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经观头条 | 拯救楼市：你快回来

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《经济观察报》记者陈月芹田国宝“没有底线。”5月20日下午，南京抛出了救市以来最大的放松行动:全面放开二手房限购。对此，一位东部省份住房和城乡建设系统官员表达了上述感受。

但两个小时后，南京房协官方微信推送被删除。

此时，央行提出对房地产市场进行“两次维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）已经7个月了。数据的下降无疑引起了所有人的担忧。

5月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强指出，部分经济指标明显减弱，经济下行压力进一步加大。“各地方和部门要增强紧迫感，看得见的新措施可以用尽，5月份可以出台。”

一个月前，央行和中国银行业保险监督管理委员会召开了“金融支持实体经济研讨会”，恢复了房地产的“实体经济”身份。

南京“救市”同日，央行再次不对称降息，首套房贷利率低至4.25%，创下近2012年以来的低利率水平。

然而，在各地出台稳定措施后，4月份百强房地产企业销量同比下降59%，环比下降7%。一些有条件的“房奴”甚至开始想办法筹集资金，提前偿还抵押贷款，因为他们担心未来的利息压力。

如何让更多的人买房？

5月中旬，韶关市住房和城乡建设局邀请了几家房地产企业的负责人来调查房地产企业的财务压力和债务风险。当被问及需要什么政策支持时，华南一家民营房地产企业的一名高管省去了礼貌，直接问：如何让更多的人买房子？

住房和城乡建设部门人士表示，他们正在研究相关措施。

该方法已经研究了很长时间。

自今年年初以来，100多个城市密集发布了保持房地产市场稳定的措施，最初由三、四级城市领先。3月初，郑州作为第一个省会城市，全面拯救了城市。4月，无锡、南通、苏州等跟进，5月，杭州、东莞等高能城市加入。

各地救市八仙过海，都是通过人才认定、降低落户门槛、投亲养老等方式放松限购、认房不认贷、增加公积金贷款额度、增加购房补贴、降低首付比例、减免交易税等政策组合。

2023年下半年，多位专家和业内高管预测，预计2023年第二季度将迎来市场拐点。但今年第二季度，数据震惊了很多方。

根据国家统计局的数据，2023年1月至4月，商品房销售同比下降29.5%，下降仍在扩大，而第三方机构克而瑞统计的销售下降50%。这意味着自2023年7月以来，全国房地产销售和面积已连续下降10个月。

5月初，一家龙头房地产企业的内部高管会指出，“形势非常严峻”，调整周期可能会延长。发言人提醒数十名高级管理人员，“最困难的时候还没有过去”。

地方放松竞赛

4月29日，中央政治局会议重申“住房不投机”，但重点是“支持地方政府从当地实际出发，完善房地产政策，支持刚性住房需求和改善住房需求”，这给了地方政府一个强有力的针。

地方放松房地产市场也推陈出新——基于三胎生育政策，定向放松多子女家庭限购，增加限购数量，刺激购房需求。这是不同于2009年和2023年拯救市场的动力点。

4月25日，无锡市卫生健康委发布文件，明确二孩家庭可在限购区购买新套房，同时增加公积金贷款额度。

杭州、扬州、舟山等十多个城市在不到一个月的时间里跟进，将鼓励生育和房地产市场激励形成各种组合。

当一位东部省份的住房和城乡建设系统人士评论“多儿童购房政策”时，他一再惊叹于“好动作！”当地住房和城乡建设系统人员的日常工作之一是学习各地的松散组合拳，分析不同政策对城市的影响。

他说:“政策要尽快出台，因为有能力买房的家庭那么多，政策窗口期要抓住机遇。”。如果兄弟城市政策出台后没有停止，其他城市也会跟进。

各地救市思路相似，主要是刺激需求，让有实力的人增加杠杆，避免次贷。

长沙楼市调控“优等生”，这次又出奇招，让各地眼前一亮。

5月11日，当地明确业主可以将存量住房交给长沙住房租赁监管服务平台进行监管，租赁住房运营年限不少于10年，因此房屋不能纳入家庭住房数量计算，不仅筹集租赁住房“开源”，而且在一定程度上放松购买限制。

5月13日，无锡市滨湖区发文提出，所有在滨湖学习且无房的大学生，凭学校出具的学习证明，可在滨湖区购买新房。

据《经济观察报》报道，一些城市已经明确表示，今年房价涨幅不会被视为评估指标。此前，房价涨跌不得超过5%是地方政府的红线。

强心针给开发商

5月15日，龙湖、碧桂园、美的地产负责人接到中国证监会电话，指导三家民营房地产企业发行公司债券。

其中一位被批准发行债券的房地产企业融资负责人告诉《经济观察报》，中国证监会指导中提到的唯一目的是提高市场信心，并希望房地产企业在当周内完成债券发行。由于公司未发行公司债券金额，临时向中国证监会申请，很快获得批准。

5月19日，新城和徐辉也被列入示范性发债企业名单。

上述民营企业融资负责人表示，中国证监会的支持仅限于向行业和国内债券投资者传达信心，但民营房地产企业面临融资困境的破冰效应有限。

目前，房地产企业销售规模前30名中，公开市场违约9家，均为民营企业。龙湖、碧桂园、新城作为示范性债券发行试点企业，是民营企业仅取得的成果。实力较弱的民营房地产企业资金链已经断裂，到处都是悲伤。

对于行业来说，两端的信心都非常重要。一端是买家的信心，另一端是投资者的信心。”对于基金经理来说，一些私营房地产企业自去年以来一直在亏损，他们不再愿意承担风险；此外，最基本的信心来自于销售市场的复苏。”

上述民营企业融资负责人认为，目前房地产行业新三座山——供应收缩、需求减弱和预期减弱，仍需要更持续、更重的政策来缓解。

《经济观察报》了解到，在帮助民营房地产企业改善融资环境的同时，监管机构也指导房地产企业股票债券到期和行使，监管机构意识到，在当前形势下，房地产企业融资和销售两个资本来源渠道堵塞，债务越多，房地产企业可以用于自救和经营现金越少，资本链断裂的风险越大。与其损失，不如与投资者协商延期，等待市场改善。

一些顶级民营房地产企业高管告诉《经济观察报》，该公司已经引进了主要是中央和地方国有资本的战略投资者。

一位负责民营企业融资的负责人透露，由于销售长期低迷，公司目前的应对政策是“忍受”。在一个好地方少卖，毫不犹豫地改变仓位，在供需不平衡的城市收回资金。该集团不评估各地区的销售额，而是将可用资金转化为可用资金，以促进该地区及时振兴和沉淀资产。

在疲软的城市下，国有房地产企业也难以独处。中期绩效审计即将到来。为了减少支出，使报告数据更好，首创、华润等房地产企业于5月中旬发布通知，停止对外支出等