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加快“带押过户”扩容，买家一定要注意五个风险点！

上海可以办理二手房带押过户的银行

迎来扩容

新民晚报记者

从招商银行上海分行获悉

该行近日成功发布

“带押过户”贷款200万元上海房产可以到江苏抵押贷款。

这是该行落地的

第一个二手房“带押过户”业务

在此之前

上海包括工行、建行、交通银行、农行等

十几家银行支持处理

“带押过户”相关业务

招商银行上海首次登陆带押转让业务

长期以来，在二手住房交易转让前，卖方需要筹集资金提前结算原抵押贷款，不仅耗时长，资本负担重，而且存在不确定的风险。“抵押转让”允许卖方在未结算原贷款的情况下进行房地产交易，并在资金监督下结算原贷款，大大简化了二手住房交易过程，降低了二手住房买卖双方的交易风险和时间成本。

客户罗先生打算购买目前租来的公寓，但房东的贷款仍在抵押贷款中，罗先生准备的首付不足以覆盖，使罗先生无法实现“在上海买房”的愿望。罗先生得知招商银行上海分行推出“抵押转让”业务后，立即联系了房东和招商银行上海分行的个人贷款客户经理，成为上海分行业务的第一位客户，成功获得贷款。

银行:2008年可以办理“只要客户愿意就可以做”

事实上，在招商银行之前，已经有很多银行可以办理这项业务。

“该业务始于2008年。目前，主要问题是市场意识不高。近两年来，市交易中心一直在推广“二级账户”，方便客户支付。交通银行去年也完成了系统改造，买家现在可以直接转账，系统会自动转入相应的监管账户。交通银行相关负责人告诉记者，上海自2008年以来由上海房地产交易中心建立了股票住房交易基金监管平台，从平台设计的初衷考虑了买卖双方的交易基金安全，特别是卖方有抵押房地产交易。按照传统模式，卖方贷款需要提前结清，然后进行转让交易。一旦交易出现风险，已用于结清的资金将无法退还。为了保证交易资金的安全，上海基金监管试点实行“抵押转让”模式，使卖方有抵押的交易监管资金形成闭环，确保监管资金在交易无法完成时可以退还。同时，平台上有12家合作银行可以实现同行“带押过户”和跨行“带押过户”。

据报道，今年以来，交通银行上海分行“带押过户”业务有所增长，截至第一季度末，业务量已达52笔。

中国工商银行上海分行还表示，自2008年以来，该行已经开始了抵押转让业务。”只要客户愿意，年业务量就会逐渐增加。客户在办理抵押转让时，需要在合格的中介服务机构签订资金监管协议。”

中介：经营人数少，需要防范风险，避免“一房二卖”的出现

虽然银行没有设定太多的门槛，但在实际操作中仍然存在一些困难。

中原地产镇宁路店经理张宏超最近向媒体介绍了办理带押过户的整个过程：“一般来说，在正常的交易过程中，您的下一笔首付将帮助我退还，然后您将正常转让所有权。银行将向您发出带押过户批准函，上下家庭将共同签订资金监管合同。下一个家庭将直接将钱存入监管账户。产权证书颁发后，监管账户将分两次打给业主。”

上海链家交易产权部负责人田鹏说：“这个群体不多。他选择带押转让。一般来说，他的首付相对较少，不足以覆盖他以前的银行贷款。它属于相对较小的利基。”

谈到这项业务的好处，上海中原房地产市场分析师卢文曦表示，对于卖方来说，带押转让可以节省大量时间和过桥资金，而对于买方来说，没有必要提前支付，资金安全得到更好的保障。“整个过程缩短了2到3个月，特别是对于许多改进的买家来说，希望玩新的，等于释放了购买资格。中间间隔越长，发生事故的概率就越高。对于买家来说，落袋是安全的。”

从行业的角度来看，“抵押转让”不仅减轻了房东提前还款的压力，而且大大缩短了二手住房交易期，有利于提高二手住房交易效率，缩短交易期，在短期内，对二手住房市场有一定的提振作用。

但也有从业人员指出，在实施“带押过户”时，各地仍有一定的优化空间，尤其是风险控制，需要避免“一房二卖”、保障当事人合法权益、保障金融安全等问题，目前存在五大风险：

首先是业务处理有限。如果旧的抵押贷款和新的抵押贷款是同一家银行，那就相对容易操作，如果不是同一家银行，那就相对麻烦了。未经旧抵押贷款银行同意，不能实现抵押转让，银行不同意处理，只能先结清原贷款。新的抵押贷款确保旧抵押贷款对应的债权不失败，需要及时偿还或存款，需要做好细节控制；

二是地区房屋有限。并非所有城市的房屋都支持带押转让业务，不同地区提供的带押转让模式也不同。

即使在可以带押过户的城市，也不是所有的房产都能实现，具体的办理要求和模式可以咨询当地银行；

第三，存在一定的操作障碍。例如，如果买方的首付不足以偿还卖方的贷款，可能无法成功处理抵押转让，或将抵押转让材料提交给银行，但房屋仍在原业主手中，原业主可以利用这一点进行二次抵押，甚至一房二卖；

四是交易期间房屋被查封。在交易过程中，如果卖方在抵押贷款终止前无法偿还到期债务，银行有权要求查封、拍卖和出售房屋，这将对买方产生不利影响。此时，买方的购房款可以通过公证处提取的专用账户返还，但终止销售合同比较复杂，需要大量时间；

第五，有可能提前偿还贷款。在交易过程中，如果房屋出现重大不可弥补的价值损失，导致提前还款，导致贷款还款压力较大；

“总的来说，在交易过程中，“抵押转让”需要卖方、买方、房地产登记部门和银行的密切合作和无缝联系。”这位人士指出。

未来：加快政策的受众预计将更广泛

目前，全国许多地方都在加快带押过户工作的全面发展。

近日，自然资源部和中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于协调做好房地产“带押转让”便利企业服务的通知》，要求推动住宅房地产率先实现“带押转让”。

张龙/摄

从全国的角度来看，通知发布后，地方政府迅速响应。目前，共有15个省、100多个城市开展了抵押转让，业务超过1.3万笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省已全面开展。上海自然资源确认登记局最近也召开了会议，进一步部署抵押转让工作，未来将从个人股票住房业务扩展到非住房领域。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，各城市的创新探索将促进带押转让的普遍性和标准化。“城市试点项目数量众多，创新方向不断增加。例如，北京提到，带押转让允许相关业务跨银行运营。例如，无锡将一些二手住房纳入公积金改革。使政策受众更广泛。”

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