的金茂府，就是典型的这种房子，这种房子很有价值。
不要害怕富人少。这是上海。
这种房子有一个前提，总价不能错配太多，比如普陀的中鹰黑森林，有点错配。
或者你在外环外买了一套2000万的房子，这也是不匹配的。
第二种不卖的房子是大公司旁边的三房，尤其是小三房。
世界500强知名企业聚集在上海，这些知名企业的员工是上海买房的大群体。
上班不喜欢住的人离公司很近，但是上海的房价涨到了今天，大家买房手里的钱都很紧。
小三房这类产品，面积小，房间多，功能齐全，是年轻白领的最爱。
所以大公司旁边的三房和三房都会很受欢迎。
当然，90平的小三房肯定有点局促，但还是那句话，预算有限下的无奈选择。
换句话说，这里的“大公司”也可以称为强大的工业园区，如张江的汤臣豪园、泾河泾旁的古美万源城等。
第三个不卖，就是不卖稀有景观房。
这更容易理解，比如黄浦江的江景房，或者陆家嘴的三件套房，未来会越来越少，价格也会越来越高。
由于景观资源有限，这类房屋本质上是稀缺的。
四是不卖上海副中心和五大新城核心区的房子。
上海的发展多点开花，市区大力发展副中心。郊区的重点是五个新城。每个地区都有自己的核心产业，教育、医疗等配套设施也付出了巨大努力。
因此，每个区域都有自己的顶级区域，以吸引该区域最高端的购买力。
以天津为例。众所周知，天津是近年来四大直辖市中房价最不存在的地方，现在平均价格在1.8万左右。
但其和平区平均价格高达6.7万，近年来天津房价大幅下跌，而和平区逆势大幅上涨，这就是购买力聚集核心区的力量。
最后，这种“四不卖”并不是说真的不卖，而是说这种房子有潜力，未来会有很大的增长。
假如你没有找到一个好的替换目标，那就放心吧。
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