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市场监测 | 2023年1月，上海商业交易市场

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经过2022年底两个月的集中入市，上海商业地产新供应于2023年1月下降。分类上，新增商品房供应环比下降60%，近半年供应最低；新增办公用房供应环比下降近30%。全款商铺能不能抵押贷款。

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今年1月，该市的商业物业供应主要分布在四个行政区域。仅黄浦区本月就有新的办公供应，全部来自绿地外滩中心，新供应超过10万平方米；商品房供应差异不大，宝山表现相对突出。

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1月，上海商业地产总交易量环比下降一半。具体来说，商业地产成交量环比略有下降，但与去年同期相比略有增长；办公用房交易市场降温，成交量环比下降60%以上，但同比仍增长50%。商铺贷款首付多少。

1月，商业物业交易分布在全市12个行政区域。从各地区交易情况来看，浦东新区和青浦区在办公物业市场交易量明显领先于其他地区，本月交易量分别为3.6万平方米和2.4万平方米；商业市场整体疲软，各地区交易量不超过1万平方米。100万商铺可以贷款多少。

1月份，两类物业平均交易价格接近，趋势不同。商业物业平均交易价格稳步上涨，上涨至近半年最高值；办公物业高价项目较少，缺乏价格支撑。本月平均价格由上升下降，环比下降21%。

●办公典型-上海张江集电港B区2-4商业办公楼

上海张江集电港B区2-4商务办公楼位于浦东新区张江板块，南至银东路，西至盛夏路，北至祖冲路，总建筑面积25万平方米。项目所在的张江商务区是浦东新区的重点开发区之一。该地区主要是研发办公楼，汇集了大量的医疗生产基地和创新研发中心。2022年10月，银联数据服务有限公司与上海张江集成电路产业区开发有限公司以非公开协议转让方式交付产权，获得项目部分办公楼产权。1月份，该项目共交易了92套办公楼，总面积2.98万平方米，平均交易价格为33699元/平方米，总交易金额约10.04亿元，均来自上述建筑。

●典型的商店项目-上海城建安亭瑞士

位于嘉定区黄渡板块的上海城建安亭瑞仕，总建筑面积13.5万平方米，包括高层公寓、别墅、商铺等多种业态。该项目毗邻国际高尔夫球场和开放式汽车博览会公园，拥有2400亩大型绿地，社区环境纯净，距离最近的上海汽车城站约2公里。1月份，项目成交店铺16套，总面积约8562平方米，平均成交价格30400元/平方米，总金额约2.6亿元。

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二手商业市场整体表现平平平

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2022年下半年二手办公交易市场复苏后，2023年1月开始降温，成交量降至近半年低点，体积3.63万平方米，同比下降35.2%。近年来，在疫情的影响下，投资者进入市场更加谨慎，上海办公市场表现并不理想。

在区域分布中，浦东新区成为本月二手办公交易量最大的区域，达到0.64万平方米，市场交易主要是商业和住宅项目；松江区和嘉定区保持较高的交易量，总交易量为0.45万平方米和0.35万平方米，主要集中在新城区；在中心城区，静安区和虹口区表现良好，二手办公交易主要是标准办公。上海公积金贷款50万要求。

在过去的三个月里，二手办公市场的热门交易项目主要集中在中心城区，其中交易量最大的项目是长宁区嘉里大厦，共19套。C级项目占榜单的近50%，物业类型主要是商业和住宅项目。商铺按揭多少年。

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1月份，上海二手店市场降温，成交量仅1.41万平方米，环比下降60.8%。由于近年来房地产市场整体下滑，消费水平较低，店铺运营压力较大，二手商业市场表现不佳。

在区域交易分布中，松江区和浦东新区二手商业交易量最大，交易规模为0.26万平方米，总交易量占全市总交易量的30%以上；宝山区交易的主要来源是社区配套店铺，总交易量为0.21万平方米，在全市排名第三。中心城区只有静安区成交量上千，其他地区表现一般。

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浦东新区和金山区在过去三个月的二手商业市场交易热点项目中表现出色，其中一半属于这两个地区。松江区二手商业交易主要集中在世茂纳米魔术城。该项目由商业产权的独栋别墅组成。该地区的其他交易分布相对分散，因此只有一个项目被列入名单。成交量最高的项目是丰舍东苑社区配套店，成交面积约8500平方米。在名单中，经营小商品销售的商店占很大比例，以服装和建材为主要经营方向。单套面积小、总价低、可操作的商品种类繁多。这些物业受到资金相对较少的投资者的青睐。

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