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图:上海市第一个大规模租赁社区“耀华国际社区”新民晚报记者周馨摄

长期租赁公寓市场已进入“快速增长期”。2023年，上海长期租赁公寓市场将迎来质量上升，总经营房屋数量预计将达到18.9万套，比2022年增长75%，为新市民和年轻人提供更多样化的租赁住房。

市场韧性强

2022年，上海长期租赁公寓市场面临租赁放缓等压力。经济活动逐步恢复后，在建项目加快建设，加快入市步伐。据中量联行统计，2022年底，上海运营约369个集中式长期租赁公寓项目，租赁住房10.8万套，平均入住率86.3%，韧性强。70年公寓贷款可以贷多少年。

上海长租公寓市场迈入“快速成长期”，今年运营房源有望达18.9万套

长期租赁公寓项目主要分布在地铁沿线，靠近办公区、工业园区或大学。以上海环线为例，外环外长期租赁公寓租赁住房占54%，内环内占8.9%。各环节项目租金分步分布。截至2022年第四季度，内环以内项目月租金平均为229元/平方米，内环和中外环项目月租金分别为201元/平方米、153元/平方米，外环以外项目月租金平均为121元/平方米。

2022年也是上海长期租赁公寓大宗交易的第一年，各类内外投资者进入交易，营业额近60亿元。在2022年完成的74笔大宗商业地产交易中，有15个是长期租赁公寓项目，占20%以上。例如，2022年，世界上最大的另类资产管理公司之一博丰资产管理公司与汉通资本共同收购了位于杨浦区新江湾城区的嘉誉云景项目，计划提供约560套房屋，定位中高端租赁住宅市场，这也是博丰在中国的第一个租赁住宅项目；凌盛成功收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，并将其改造为长期租赁公寓。房子二次抵押贷款能贷几年。

在投资策略方面，具有改造潜力的机会性房地产尤其受到长期租赁公寓投资者的青睐。增值投资交易占总交易额的75%，而稳定性仅占25%。长期租赁公寓投资者对项目位置的投资偏好趋于多样化，上海各环线长期租赁公寓的交易比例分布均匀。

量质齐升

2023年，上海长期租赁公寓市场将加快更多优质项目进入市场，呈现规模化、社区化、质量化的特点。仲量联行预计，2023年上海长期租赁公寓总存量将达到18.9万套，比2022年增长75%；2023-2025年，上海将迎来17.3万套新出租房屋进入市场，其主要来源是R4出租房屋地块加快建设和进入市场的项目。中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，作为上海第一个大型租赁社区，耀华国际社区将为市场提供2212套租赁住房，同时设置约2万平方米的多功能公共活动空间，包括文化体育、教育培训、餐饮零售、超市便利、生活服务，预计将成为上海世博会板块的热门商业街区。公寓贷款影响住房贷款吗。

坚持“房住不炒”、在城市政策的背景下，长期租赁公寓的政策红利预计将继续释放，不断完善“一个定位、两个系统、三个、四个一体”和租赁和购买的住房制度。随着租赁住房消费模式的普及，长期租赁公寓对年轻白领客户的粘性预计将继续增强，并将吸引更多的家庭租户、企业中高层人才和其他客户。

新民晚报记者杨玉红

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